Отдельные вещные права на земельные участки

Пункты 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ основываются на общих правилах п. 2 ст. 615 ГК РФ, которые в комментируемых пунктах частично изменены. Это, в свою очередь, допускается диспозитивной нормой, содержащейся в первом предложении п. 2 ст. 615 ГК РФ. В связи с этим необходимо обратить внимание на некоторое отличие норм п. 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ от правил п. 2 ст. 615 ГК РФ.

 Так, в соответствии с п. 5, 6 арендатор может осуществить  указанные в этих нормах правомочия  без согласия собственника земельного  участка (арендодателя) при условии  его уведомления, если договором  аренды не предусмотрено иное (при этом не вполне понятно, с какой целью о праве передачи  земельного участка в субаренду  упоминается не в п. 5, а в  п. 6 ст. 22). Правила, содержащиеся в  комментируемых нормах, не распространяются  на резидентов особых экономических  зон. В соответствии со ст. 35 ФЗ от 22.07.2005 г. «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»69 резидент - арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и т.п. Такой запрет вызван тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо (резидент) отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

 В  соответствии с п. 2 (см. первое  предложение) ст. 615 ГК РФ арендатор  вправе реализовать данные правомочия  только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК  РФ, другим законом или иными  правовыми актами. Отсюда следует, что если в договоре аренды  не содержится условие о запрете  сделок, названных в п. 5, 6, то арендатор  вправе совершать эти сделки  лишь при условии уведомления  об этом арендодателя (следует  полагать, что речь может идти  только о письменном уведомлении).

 На  практике арендодателю совсем  небезразлично, кому арендатор намерен  сдать арендованный участок в  субаренду, передать свои права  и обязанности по договору  аренды земельного участка, арендные  права. Представляется, что в практической  деятельности с целью обеспечения  защиты прав арендодателя в  договоре аренды земельного участка, учитывая диспозитивность норм  п. 5 и 6, целесообразно устанавливать  запрет на совершение всех  или части вышеназванных сделок.

 Необходимо  обратить внимание на следующее  разъяснение комментируемых пунктов  в Постановлении Пленума ВАС  РФ от 24.03.2005 г. N 11 (п. 15 и 16). Поскольку  п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают  возможность установления законом  или иными правовыми актами  особенностей сдачи в аренду  земельных участков и такие  особенности предусмотрены ЗК  РФ, то при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления  собственника земельного участка, если иное не предусмотрено  договором. Уведомление должно быть  направлено собственнику земельного  участка в разумный срок после  совершения сделки с третьим  лицом в письменной или иной  форме, позволяющей арендатору располагать  сведениями о получении уведомления  адресатом. Если уведомление арендатором  в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить  к нему требования о возмещении  возникших в связи с этим  убытков.

 Вызывает  вопрос норма, содержащаяся во  втором предложении п. 5, в соответствии  с которой в указанных в  первом предложении п. 5 случаях  ответственным по договору аренды  земельного участка перед арендодателем  становится новый арендатор земельного  участка, за исключением передачи  арендных прав в залог. Представляется, что данная норма не согласуется  с правилом второго предложения  п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии  с которым в любом случае, кроме  перенайма, ответственным по договору  перед арендодателем остается  арендатор (т.е. сохраняется прежний  арендатор; например, при передаче  арендных прав в виде вклада  в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за участником, вкладчиком).

 Положения  п. 7 ст. 22 ЗК РФ в целом не  являются новыми. Отношения, связанные  с передачей земельных участков  в аренду для проведения изыскательских  работ, регулировались ст. 45, 46 ЗК 1991 г., устанавливавшими права и обязанности  организаций, проводящих изыскательские  работы. Следует отметить, что п. 7  статьи ЗК РФ, как и ст. 45 ЗК 1991 г., предусматривает заключение  в указанных целях договора  аренды, а не изъятие земельного  участка. Важно, что императивно  установлен срок (не более одного  года), на который земельный участок  может быть передан для указанных  нужд по договору аренды.

 Норма, установленная в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, является новой. Данный пункт  предусматривает реализацию преимущественного  права арендатора в порядке, установленном  в ст. 250 ГК РФ.

 Первое  предложение п. 9 содержит специальное  правило, устанавливающее особенности  реализации арендатором земельных  участков, находящихся только в  государственной или муниципальной  собственности и предоставленных  в аренду на срок более чем  пять лет, правомочий, указанных  в п. 5, 6 (в тексте нормы имеет  место ссылка на п. 4, но это, видимо, техническая ошибка, так  как о правомочиях говорится  в п. 5 и 6) статьи 22 ЗК РФ. Отличие  норм п. 5, 6 от нормы п. 9 заключается  в том, что последняя предусматривает  совершение любой сделки (перенаем, предоставление арендных прав в залог, субаренда и др.) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

 Представляется, что норма ст. 22 ЗК РФ практически  лишает арендодателя возможности  влиять на выбор арендатором  лица, которому будут передаваться  права и обязанности по договору  аренды, арендные права и др.

 В  Постановлении Пленума ВАС РФ  от 24.03.2005 г. N 11 (см. п. 15, 17, 18) отмечается  следующее. В случае, указанном в  п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором  своих прав и обязанностей  достаточно уведомления об этом  арендодателя (см. также п. 16 Постановления). В случае, когда в договоре  аренды земельного участка, заключенном  до введения в действие ЗК  РФ, содержится условие о порядке  получения арендатором согласия  арендодателя на передачу земельного  участка в субаренду или распоряжение  правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться  данным условием договора, а не  положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ). Рассматривая споры, вытекающие  из договора аренды земельного  участка, заключенного после введения  в действие ЗК РФ, следует исходить  из того, что права и обязанности  по этому договору могут быть  переданы арендатором третьему  лицу без согласия собственника  земельного участка при условии  его уведомления. Договор аренды  не может предусматривать условия, по которым арендатор может  передавать свои права и обязанности  по договору третьему лицу  только после получения на  это согласия от арендодателя.

 Норма, содержащаяся во втором предложении  п. 9, воспроизводит общие правила  ст. 310, п. 1 ст. 450 ГК РФ о недопустимости  одностороннего изменения договора. При применении нормы последнего  предложения п. 9 следует иметь  в виду Постановление Пленума  ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 (п. 23), который  констатирует следующее. В отличие  от общих оснований и порядка  прекращения договора аренды (ст. 46 ЗК РФ, ст. 450 и 619 ГК РФ), п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные  основания и порядок досрочного  прекращения договора аренды  земельного участка: арендодатель  должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

 В  п. 10 речь идет о родителях, усыновителях, попечителях, опекунах, осуществляющих  права в отношении несовершеннолетних  в соответствии со ст. 26, 28, 31-41 ГК РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

 

Статья 24 ЗК РФ представляет собой исключение из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

 В  п. 1  статьи 24 ЗК РФ содержится  исчерпывающий перечень случаев  предоставления земельных участков  в безвозмездное срочное пользование. Из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, земельные участки могут предоставляться  только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным  предприятиям, органам государственной  власти и органам местного  самоуправления, причем на срок  не более одного года.

 В  октябре 2004 г. п. 1 ст. 24 ЗК РФ был  дополнен новой категорией организаций, которым могут предоставляться  в безвозмездное срочное пользование  земельные участки из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности - такие участки предоставляются  религиозным организациям для  строительства зданий, строений, сооружений  религиозного и благотворительного  назначения на срок строительства. Также вышеперечисленные земельные  участки предоставляются религиозным  организациям для безвозмездного  пользования зданиями, строениями, сооружениями религиозного и  благотворительного назначения  на срок такого пользования70.

 На  основании п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ  собственник вправе пользоваться  и распоряжаться земельным участком  в пределах, допускаемых федеральным  законом, в частности, он вправе  передать участок в безвозмездное  срочное пользование. Все условия  такого пользования, включая срок, должны устанавливаться договором, заключение которого предусмотрено  п. 2 ст. 264 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного  участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным  участком, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При этом следует также иметь в виду положение п. 2 ст. 690 ГК РФ, которым коммерческой организации запрещается передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля такой организации.

 Согласно  п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное  срочное пользование для сельскохозяйственного  производства и иного использования  могут предоставляться земли  промышленности и иного специального  назначения.

 Возможность предоставления  служебных наделов отдельным  лицам предусматривалась и ранее  в ст. 85-86 ЗК 1991 г.

 Согласно  п. 2 статьи 24 ЗК РФ служебные наделы  предоставляются работникам на  основании их заявлений на  период существования трудовых  отношений. Решение о предоставлении  служебного надела принимается  организацией, в которой работник  осуществляет трудовую деятельность. Надел предоставляется из числа  земель, принадлежащих такой организации.

 Пункт 2 ст. 24 ЗК РФ, что категории работников  организаций отдельных отраслей  экономики, имеющих право на получение  служебных наделов, а также условия  их предоставления устанавливаются  законодательством Российской Федерации  и субъектов Российской Федерации. В частности, Московской областной  Думой (решение N 12/139 от 18.05.2005 г.) был  принят за основу проект закона Московской области «О категориях работников организаций отдельных отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, и условиях их предоставления в Московской области».

 В  настоящее время данные отношения  регулируются также постановлением  Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 г. N 369 (в редакции постановлений  Совета Министров РСФСР от 21.04.1972 г. N 248 и Правительства РФ от 26.02.1992 г. N 119) "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота"71.

 Право безвозмездного срочного  пользования земельным участком  подлежит государственной регистрации  в соответствии с нормами ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В ходе проведенного исследования вопросов права собственности и других вещных прав на землю были сделаны следующие выводы:

1. Под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. К основным формам собственности на землю относятся частная, государственная и муниципальная собственность. Права всех собственников защищаются равным образом.
2. Под содержанием права собственности на землю следует понимать закрепленную за собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этого земельного участка действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.
3. К основаниям прекращения права собственности на земельный участок относятся: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
4. Другие вещные права на землю – это устанавливаемые и определяемые на уровне закона и подлежащие государственной регистрации, не ограниченные конкретным сроком действия субъективированные права на чужой земельный участок, открыто и самостоятельно используемые субъектом для удовлетворения своих интересов, носящие абсолютный характер, обременяющие право собственности и производные от него, но в то же время привязанные не к личности собственника, а к земельному участку. К другим вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком.
5. Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.
6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой основанное на законе бессрочное владение и пользование ограниченным кругом юридических лиц земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с предоставлением им прав по использованию земельного участка, предусмотренных законодательством, и обязанностей по эксплуатации земельного участка, установленных федеральными законами.
7. Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет собой право требования собственника земельного участка от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).