Наследование недвижимого имущества

 

 В то же время  в случае необходимости совершения  сделки в отношении предприятия  как имущественного комплекса  государственная регистрация наличия  и перехода права на предприятие  в целом и сделки с ним  проводится федеральным органом  в области государственной регистрации.  Зарегистрированный переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества (п.2 ст.22 Закона о государственной регистрации).

 

Состав имущества предприятия  не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Движение имущества предприятия  отражается в бухгалтерской отчетности ежедневно и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и  т.д.).

 

Таким образом, чтобы фактически вступить в наследство, необходимо начать осуществлять управление предприятием. Однако вполне возможна ситуация, когда  управление предприятием осуществлял  не сам собственник, а наемный менеджер, с которым был заключен контракт. Следовательно, речь идет об отстранении этого менеджера от выполнения своих обязанностей в нарушение условий контракта. Решение этого вопроса требует дополнительной правовой проработки.

 

Как уже отмечалось, в  состав имущества предприятия, переходящего по наследству, наряду с материальным имуществом и денежными средствами могут также входить исключительные права на интеллектуальную собственность. Эти права в денежном выражении  учитываются на балансе предприятия  в качестве нематериальных активов. В случае перехода имущества предприятия  по наследству особенно важным является правильность оформления документов, подтверждающих право на данный объект. Это могут быть документы, подтверждающие передачу прав (авторский договор  на передачу прав на использование  произведения, лицензионный договор  и т.д.), а также документы, подтверждающие факт приемки-передачи самого объекта  как произведения творческого труда.

 

Знание правил, регулирующих переход предприятия по наследству, важно только при наследовании предприятий, принадлежащих на праве собственности  гражданам, зарегистрированным в качестве предпринимателей (только физические лица могут выступать в качестве наследодателей). Между тем эти  правила действующим законодательством  не разработаны. В связи с этим очевидно необходимо применять аналогию закона и руководствоваться нормами, применимыми при сделках с  предприятием (купля-продажа предприятия, аренда и т.д.). Во всех случаях сделок по отчуждению предприятия или даже передаче его во временное владение и пользование не предполагается переход права на занятие определенной деятельностью (лицензия). Из этого  следует, что при переходе предприятия  по наследству лицензия от наследодателя  к наследнику не переходит.

 

Как известно, состав наследственного  имущества определяется по времени  открытия наследства (день смерти наследодателя, а при объявлении умершим - день вступления в законную силу решения суда). Это означает, что в момент открытия наследства предприятие должно было бы прекратить свою деятельность для того, чтобы наследники могли бы получить по наследству именно то имущество, которое имелось в наличии на момент открытия наследства. Однако подобная остановка деятельности предприятия повлекла бы за собой невыгодные экономические последствия для наследников, поскольку в этом случае предприятие неминуемо нарушило бы свои обязательства перед контрагентами и работниками предприятия, в результате чего подвергнулось бы штрафным санкциям. Поэтому более целесообразным было бы определять состав наследственного имущества предприятия не по дате открытия наследства, а по дате фактического вступления в наследство.

Следует однако иметь в виду, что в большинстве случаев наследует не само предприятие как имущественный комплекс, а акции (доли, паи) юридического лица, являющегося собственником данного предприятия. При оформлении наследства на акции в акционерных обществах нотариусу необходимо представить выписку из реестра акционеров, выдаваемую либо самим акционерным обществом, либо специализированной организацией, ведущей реестр данного акционерного общества, а при наследовании доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью - расчет чистых активов общества с ограниченной ответственностью. Расчет чистых активов может быть осуществлен аудиторской фирмой на основании заявления наследника и за его счет при условии предоставления необходимых финансовых документов. Однако в ряде случаев получить такие документы бывает достаточно сложно. Мотивируется такой отказ отсутствием свидетельства о наследстве, которое, в свою очередь, невозможно получить из-за отсутствия стоимостной оценки наследственного имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Наследование земельных участков.

 

Принадлежавшие наследодателю  на праве собственности земельный  участок (который является основной разновидностью недвижимости) или право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное  разрешение не требуется. Тем не менее при подобном наследовании следует исходить из п. 3 ст. 129 ГК, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Поскольку наследование есть частный случай оборота земель, оно может осуществляться с учетом положений действующего земельного законодательства РФ и гл. 17 ГК (независимо от того, переходит наследованное имущество по завещанию или по закону).

 

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся  в границах этого земельного участка  поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. Земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. По наследству переходит как поверхностный (почвенный) слой земельного участка, так и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В соответствии с Водным кодексом Российской Федерации (ст. 40) в частной собственности граждан могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами). Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ. Таким образом, замкнутые водоемы также могут быть включены в состав наследства.

 

ГК РФ предусматривает  наследование по закону либо по завещанию. Земельные участки имеют различное  целевое назначение, разрешенный  режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру. Особенности, связанные с целевым  назначением, разрешенным режимом  использования, должны учитываться. Например, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина или лица без гражданства, которым  они не вправе обладать, то предусматривается  соответствующий порядок отчуждения такого участка.

 

При этом предусматриваются  особые правила наследования определенных земельных участков.

 

Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные и дачные земельные  участки, предоставленные гражданам  на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

 

ГК РФ предусмотрены особенности  в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный  участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме  случаев прекращения крестьянского  хозяйства. Следовательно, если наследников  права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу  не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников  и выплате остальным компенсации  их доли.

 

Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства  о праве на наследство.

 

В случаях, когда право  на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет  выступать доля в праве общей  собственности на земельный участок.

 

Основным принципом земельного законодательства является принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Также установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника спора или установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости.

 

Таким образом, в наследственную массу входят земельные участки, принадлежавшие наследодателю на праве  собственности. Правоустанавливающим документом на земельный участок  является свидетельство на право  собственности на землю. Форма такого свидетельства утверждена Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы".

 

В отличие от других вещей, которые наследуются только в  том случае, если они принадлежали наследодателю на праве собственности, земельные участки могут также  наследоваться, если они принадлежали ему на основании особого права - пожизненного наследуемого владения. Субъектами этого права могут  быть только граждане, которым предоставляются  земельные участки безвозмездно и только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам, решившим создать крестьянское (фермерское) хозяйство; лицам, вышедшим из состава сельскохозяйственной организации в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Однако на ранее выданные земельные участки это право сохраняется.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, который может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 

В соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, производится с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

 

Представляется более  правильным, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в новом Земельном кодексе  РФ либо в порядке, им определенном. Однако законодатель пошел по другому  пути. В соответствии с п. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находившихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления.

 

Очевидно, это следует  объяснить тем, что количество пригодной  к использованию земли существенно  различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее  время различные регионы имеют "свои" нижние и верхние пределы  размеров земельных участков.

 

При невозможности раздела  земельного участка с учетом минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого назначения, он переходит к тому из наследников, который имеет преимущественное право на получение в счет своей  наследственной доли этого земельного участка. Остальным же наследникам  предоставляется компенсация в  виде другого имущества или денежной суммы.

В случае, когда никто  из наследников не имеет преимущественного  права на получение земельного участка  либо не воспользовался им, владение, пользование  и распоряжение этим участком осуществляется наследниками на условиях общей долевой  собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Государственная регистрация права и ее влияние  на процесс перехода права собственности на недвижимость при наследовании.