Правовое регулирование договора купли-продажи

Кроме того, цены на некоторые группы товаров, представляющих особое значение для народного хозяйства, могут напрямую устанавливаться или регулироваться государством.

Наиболее типичными из таких способов определения цены являются: установление цены на уровне биржевых котировок соответствующего товара на той или иной бирже, привязка цены к уровню средневзвешенных цен на аналогичный товар за определенный период в месте исполнения договора, определение цены на товар третьим лицом (как правило, профессиональным незаинтересованным оценщиком).

Стороны. Сторонами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных лицах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности. Участие в отдельных вицах купли-продажи, предусмотренных ГК, обусловлено наличием у гражданина статуса предпринимателя (например, в договорах поставки или контрактации).

Ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные - лишь с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК). Малолетние, кроме того, вправе приобретать имущество на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами (подпункт 3 п. 2 ст. 28 ГК). Несовершеннолетние могут также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или другими доходами (подпункт 1 п. 2 ст. 26 ГК).

Бесповоротность передачи имущественных прав не следует путать с бессрочностью. Дело в том, что большинство обязательственных прав, которые могут выступать предметом купли-продажи, носят срочный характер. Бесповоротность их уступки означает лишь то, что они переходят на приобретателя по договору на все время, в течение которого будут существовать (этот срок может быть сколь угодно коротким). Другими словами, кредитор-продавец, по общему правилу, полностью, раз и навсегда лишается продаваемых прав.

Купля-продажа движимого имущества между супругами не обусловлена какими-либо специальными требованиями и подчиняется общим нормам § 1 главы 30 ГК. Если же купля-продажа связана с отчуждением общего имущества супругов (вещей или денег - в качестве покупной цены) третьим лицам, требуется их обоюдное согласие, которое, по общему правилу, презюмируется (пп. 1 и 2 ст. 35 СК). Продажа недвижимости между супругами сопряжена с дополнительными формальностями (п. 3 ст. 35 СК).

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и объемом правоспособности. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут продавать принадлежащее им движимое имущество самостоятельно, а недвижимое - с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Казенные предприятия продают любое имущество только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК), а учреждения вообще не вправе отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления (п. 1 ст. 298 ГК). С другой стороны, собственник может предоставить учреждению право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждение вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами (равно как приобретенным на них имуществом), в том числе - по договорам купли-продажи.

По общему правилу, продавцом в договоре купли-продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на имущество. Но в раде случаев закон допускает продажу имущества лицами, не являющимися его собственниками. Так, комиссионер, продающий или приобретающий имущество для комитента, выступает в договоре купли-продажи от своего имени (ст. 990 ГК). Продажа имущества, на которое обращено взыскание в силу залога (ст. 350 ГК, п. 5 ст. 358 ГК), обычно осуществляется судебным исполнителем либо непосредственно - путем проведения торгов, либо через комиссионные магазины (в соответствии со ст. 395-405 ГПК). В таком же порядке производится и продажа арестованного имущества неисправного должника. Хранитель при определенных условиях также имеет право продать не принадлежащую ему вещь (п. 2 ст. 899 и ст. 920 ГК).

Право учреждения на такие доходы и приобретенное на них имущество, разумеется, не является правом оперативного управления. Но не является оно и правом собственности. Впрочем, неопределенность этого вещного права не колеблет общего положения п. 2 ст. 120 ГК: при недостаточности средств учреждения собственник несет субсидиарную ответственность по всем его обязательствам.

Срок. Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК относит его к числу существенных условий этих договоров.

Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, открытие навигации), либо моментом востребования. Если же срок договора сторонами не установлен, его следует определять исходя из общих правил ст. 314 ГК с учетом требований ст. 457 и п. 1 ст. 486 ГК.

Так, положения о сроке исполнения обязательства, предусмотренные ст. 314 ГК, применяются в первую очередь к обязанности продавца по передаче товара, которая должна быть исполнена в разумный срок после возникновения соответствующего обязательства. Тогда как срок исполнения встречной обязанности покупателя по оплате товара определяется иначе. Он, по общему правилу, приурочен к моменту передачи товара покупателю (непосредственно до или после момента передачи).

От договоров купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договоры на срок, т.е. с условием их исполнения к строго определенному сроку. Такими договорами признаются сделки, из содержания которых ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК). В принципе, любой договор купли-продажи может быть оформлен как договор на срок: для этого достаточно соответствующего указания в самом соглашении. Но срочный характер договора может быть обусловлен и особенностями предмета купли-продажи. Так, поставка партии елочных игрушек должна, очевидно, производиться до Нового года, ибо после него покупатель утратит интерес к этим товарам, как минимум на год. В изъятие из общих правил, установленных ст. 315 ГК, досрочное исполнение таких договоров (равно как и исполнение по истечении срока) возможно только с согласия покупателя.

Рассмотрим материалы из практики.

Суть дела. Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи под отлагательным условием, согласно которому продавец продаст, а покупатель купит трехэтажное здание базы отдыха при наступлении условий, указанных в договоре.

В договоре стороны согласовали особые условия, в соответствии с которыми продавец имеет право до установленной даты без согласования с покупателем продать объект третьему лицу по цене, превышающей цену, установленную договором между продавцом и покупателем. Если до установленной даты продавец не продаст его третьему лицу, он будет обязан передать недвижимое имущество покупателю в течение 5 календарных дней по акту приема-передачи, а покупатель обязан заплатить продавцу стоимость объекта, согласованную сторонами в договоре.

Договором предусмотрено, если продавец не продаст объекта до установленной договором даты, то договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, и обязанности у сторон по договору купли-продажи объекта возникают с момента заключения договора.

В срок, определенный в договоре, здание базы отдыха по цене, превышающей цену, установленную договором, не продано.

Поскольку продавец не продал здания в порядке, предусмотренном договором, другому лицу, у продавца наступила обязанность передать его покупателю.

Так как это обязательство продавцом не исполнено, покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обязании исполнить договор купли-продажи о передаче спорного имущества.

Позиция суда. В соответствии со ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

В соответствии со ст. ст. 456, 457 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

При таких обстоятельствах иск об обязанности ответчика исполнить обязательство по передаче имущества был удовлетворен.

Форма. Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе - предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560 ГК), и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи (п. 3 СТ.162ГК).

В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159-161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более, раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

Дополнительные требования предъявляются к форме договоров купли-продажи имущественных прав, в том числе - воплощенных в ценных бумагах (ст. 389 ГК).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется общими нормами главы 28 ГК РФ. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает особые правила. Таковы, в частности, нормы о публичной оферте и моменте заключения договора розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), об обязательном урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст. 507 ГК), об основаниях и порядке заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527-529 ГК), об особенностях заключения договора энергоснабжения (ст. 540 ГК) и некоторые другие.

Вернемся к рассмотрению предмета договора купли-продажи, то есть его наименованию и количеству.

Наименование предмета договора купли-продажи должно позволить его идентифицировать среди прочих, объединенных схожими свойствами объектов или родовых товаров, то есть содержать данные достаточные для его определения. В противном случае договор может быть признан незаключенным.

Кроме сказанного, точное определение наименования договора купли-продажи служит основанием для определения конкретного вида договора купли (например, продажи недвижимости и продажи предприятия). На практике, иногда, стороны называя иной предмет договора купли-продажи пытаются скрыть истинное содержание договора. В дополнение к наименованию, соглашение должно содержать условие о количестве товара.

На практике необходимо учитывать ряд особенностей определения количества товара. Так, например, определение количества сыпучих товаров, а также товаров наливом цистернами (вагонами) означает достижение соглашения по наименованию и количеству товара, поскольку последнее определимо.

При поставках железнодорожным транспортом сыпучих товаров, а также товаров наливом (топочного мазута) заранее невозможно точно определить вес товара, который будет отправлен вагонами (цистернами). Поэтому обычаем делового оборота (статья 5 Гражданского кодекса РФ) является определение количества названных видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости. При отсутствии указания на какие-либо особенности с точки зрения емкости отправляемых цистерн по правилам той же статьи 5 Кодекса следует исходить из того, что стороны имели в виду обычно применяемые в таком случае цистерны. Более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для сторон значение при расчете за товар, но не является существенным для заключения договора.

Является ли, по общему правилу, существенным условием договора купли-продажи качество товара? По мнению отдельных исследователей «в договоре купли-продажи существенным условием является также и качество товара. Допустим, можно приобрести современный компьютер со сложным дополнительным оборудованием, а в договоре записать только его цену - 2 тыс. долларов. Однако такой договор не будет считаться заключенным и с продавца нельзя будет потребовать передачи компьютера, а с покупателя - уплаты соответствующей цены, если в договоре четко не отражено, какими качествами обладает данный компьютер (размер памяти, быстродействие и т.д.)». На наш взгляд, условие «качества» не является существенным условием договора купли-продажи, названные же выше обстоятельства являются именно наименованием товара, позволяющим его идентифицировать среди подобных объектов. Что же касается условия качества, то товар всегда должен быть надлежащего качества.

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, контрагентами которой выступают продавец и покупатель.

Рассмотрим обстоятельства, когда на стороне продавца выступает ненадлежащая сторона.

Согласно действующему законодательству договор купли-продажи чужого имущества является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статье 209 ГК РФ. Приведем пример из судебной практики:

«По делу №А53-1876/2001-С4-6 (Ф08-3133/2001/1) суд установил, что собственником переданного ответчику имущества является не истец (продавец), а акционерное общество (учредитель истца), передавшее в процессе реорганизации спорное имущество истцу. Решением арбитражного суда установлен факт несостоявшейся реорганизации акционерного общества в форме выделения истца. Таким образом, не являясь собственником спорного имущества, истец не имел права распоряжаться спорным имуществом путем передачи его в собственность по договору купли-продажи другому лицу. Суд применил последствия недействительности сделки и обязал вернуть истцу проданное оборудование, за исключением той его части, которая была реализована ответчиком третьему лицу».