Отдельные вещные права на земельные участки

Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами Кодекса. Примером может служить следующее мнение: «По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования».

Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей Кодекса не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.

Прекращение прав на земельный участок является одним из наиболее значимых земельно-правовых институтов для защиты прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков. Именно поэтому законодательством установлен четкий перечень оснований прекращения прав на землю, не допускающий двусмысленного толкования.

Глава 7 Земельного кодекса РФ определяет основания, условия и порядок прекращения прав на землю.

В статье 44 ЗК РФ указаны основания прекращения права собственности на земельные участки, а именно:

• при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
• при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
• в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (порядок которого установлен гражданским законодательством, в частности в статьях 235, 237-239, 242, 243, п. 2 ст. 272, 278-282, 284-286 ГК РФ).

Указанный в ст. 44 ЗК РФ перечень соответствует основаниям прекращения права собственности в целом, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. Однако, в отличие от ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, являющийся исчерпывающим.29

Следующая ст. 45 ЗК РФ, посвящена основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются также как и право собственности при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ.

При отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании  земельного участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

2) использовании  земельного участка способами, которые  приводят к существенному снижению  плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

• отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
• нарушение установленного соответствующими нормами ст. 95-100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
• систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
• систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании  в случаях, предусмотренных гражданским  законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного  производства либо жилищного  или иного строительства, в указанных  целях в течение трех лет, если  более длительный срок не установлен  федеральным законом, за исключением  времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд;

6) реквизиции  земельного.

Кроме этого, ЗК РФ предусматривает основания сохранения права на служебный земельный надел за одним из членов его семьи при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу, то в этом случае право пользования наделом сохраняется на весь срок службы. Если работник поступил на учебу, то право на служебный земельный надел также сохраняется на весь срок обучения. 30

Право на служебный земельный надел сохраняется за указанными лицами и в том случае, если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Нетрудоспособный супруг и престарелые родители сохраняют в этих случаях право на надел пожизненно, а дети - до их совершеннолетия.

Ст. 48 ЗК РФ содержит перечень оснований прекращения сервитута. Так, частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии со ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

С учетом того обстоятельства, что п. 2 ст. 48 ЗК РФ предусмотрен порядок прекращения сервитута, возникает вопрос о возможности судебной защиты заинтересованными лицами своих прав и законных интересов в том случае, если такой акт не издается.

Представляется, что в силу п. 8 ст. 23 ЗК РФ, гарантирующего всем лицам, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, право осуществлять защиту своих прав в судебном порядке, необходимо сделать вывод о возможности указанных лиц обращаться в суд с требованием о прекращении публичного сервитута в связи с отпадением оснований его установления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Характеристика видов  права собственности 

на земельные участки

2.1. Право государственной собственности на земельные участки

 

Право государственной собственности на землю закреплено в Конституции РФ, согласно ст. 9 которой земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ранее в ст. 6 ЗК 1991 г. государственная собственность на землю определялась в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в состав РСФСР. Из государственной собственности исключались земли, переданные в собственность граждан, колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ.

 В  статье 16 ЗК РФ законодатель установил, что помимо земель, находящихся  в собственности граждан и  юридических лиц, земли муниципальных  образований также не относятся  к государственной собственности. Впервые муниципальная собственность  на землю была определена Законом РФ от 06.07.1991 г. «О местном самоуправлении в Российской Федерации»31 (о муниципальной собственности на землю см. ст. 19 ЗК РФ).

 Следует  отметить, что содержание права  государственной собственности  на особо охраняемые природные  территории, согласно п. 8 ст. 2 ФЗ РФ от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»32, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 129, 209 и 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Федерального закона.

 Названный в п. 2 ст. 16 ЗК РФ ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю»33, определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Указанный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до его введения в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникли после введения его в действие.

 ФЗ  РФ «О разграничении государственной собственности на землю» регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю; определяет основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у названных субъектов возникает право собственности; устанавливает порядок разграничения государственной собственности на землю, а также порядок разрешения споров в данной сфере.

 Право собственности на земельные  участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных  образований возникает с момента  государственной регистрации права  собственности на земельные участки  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

 По  этому поводу в связи с многочисленными  вопросами, возникающими в судебной  практике, и в целях обеспечения  единообразных подходов к их  разрешению Пленум ВАС РФ34 дал разъяснения, которые целесообразно учитывать в практической деятельности. Согласно ст. 6 и 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»35 государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Вместе  с тем согласно п. 10 ст. 3 Вводного  закона до разграничения государственной  собственности на землю государственная  регистрация права государственной  собственности на землю для  осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной  собственности, не требуется.

 Поэтому  при разрешении споров, связанных  с государственной регистрацией  перехода права собственности  на земельные участки из состава  государственных земель при их  отчуждении, государственной регистрации  обременений (ограничений) права государственной  собственности на земельные участки  и сделок с такими земельными  участками, следует учитывать, что  указанная государственная регистрация  осуществляется без государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое  имуществом и сделок с ним  ранее возникшего права государственной  собственности на земельный участок.

 При  этом до разграничения государственной  собственности на землю необходимо  исходить из того, что соответствующий  земельный участок находится  в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

 Основанием  государственной регистрации права  собственности на земельные участки  являются акты Правительства  РФ об утверждении перечней  земельных участков, на которые  соответственно у Российской  Федерации, субъектов Федерации  и муниципальных образований  возникает право собственности  при разграничении государственной  собственности на землю, а также  вступившие в законную силу  судебные решения по спорам, связанным  с разграничением государственной  собственности на землю.

 Разграничение  государственной собственности  на землю осуществляется в  следующем порядке:

 - специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в ст. 3-5 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ36;

 подготовленные  и согласованные с органами  государственной власти субъектов  Российской Федерации, органами  местного самоуправления перечни  земельных участков, на которые  соответственно у Российской  Федерации, субъектов Российской  Федерации и муниципальных образований  возникает право собственности, утверждаются Правительством РФ37;