Отдельные вещные права на земельные участки

 

 

 

Глава 2. Право собственности на земельные участки

1. Основания возникновения  и прекращения права собственности

на земельные участки

В отличие от Земельного Кодекса 1991 г., действующий Земельный Кодекс РФ содержит специальную статью, посвященную основаниям возникновения прав на землю (ст. 25).

Как уже отмечалось, земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Поэтому основаниями возникновения прав на землю являются, прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства Российской Федерации. В частности, ст. 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. 20

Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, основания установления сервитутов (ст. 274).

Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании - части третьей ГК РФ. Правопреемство при реорганизации юридических лиц происходит по правилам ГК РФ (ст. 58) и федеральных законов, посвященных отдельным видам юридических лиц.

Напомним, что согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из  договоров и иных сделок, предусмотренных  законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не  предусмотренных законом, но не  противоречащих ему;

2) из  актов государственных органов  и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом  в качестве основания возникновения  гражданских прав и обязанностей;

3) из  судебного решения, установившего  гражданские права и обязанности;

4) в результате  приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате  создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных  результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие  причинения вреда другому лицу;

7) вследствие  неосновательного обогащения;

8) вследствие  иных действий граждан и юридических  лиц;

9) вследствие  событий, с которыми закон или  иной правовой акт связывает  наступление гражданско-правовых  последствий.

В отношении земельных участков наиболее распространенными основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст. 28-29 Земельного Кодекса РФ), а также договоры и иные сделки - активные действия субъектов гражданского права (например, ст. 22, 37 Земельного Кодекса РФ, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК РФ). Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (п. 2 ст. 21 Земельного Кодекса РФ). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (см. п. 3 ст. 274 ГК; ст. 59 Земельного Кодекса РФ).

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены только федеральными законами. Среди таких федеральных законов можно назвать, например, сам Земельный Кодекс РФ (например, ст. 15, 20-24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (см. п. 2 ст. 23 Земельного Кодекса РФ)21.

Широко распространенным основанием возникновения прав на земельные участки являются правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления.

Среди административных актов, порождающих права на землю участников земельных отношений, важное значение имеют, например, распоряжения Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю22.

Актами, порождающими права на землю граждан и юридических лиц, являются решения исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. 9-11 Кодекса.

Специалисты в области земельного права, изучающие типологию актов, которые являются основаниями возникновения прав на земельные участки, отмечают, что права на землю возникают и в связи с такими актами, как: 23

- решения органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей;

- решения Правительства РФ или законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Федерации, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости;

- решения органов исполнительной власти субъектов Федерации об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды;

- решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта Федерации о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; другие правовые акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления24.

Сделки с земельными участками также являются распространенным основанием возникновения прав на землю, причем по мере развития российского земельного рынка их роль в обороте земельных участков все более возрастает.

Общее определение сделки содержится в ст. 153 ГК РФ. Сделками признаются действия (т.е. акты, совершенные на основе волеизъявления одного или нескольких лиц), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение результата, имеющего юридическое значение).

Сделки бывают дву - и многосторонними (договоры), а также односторонними. Основные правила о сделках установлены в главе 9, общие положения о договорах - в главах 27-29 части первой ГК РФ.

Для совершения дву - и многосторонних сделок (договоров) необходимо согласованное волеизъявление двух или более лиц. Примерами распространенных договоров, предметом которых является земельный участок, могут служить договоры аренды, купли-продажи, мены, дарения, безвозмездного пользования, ренты, доверительного управления, ипотеки.

Для совершения односторонних сделок имеет значение волеизъявление только одного лица. В качестве примеров таких сделок можно назвать доверенности, завещания.

При этом договоры и односторонние сделки обладают способностью порождать права на земельные участки только в том случае, если они оформлены надлежащим образом, т.е. с соблюдением статей § 1 главы 9 части первой ГК РФ, а также требований, предъявляемых к форме конкретных сделок, установленных соответствующими статьями частей второй и третьей ГК РФ.

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (см. п. 1 ст. 165 ГК РФ). Поэтому вопрос о соблюдении формы сделки и требования о ее государственной регистрации имеет большое практическое значение.

Пункт 2 ст. 25 Земельного Кодекса РФ содержит указание на то, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Целесообразно учитывать, что ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" различают регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с таким имуществом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

На указанный орган возлагается также обязанность предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п. 3 ст. 339, ст. 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно - все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах25.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками (соответствующих договоров) пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.

Так, специальными нормами § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в Кодексе.

Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания26.

Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: «государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия»27. Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.

Брагинский М.И. полагает, что «обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях». «Переплетение» ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним»28. С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже.