Автор работы: Пользователь скрыл имя, 20 Июня 2012 в 18:41, курсовая работа
В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.
Введение.
1. Наследование недвижимости. Процедура вступления в наследство.
2. Наследование предприятия.
3. Наследование земельных участков.
4. Государственная регистрация права и ее влияние на процесс перехода права собственности на недвижимость при наследовании.
5. Список литературы.
Государственная регистрация прав представляет собой основной фактор, характеризующий правовой режим недвижимого имущества. Рассмотрим влияния этого фактора на процесс перехода права собственности на недвижимость при наследовании в свете положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" .
В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации". Из этих положений очевидно, что в отношении наследования закон не связывает момент возникновения права наследника с государственной регистрацией. В Постановлении обращается внимание на это обстоятельство: "Если наследодателю... принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику... независимо от государственной регистрации права на недвижимость" (п. 11).
Поскольку право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с момента открытия наследства, т.е. возникает раньше его регистрации, неизбежно возникает вопрос о моменте, с которого наследник может распоряжаться данным имуществом. Этот вопрос, к сожалению, в Постановлении не затронут.
ГК РФ не содержит каких-либо временных ограничений по распоряжению наследником принадлежащим ему недвижимым имуществом, поэтому можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.
В связи с таким положением возникает весьма интересный вопрос: как поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключил договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права по этому договору?
Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. С другой стороны, регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки. В таком случае, как представляется, регистрирующий орган должен отказать в регистрации не в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)), а на основании абз. 11 п. 1 этой статьи, - в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом (абз. 5, 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).
Таким образом, наследник
до получения им свидетельства о
праве на наследство фактически лишен
права распоряжаться
По нашему мнению, наличие возможности заключения сделок отчуждения наследственного недвижимого имущества вряд ли соответствует потребностям гражданского оборота. В связи с этим представляется целесообразным в законе установить запрет на совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника.
В связи с регистрацией
перехода прав на недвижимость в порядке
наследования возникает одна весьма
не простая проблема. В соответствии
с действующим
Здесь можно выделить две ситуации:
1. До регистрации перехода права скончалось лицо, которое выступало отчуждателем по договору (продавцом, дарителем, участником договора мены).
2. До регистрации его
права умер потенциальный
Следует особо обратить внимание на то, что от первых двух ситуаций следует отличать третью, которая описана в п. 11 Постановления, в котором разъясняется, что "наследник... вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства... В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество".
Анализ данного положения
приводит к выводу о том, что он
не содержит оснований для регистрации
прав наследников на недвижимое имущество,
если право наследодателя на это
имущество не было зарегистрировано,
но в соответствии с законом считается
возникшим с момента
Ситуация первая применительно
к договору купли-продажи является
предметом рассмотрения в п. 62 Постановления,
в котором указывается, что поскольку
"обязанности продавца по договору
купли-продажи переходят к его
универсальным правопреемникам.
Анализ данного разъяснения вызывает несколько вопросов.
Во-первых, почему данная ситуация рассматривается исключительно применительно к договору купли-продажи? Как быть в случае иных возмездных сделок отчуждения, а также в случае дарения? На этот вопрос Постановление ответа не дает, но можно предположить, что в отношении иных сделок отчуждения должны применяться те же правила, если иное не вытекает из закона (например, в соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен). В то же время применение разъяснений высших судебных органов "по аналогии" вряд ли является нормальной ситуацией, в связи с чем в Постановлении следовало бы прояснить позицию в отношении иных, кроме купли-продажи, сделок.
Во-вторых, почему предметом
рассмотрения является исключительно
ситуация, когда имущество уже "было
передано во владение продавцу во исполнение
договора купли-продажи"? Что делать,
если договор был заключен, а фактическая
передача имущества планировалась
после государственной
Прямого ответа в Постановлении
нет. Обратимся к п. 61 Постановления,
в котором рассматривается
Но что делать покупателю,
если договор связывает переход
права с передачей
В-третьих, не вполне понятно, что означает требование к суду проверить "исполнение покупателем обязанности по оплате"? Как на решение вопроса о регистрации перехода права может влиять исполнение покупателем обязанности по оплате, если практика заключения сделок с недвижимым имуществом такова, что оплата достаточно часто производится после регистрации перехода права?
Что же касается второй ситуации,
то она в Постановлении вообще
не рассматривается. Что делать, если
до регистрации его права
Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим по тем основаниям, которые существовали до его смерти (сделка отчуждения, создание нового объекта и др.). Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.
Таким образом, у наследников
остается единственная возможность - обращение
в суд. Требование, наиболее часто
предъявляемое в этом случае, - признание
права на этот объект за наследниками.
Как правило, при установлении того
обстоятельства, что при жизни
приобретателя объекта
Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В случае, когда основанием перехода права собственности к наследодателю является сделка отчуждения, ответчиком, как правило, выступает лицо, которое отчуждало объект по договору. В других случаях иск иногда предъявляется к регистрирующему органу. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам - он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.
Нужно обратить внимание и на то, что в соответствии с п. 59 Постановления в иске о признании права в рассматриваемом случае должно быть отказано, поскольку "иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ". В нашем же случае речь идет как раз о правах, возникающих с момента государственной регистрации. При данных условиях ситуация представляется не имеющей законного решения.