Правовое регулирование договора купли-продажи

Устанавливая общий запрет на возврат исполненного, законодатель исходит из особенностей отношений сторон договора. Договорные отношения являются особым видом правоотношений. Они базируются на только для них присущих принципах, которые неприменимы ни к каким иным областям гражданско-правовых отношений. Запрет на возврат исполненного есть проявление реализации принципа стабильности договорного обязательства, поэтому п. 4 ст. 453 ГК РФ устанавливает правило о невозможности изменения того исполнения, которое уже было произведено сторонами договора в соответствии с его условиями. А.Г. Карапетов объясняет такое установление законодателя тем, что запрет на реституцию подразумевался им только на случай, когда обе стороны к моменту расторжения уже успели осуществить эквивалентный обмен, и не касается ситуации, когда одна из сторон не осуществила встречное исполнение. К такому случаю вполне применимы нормы о возврате неосновательного обогащения. Представляется, что нет оснований ставить невозможность правонаделения на возврат исполненного при расторжении договора в зависимость от полноты осуществленного исполнения, ибо даже в случае произведенного эквивалентного исполнения оно может быть ненадлежащим и у сторон договора могут возникнуть претензии по исполненному по договору (например, обнаружение существенного нарушения к качеству товара в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ), точно так же, как и в случае нарушения в предоставлении встречного исполнения.

Как отмечалось выше, основаниями для возникновения охранительного обязательства по возврату исполненного при расторжении или изменении договора являются основания самого расторжения или изменения договора в качестве правообразующих юридических фактов. Право на возврат уже предоставленного по договору может быть установлено нормами закона в виде дозволения на фоне общего запрета. Такой правовой режим характеризуется С.С. Алексеевым как исключительный разрешительный режим правового регулирования. Кроме того, п. 4 ст. 453 ГК РФ предусматривает, что право на возврат имущества может быть регламентировано сторонами как в тексте основного договора, подлежащего расторжению, так и в соглашении о его расторжении или изменении в качестве существенного условия такого соглашения. Поэтому если договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), то правонаделение на возврат имущества может возникать и из закона, и из договора, и из соглашения о расторжении договора. При расторжении договора на основании одностороннего отказа от его исполнения (п. 3 ст. 450 ГК РФ) в случаях, установленных законом или договором, право на возврат исполненного следует только из норм закона или условий договора, в котором все стороны выступают в качестве предпринимателей (ст. 310 ГК РФ), так как односторонний отказ от исполнения договора так же, как и возврат исполненного, представляет собой исключение на фоне общего запрета невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательства в силу ст. 310 ГК РФ.

Что касается возможности установления права на возврат исполненного по договору до момента его изменения или расторжения по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ), то вряд ли можно ожидать от судебных инстанций установления возможностей правонаделения сторон договора иными правами, чем те, которые установлены в законе или в договоре. Суд выносит решение на основании норм права или договора, и не в его компетенции правотворчество и вопросы правонаделения сторон договора.

Общий режим правовых последствий изменения и расторжения договора купли-продажи, установленный законом, также не предусматривает возможности возврата исполненного сторонами до момента изменения или расторжения договора. Законодатель предусмотрел лишь возможность защиты прав для каждой из сторон договора в целях реализации принципа реального исполнения обязательств: для покупателя в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар - право требования отобрания индивидуально-определенной вещи (п. 2 ст. 463 ГК РФ), а для продавца - право требования оплаты товара в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором товар (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отличие в правонаделении продавца и покупателя состоит в том, что продавец, кроме предъявления требования об исполнении обязанности в натуре, имеет право требования уплаты процентов за неисполнение денежного обязательства на основании ст. 395 ГК РФ, что определяется особым характером встречного предоставления покупателя, носящего денежный (внеэквивалентный) характер.

Таким образом, запрет возврата исполненного по договору при его расторжении или изменении есть одно из средств защиты сторон договорного обязательства, преследующее последовательную реализацию принципов реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Исключения из этого правила в виде предоставления в некоторых случаях прав на возврат исполненного (будь то имущество или денежные средства) преследуют цель создания условий для дополнительной защиты одной из сторон договора, более уязвимой в договорном отношении. Таково, например, право кредитора (продавца) на возврат неоплаченных товаров в случае неисполнения обязанности по оплате покупателем в договоре купли-продажи в кредит (п. 3 ст. 488 ГК РФ). В этом случае закон предоставляет продавцу возможность выбора: требовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Это требование носит альтернативный характер, поэтому покупатель может реализовать только одно из предоставленных ему прав, а не оба одновременно.

Как указывалось выше, возврат исполненного на основании п. 3 ст. 488 ГК РФ представляет собой один из способов защиты прав одной из сторон в договоре, которая по его условиям должна осуществить исполнение первой во встречном обязательстве. Переход права к покупателю, даже подтвержденный актом передачи, не является основанием для невозможности возврата имущества продавцу при нарушении покупателем исполнения обязанности по его оплате.

Так, в одном из случаев ОАО «Аэропорт» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Авиакомпания» о признании расторгнутым договора купли-продажи и возврате не оплаченного по названному договору оборудования. Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что факт передачи товара был подтвержден документально, в то время как доказательств его оплаты ответчиком не было представлено. ОАО «Авиакомпания» обратилось в ВАС РФ с заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора, в котором ссылалось на то, что к нему в соответствии с условиями заключенного договора перешло право собственности на приобретенное имущество и, удовлетворив требование о возврате оборудования, суды нарушили ст. 235 ГК РФ, предусматривающую исчерпывающий перечень оснований, по которым возможно принудительное изъятие имущества у собственника. ФАС Поволжского округа отметил, что согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. При этом продавец по своему выбору определяет способ защиты нарушенного права. Поскольку факт передачи товара был установлен судами, доказательств его оплаты ответчиком не было представлено, суды правомерно удовлетворили требование о возврате товара. На том же основании ВАС РФ в рассмотрении дела в порядке надзора отказал в связи с тем, что судами не было допущено нарушение единообразия в применении и толковании норм права.

Суды в практике как арбитражных, так и гражданских дел исходят из принципа стабильности обязательств и правила общего запрета возврата исполненного до момента изменения и расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ), разрешая большинство споров, касающихся требований возврата исполненного при расторжении нарушенных договоров. Еще более строга позиция судов в отношении договоров купли-продажи недвижимости, по которым уже произведена государственная регистрация собственности перехода прав на недвижимое имущество. Так, в одном из случаев в практике ВС РФ рассматривалось дело, в котором Х. и С. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества. Оплата сумм, установленных в условиях договоров, должна была быть произведена в день выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества на покупателя. Переход права собственности был зарегистрирован, и в установленном порядке были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на него. Однако ответчица, несмотря на получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное по договорам недвижимое имущество, оговоренные в договорах денежные суммы за продаваемое недвижимое имущество продавцу не передала. Удовлетворяя иск продавца о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости имущества являлась существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку стоимость этого имущества на момент разрешения спора значительно выше его стоимости на день заключения договоров. Суд кассационной инстанции признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, решение по делу законным.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла, что выводы судов были основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон, указав, что в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. ВС РФ заключил, что суды низших инстанций не применили к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому пришли к неверному заключению о возможности возврата недвижимого имущества независимо от совершения государственной регистрации перехода прав на него.

В данном примере в спорном договоре не было условий об оплате переданного имущества, предоставляющих право на его возврат при изменении или расторжении договора. Эти права не вытекали и из содержания норм закона. Следовательно, не существовало и права требования на возврат недвижимости. Кроме того, условиями договора также не были определены нарушения его условий, которые могли бы быть признаны сторонами в качестве существенных оснований для предъявления требований об изменении или о расторжении договора по п. 2 ст. 450 ГК РФ. В представленном гражданском споре могло быть применено только правило, установленное п. 3 ст. 486 ГК РФ, не предусматривающее возврат имущества, а устанавливающее возможность требования не произведенной в срок оплаты и гражданско-правовую ответственность в виде уплаты процентов за неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Пункт 3 ст. 486 ГК РФ не связывает факт неоплаты по договору при условии того, что покупателем товар принят с возможностью расторжения договора. Видимо, используя именно это правило, в другом деле арбитражный суд кассационной инстанции пришел к заключению о том, что у предприятия отсутствовало право требовать расторжения договора. Норма п. 4 ст. 486 ГК РФ также была неприменима в данной ситуации, так как она связывает право на односторонний отказ от исполнения такого договора с одновременным совершением двух действий: приемом товара и его оплатой. Покупателем товар был принят, о чем свидетельствовал подписанный обеими сторонами передаточный акт, но не оплачен, поэтому право на отказ от исполнения договора продавцом не могло быть реализовано в данном случае.

Возврат имущества продавцу при расторжении договора продажи недвижимости в связи с нарушением покупателем исполнения обязанности по его оплате (как и любого договора купли-продажи) возможен в трех случаях: если такое условие установлено сторонами в тексте договора при его заключении; если в договоре имеется условие об оплате товара в кредит (п. 3 ст. 488 ГК РФ); если в договоре имеется условие об оплате товара в рассрочку, продавец может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора и требовать возврата проданного товара в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Как указал Президиум ВАС РФ, в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. В этом случае условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара. Поэтому вывод о том, что от ответчика можно требовать только возврата товара, но не его оплаты, не соответствует этой норме ГК РФ. Последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время. В силу общих норм обязательственного права (ст. 307, 408 ГК РФ) это не освобождает должника от обязанности оплатить товар, полученный до расторжения договора.

Для того чтобы неисполнение обязанности по оплате имущества в договоре купли-продажи (при любом способе оплаты) могло служить основанием для расторжения договора, в тексте договора должно быть недвусмысленно сформулировано условие о том, что неоплата имущества признается существенным нарушением условий договора. При этом желательно, чтобы стороны установили минимальную конкретную сумму, неуплата которой должна считаться существенным нарушением условий договора. Кроме того, если предметом купли-продажи является недвижимое имущество, желательно, чтобы в тексте договора было предусмотрено, что отсутствие оплаты или неполная оплата являлись основанием для возврата такого имущества.

Изучив порядок заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи, мы считаем необходимым подробно рассмотреть ответственность продавца в случае неисполнения условий договора. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.

.2 Ответственность продавца по  договору купли-продажи

Гражданский кодекс довольно подробно регламентирует вопросы ответственности (в частности продавца) по договору розничной купли-продажи. По общему правилу, установленному статьей 476, в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, в остальных случаях продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Закон «О защите прав потребителей», отмечая ответственность продавца (изготовителя) устанавливает, что за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель) несет ответственность, предусмотренную законом или договором (ст.13 Закона «О защите прав потребителей»). Убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной этим законом или договором. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают продавца (изготовителя) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем. Продавец (изготовитель) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, только если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы.