Отдельные вещные права на земельные участки

Конструкция сервитутов в действующем законодательстве отличается противоречивостью и несовершенством. Судебная практика по сервитутам вносит определенную ясность в правоприменение этого института. Рассмотрим особенности частного и публичного сервитутов.

Сервитут является самым урегулированным законодательством обременением недвижимого имущества. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком либо иным недвижимым имуществом (ст. 274 ГК РФ).

Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут трактуется как обременение права собственности, в то же время ГК РФ рассматривает его в качестве вещного права, что порождает определенные проблемы на практике. Право сервитута (или просто сервитут, как и иные вещные права) не регистрируется.

Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав. Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Государственная регистрация сервитута возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав в ЕГРП (ст. 13 Закона о регистрации).

Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.

По кругу лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и в основном регулируется нормами ГК РФ по соглашению между собственником объекта недвижимого имущества и лицом, требующим установления сервитута. Правоустанавливающим документом будет являться соглашение о сервитуте, в котором стороны определяют порядок пользования земельным участком, в том числе по соглашению сторон может быть установлена плата за установление сервитута.

Согласно ст. 27 Закона о регистрации государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника объекта недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Несмотря на то что данная норма не конкретизировала вид сервитута, положения статьи относятся к частным сервитутам.

В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274, 277 ГК РФ).

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из следующего. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ спор об установлении сервитута передается на разрешение суда по иску лица, требующего его установления, в случае если сторонами не достигнуто соглашение об установлении сервитута57.

Если в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истцом принимались меры к достижению такого соглашения, в удовлетворении иска отказывается58 или заявление оставляется без рассмотрения ввиду того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора59.

Кроме того, согласно ст. 277 ГК РФ необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута, то есть при невозможности пользования истцом принадлежащими ему помещениями иначе, чем посредством установления сервитута60.

В частности, по одному из дел ФАС ЦО сослался на следующее. При осуществлении реконструкции нежилых помещений с целью использования их для осуществления торговой деятельности истец обязан был предусмотреть второй вход (выход), необходимый магазину и соответствующий санитарным и пожарным нормам и правилам, не ограничивая прав и законных интересов ответчика на пользование принадлежащим ему имуществом.

Если сервитут устанавливается решением суда - регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной регистрации61.

Еще одним из основных отличий частного сервитута от публичного является то, что ГК РФ презюмируется платность такого сервитута. Собственник обременяемого земельного участка вправе требовать возмещения затрат, причиненных указанным обременением. Иные лица не вправе требовать такую плату.

Публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается, в отличие от частного сервитута, установление которого в одностороннем порядке невозможно62.

Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).

Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом органа государственной власти или органа местного самоуправления, в случае если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения63. Установление публичного сервитута на земельный участок осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Несоблюдение данного условия является основанием для признания акта недействительным64.

Однако имеется и противоположная судебная практика65. Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков66.

Государственная регистрация публичных сервитутов, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов. Государственная регистрация публичного сервитута проводится с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимого имущества, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации67.

Подводя итог рассмотрения сервитутов, хотелось бы отметить следующее. Законодательство, регулирующее различные виды ограничений (обременений) и в частности сервитута, достаточно запутанно, противоречиво и несомненно нуждается в уточнении и изменении.

 

 

3.2. Право постоянного бессрочного пользования землей

 

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является одним из видов вещных прав, предусмотренных ст. 216, 268-270 ГК РФ (в земельном законодательстве это право существовало).

 В  соответствии с п. 1 и 2 ст. 20 ЗК  РФ земельные участки могут  быть предоставлены только государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Гражданам  земельные участки на этом  праве не могут быть предоставлены. Необходимо обратить внимание  на Постановление Пленума ВАС  РФ от 24.03.2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»68, согласно п. 2 которого ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

 Следует  отметить, что в соответствии  с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и  юридическим лицам (любых организационно-правовых  форм). По нашему мнению, законодатель  не изменил эту норму в связи  с тем, что на основании п. 3 ст. 20 ЗК РФ указанное право  сохраняется за гражданами и  юридическими лицами, получившими  земельные участки на праве  постоянного (бессрочного) пользования  до введения в действие Кодекса. В соответствии с п. 2 ст. 3 Вводного  закона (см. подробно текст этого  пункта) юридические лица, за исключением  указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК  РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного пользования) земельными участками на иные права (аренды, безвозмездного срочного пользования) или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2006 г.

 Данный  пункт запрещает гражданам и  юридическим лицам, обладающим земельными  участками на рассматриваемом  праве, распоряжаться этими участками. Необходимо обратить внимание  на следующее разъяснение комментируемого  пункта в Постановлении Пленума  ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 (п. 24). В соответствии  со ст. 270 ГК РФ обладатель земельного  участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может  с согласия собственника передавать  этот участок в аренду или  безвозмездное срочное пользование. Пункт 4 ст. 20 Кодекса запрещает гражданам  и юридическим лицам, в том  числе названным в п. 3 этой  статьи, распоряжаться указанными  земельными участками. В связи  с этим после ведения в действие  ЗК РФ лица, обладающие земельным  участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе  передавать его в аренду или  безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии  согласия на это собственника  земельного участка.

Граждане, обладающие земельными участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести эти участки в собственность. В соответствии с п. 3 ст. 3 Вводного закона предоставление в собственность граждан указанных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Граждане вправе однократно бесплатно приобрести (при этом уплачиваются только сборы) данные участки в собственность. В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 в отношении применения комментируемой нормы указано, что согласно ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Аренда земельных участков

 

В п. 1 статьи 22 ЗК РФ следует обратить внимание на то, что в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства действует национальный режим, согласно которому данные лица равно как и российские граждане, могут иметь на праве аренды земельные участки за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Так, по нашему мнению, ограничение прав указанных лиц установлено п. 5 ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с п. 2  статьи 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду как российским так и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота и, следовательно, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Перечень этих участков императивно установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

 Отсюда  следует, что остальные земельные  участки иного целевого назначения, предусмотренного в ЗК РФ, могут  передаваться в аренду российским  гражданам, лицам, указанным в пункте 1  статьи 22 ЗК РФ.

 В  земельном кодексе РФ содержатся  и другие нормы, регулирующие  отдельные аспекты арендных отношений (п. 2 ст. 26, п. 3, подп. 3, 4 п. 4, подп. 3 п. 7 ст. 30, ст. 30.1, ст. 30.2, п. 4, 8 ст. 31, п. 4 ст. 32, п. 2, 6 ст. 34, п. 3, 5 ст. 35, п. 3, 6 ст. 36, п. 4 ст. 37, ст. 38, 39, п. 1 ст. 41, ст. 42, 46, 57, п. 3 ст. 58 и др.).

 Необходимо  обратить внимание на то, что  аренда земельных участков регулируется  общими положениями гражданского  законодательства об аренде (ст. 606, п. 1 ст. 607 и другие правила § 1 гл. 34 ГК РФ), однако особенности  сдачи этих участков в аренду  могут быть установлены законом (см. п. 2 ст. 607 ГК РФ). Отсюда следует, что указанные особенности могут  содержаться в ЗК РФ.

 Норма  п. 3 статьи 22 ЗК РФ основывается  на диспозитивном правиле, содержащемся  в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым  преимущественное право на заключение  договора аренды на новый срок  имеет арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, если  иное не предусмотрено законом  или договором аренды. В п. 3, как  можно видеть, предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор. Правило п. 3 не распространяется на случаи, предусмотренные п. 3 cт. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46 ЗК РФ.

 В  основе определения арендной  платы находится соглашение сторон, что соответствует правилам первого  абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ. Правительство РФ вправе устанавливать  общие начала определения арендной  платы при аренде государственных  или муниципальных земельных  участков (можно полагать, что речь  идет о принципах определения  арендной платы, расценок и т.п.) в соответствии с правилом  второго абзаца п. 1 ст. 424 ГК РФ.