Ипотека в различных странах мира

По сравнению  с другими европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных  листов:

в каждом ипотечном  банке имеется управляющий, назначаемый  органом надзора за банками;

существует система  банковского надзора, обеспечивающая периодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место  на рынке. Они представляли собой  третью по значимости группу кредитных  учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в  целом.

1900 г.  Германия. Закон об ипотечных  банках .

1 января 1900 г. вступил  в силу Закон об ипотечных  банках. В дискуссии, предшествовавшей  его принятию, центральное место  занимали вопросы, связанные с  конкурсным правом, так как во  время кризиса, разразившегося  после периода грюндерства, были  ликвидированы не только многие  предприятия, но и 61 банк. Поэтому  всё больше внимания уделялось  выработке единых в масштабах  государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов  вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империи об ипотечных  банках были провозглашены:

создание правовой среды  для того, чтобы посредники, работающие на рынке капитала, имели возможность  обеспечить стабильное предложение  долгосрочных средств под невысокую  процентную ставку для капиталовложений в ключевые отрасли народного  хозяйства, в частности, в городское  и жилищное строительство;

создание правовых условий  для функционирования системы рационального  рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата  доверия к этим банкам будет связана  с потерями сбережений широкими слоями населения»;

защита интересов владельцев закладных листов и получателей  ипотечных кредитов.

На основе этих целей были разработаны основные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:

особые условия лицензирования ипотечных банков;

особый порядок государственного надзора за ипотечными банками;

принцип специализации ипотечных  банков с ограничением круга разрешённых  видов операций;

принцип ипотечного покрытия с учётом как количества, так и  качества объектов, входящих в состав покрытия;

предельный объём обязательств по закладным листам;

принцип конгруэнтности (сопоставимости);

залоговая стоимость как  самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;

предельная сумма (лимит) кредита на уровне 60% от залоговой  стоимости объекта;

защита интересов заёмщиков;

обязательное внесение объектов, входящих в состав покрытия, в реестр покрытия;

задачи доверенного лица;

закреплённое в законе право держателей закладных листов на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка;

особые правила публикации баланса и другой отчётности.

Жизнестойкость  и развитие системы закладных  листов .

Первая и Вторая мировые войны, инфляция и мировой  экономический кризис 30-х гг. нанесли  серьезный урон ипотечному кредитованию. Вклад ипотечного кредитования в  восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной  чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные листы выпускались  на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека  с фиксированной процентной ставкой  на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие  испытания, закладные листы зарекомендовали  себя, как надежное средство привлечения  капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных  листов насчитывал к концу 1995 г. в  Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных  листов является не только самым большим  сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим  рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных  листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим  условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими  странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для  себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих странах были созданы  правовые основы для выпуска и  обращения закладных листов, а  также организации и деятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке  норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались  не только историческим опытом своих  стран, но и новейшими изменениями  в Европе. Поскольку роль закладных  листов в экономике велика, европейское  законодательство выработало минимальные  требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в  экономику стран ЕС и единообразное  улучшение национального регулирования  в области закладных листов. Это  еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских  финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают  требования ЕС к закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования процессом  ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии и Польше действуют  специализированные ипотечные банки, а в Чехии и Словакии не стали  вводить строгую специализацию  ипотечных банков и ограничили выдачу специальных лицензий на право выпуска  закладных листов коммерческим банкам.

В то время как  словацкие, венгерские и польские законы, подобно немецкому, предписывают оценивать  стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства  всех четырех перечисленных стран  едины во мнении, что обеспечительная  ценность по закладным листам должна учитываться в специальном реестре. Название "закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых  законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается особый, выходящий за пределы общего банковского  надзора, публичный надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия  и Польша в сравнительно короткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали тенденции  развития в других европейских странах  современного законодательства, а также  европейского права. С введением  закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в  этих странах был заложен фундамент  для постоянного привлечения  капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных  инвестиций в недвижимость.

В настоящее время в 18 европейских странах имеются  законы, регулирующие деятельность ипотечных  банков и выпуск закладных листов. Конкретные законопроекты разработаны  в Эстонии, Ирландии и в России. Идёт работа над законопроектами  или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии. В  центрально-европейских странах  с трансформируемой экономикой до сих  пор выдано следующее количество лицензий: Польша — 3; Чехия — 9; Венгрия  — 2; Словакия — 5; Латвия — 1. Количество эмиссий по странам: Польша — 2; Чехия  — 20; Венгрия — 5; Словакия — 4; Латвия — 4. Количество и объём эмиссий  по странам (в млн. евро): Польша — 4,92; Чехия — 627,47; Венгрия — 23,17; Словакия — 12,92; Латвия — 6,55.

§1.4. История  ипотеки в США .

Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли к себе внимание американского  правительства лишь во время Великой  депрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, не обращали на себя такого внимания, которого они заслуживали. В то время ипотечный  рынок был весьма раздроблен и  малоэффективен. В 20-е и 30-е годы небольшие  банки представляли ипотеки посредством  предоставления ссуд, полученных через  депонируемые в банки средства населения. Довольно часто возникавшие в  это время в США финансовые крахи приводили к замораживанию  банковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что  источник получения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных  Штатах привело к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями граждан, а также с  владением недвижимостью в сфере  жилья и фермерства.

На протяжении периода  с 1900 по 1934 годы в Соединенных  Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний. Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда в развитии рынка недвижимости. В результате величины процентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировало экономический кризис и способствовало тому, что вся экономика страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан ихимущество в качестве залога. Все это приводило к банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а также к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это время делается вывод о том, что политика, обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономически выгодных условиях и стимулирующих развитие жилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.

Вслед за периодом Великой  депрессии были введены необходимые  законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления  экономического положения страны:

было признано, что ипотечные  вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска;

стало ясно. что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная  с жильем, представляет собой очень  эффективное средство возрождения  экономики.

1934 г.  Федеральная Жилищная Администрация .

Это было началом первого  этапа государственного регулирования  системы ипотечного кредитования. В  результате этой политики все большее  и большее количество финансов, капитала стало доступно гражданам для  того, чтобы производить займы  на строительство и покупку недвижимости. Именно этот механизм помог Соединенным  Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация  вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его  развитию были ответом на упадок жилищного  рынка времен Великой депрессии 30-х годов.  Одним из наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная Жилищная Администрация с целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за^:решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья  существовали наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:

Федеральная Жилищная Администрация  стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и  отсутствие необходимости прибегать  к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;

Федеральная Жилищная Администрация  обеспечила страхование ипотек, предоставляемых  на приобретение домов. Страхование  обусловливало снижение рисков для  кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих  требованиям на получение ипотечных  кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьми лет  Федеральная Жилищная Администрация  смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного  рынка.

В 1934 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам  ветеранов. Кредитные программы  Федеральной Жилищной Администрации  и Администрации по делам ветеранов  в процессе их реализации формировали  и поддерживали основные направления  ипотечного кредитования. Результатом  этой деятельности стали: снижение размера  первоначального взноса за приобретаемое  жилье, осуществляемого заемщиком  за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.

1935 г.  Финансовая корпорация по реконструкции .

В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной  из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.