Наследование недвижимого имущества

 

Какой же выход из этого  положения? Решение, по нашему мнению, состоит в том, чтобы по-новому взглянуть на проблему правопреемства. Согласно традиционному взгляду, объектом универсального правопреемства могут  быть гражданские права - вещные, обязательственные  и иные, которые были у прекратившего  свое существование лица на момент прекращения его существования.

 

В наших же ситуациях у  лица на момент его смерти не существовало вещного права на объект, но существовало право обратиться в регистрирующий орган за регистрацией такого права, а регистрирующий орган имел обязанность (при соответствующем обращении) эту регистрацию произвести. Эти  взаимные права и обязанности  лежат в сфере административного  права. Но значит ли это, что они не могут быть предметом правопреемства?

 

Действующее законодательство не содержит однозначного ответа на этот вопрос. В то же время произведенный  анализ судебной практики свидетельствует  о целесообразности положительного его решения. Зафиксировать такую  возможность при отсутствии спора  между прежним собственником  объекта и наследниками приобретателя  можно как в нормах наследственного  права применительно к физическим лицам, так и в Законе о регистрации. В этих актах следует сформулировать правило, согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые  основания. Такая регистрация должна производиться по совместному заявлению  прежнего собственника и лиц, в установленном  законом порядке признанных правопреемниками приобретателя объекта недвижимости.

 

Предлагаемое решение  существенно сократило бы количество дел в судах, оно было бы одинаково  применимо как для случаев  наследования, так и для случаев  реорганизации юридических лиц.

 

Такое решение можно применить  не только для сделок, но и при  регистрации прав на вновь созданные  объекты недвижимости. Не являются единичными случаи, когда гражданин  умирает после окончания строительства  дома и передачи ему квартиры, приобретенной  в порядке долевого участия в  строительстве, но до государственной  регистрации права собственности  на квартиру. В этом случае у регистрирующего  органа также отсутствуют основания  для регистрации права на квартиру за наследниками, поскольку не они, а умерший принимал участие в  создании объекта (ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ). Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусматривает переход прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве к наследникам участника долевого строительства (п. 7 ст. 4). В п. 8 этой статьи говорится, что "существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Но и в данном случае речь идет об имущественных правах и обязанностях, основанных на договоре. Договор же участия в долевом строительстве считается исполненным в момент фактической передачи объекта долевого строительства (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Следовательно, все, что должно произойти после подписания акта приема-передачи объекта долевого участия, не может быть предметом правопреемства.

 

Представляется, что в  виде данной формулировки в Гражданский  кодекс "просочилась" идея о возможности  оборота (в рамках универсального правопреемства) самого права на регистрацию. В то же время следует возразить против признания возможности передачи права на регистрацию. Ситуация с  универсальным правопреемством  практически не может иметь другого  решения, кроме предлагаемого. Но допускать возможность распоряжения "правом на регистрацию" путем его отчуждения (а именно об этом идет речь, когда используется термин "передача") вряд ли целесообразно. Это может увести как оборот недвижимого имущества, так и оборот исключительных прав в скрытую сферу, где необходимый контроль со стороны государства будет утрачен.

 

Разумеется, признание права  на обращение за регистрацией объектом правопреемства повлечет за собой и  ряд проблем. Во-первых, необходимо разработать нотариальную процедуру  установления этого права за наследниками. Во-вторых, необходимо решить вопрос о  нотариальных пошлинах и налогообложении  при таком механизме приобретения права собственности на объект. Эти вопросы должны быть решены так же, как и при приобретении самого объекта в порядке правопреемства.

 

Решение о возможности  признания объектом правопреемства прав в сфере административно-правовых отношений, тесно связанных с  гражданско-правовыми последствиями, и прежде всего на государственную  регистрацию права на недвижимое имущество, представляется актуальным для закрепления в нормах гражданского законодательства и законодательства, регламентирующего порядок регистрации  прав на недвижимость.

 

Автор осознает, что внедрение  предлагаемых механизмов потребует  существенного изменения и дополнения действующего законодательства. Что  же касается сегодняшнего дня, то Постановление  следовало бы дополнить правилами, относящимися к разрешению ситуаций, возникающих в связи со смертью  будущего правообладателя объекта  недвижимости до регистрации его  права на этот объект.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Нормативный материал и литература:

 

1.  Гражданский кодекс  РФ(ч.III).

2.  Земельный  кодекс  РФ.

3.  Водный кодекс РФ. (ст. 40)

4.  Жилищный кодекс  РФ от 29.12.2004

5.  № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (с изменениями на 12 декабря 2011 года)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

 6.  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

7.  N 66-ФЗ  от 15 апреля 1998 г.( с изменениями на 7 декабря 2011 года)                                         «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

8.  Боголюбов С.А. « Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства». Журнал российского права, 2010.

9.  Абраменков, М. С. «Общая характеристика завещания как основания наследования»

// Нотариус. - 2010. - N 6. - С.5-11

10.  Казанцева, А. Е. «Наследственное право: учебное пособие»  - Москва : Норма, 2012.

11.  Михалева, Т. Н. «Наследование по завещанию, по закону, отдельных видов имущества» - Москва: ГроссМедиа, 2005. - 222  c. 

12.  Комментарий к Гражданскому  кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - Юрайт-Издат, 2005 г.