Правовое регулирование договора купли-продажи

С учетом ранее изложенного иск о признании права собственности на нежилое торговое здание удовлетворению не подлежит.

-в таре  и упаковке, (ст.481 ГК). Продаваемый  товар должен быть упакован, это  осуществляется продавцом или изготовителем. Тара и упаковка, по общему правилу предоставляется покупателю бесплатно, случаи платности тары (упаковки) устанавливаются правилами продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров. Если договором купли-продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.

2. Предоставить покупателю всю необходимую и достоверную информацию о товаре (ст.495 ГК). Продавец обязан предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора. Продавец должен предоставить покупателю информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую законам, иным правовым актам. Федеральный закон от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», устанавливает, что информация о товарах в обязательном порядке должна содержать:

-обозначения  стандартов, обязательным требованиям  которых должны соответствовать  товары;

-сведения  об основных потребительских  свойствах товаров, а в отношении  продуктов питания - сведения о  составе (в том числе перечень использованных в процессе их изготовления иных продуктов питания и пищевых добавок), о весе и об объеме, о калорийности продуктов питания, о содержании в них вредных для здоровья веществ в сравнении с обязательными требованиями стандартов, а также противопоказания для применения при отдельных видах заболеваний.

-цену и  условия приобретения товаров;

-гарантийный  срок;

-правила  и условия эффективного и безопасного  использования товаров;

-срок службы  или срок годности товаров, установленный  в соответствии с законом, а также сведения о необходимых действиях потребителя по истечении указанных сроков и возможных последствиях при невыполнении таких действий, если товары по истечении указанных сроков представляют опасность для жизни, здоровья и имущества потребителя или становятся непригодными для использования по назначению;

-место нахождения (юридический адрес) изготовителя (продавца) и место нахождения организации (организаций), уполномоченной изготовителем (продавцом) на принятие претензий  от потребителей и производящей ремонт и техническое обслуживание товара;

-информацию  о сертификации товаров, подлежащих  обязательной сертификации;

-информацию  о правилах продажи товаров.

. Предоставить  покупателю информацию о себе (фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (юридический адрес) и режим ее работы, информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа, информацию о номере лицензии (если деятельность подлежит лицензированию), сроке ее действия (ст.9 Закона «О защите прав потребителей»).

. Продемонстрировать  по просьбе покупателя работоспособность  товара и дать ему возможность  самостоятельно проверить свойства  товар до приобретения.

. Осуществить  проверку качества товара, если  это предусмотрено договором купли-продажи, законом, обязательными требованиями государственных стандартов, иными правовыми актами (ст.474 ГК). Если порядок проверки качества товара не установлен законом, иными правовыми актами, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

. Исключить  продажу товара по истечении  установленного срока годности  этого товара, а также товара, на который должен быть установлен срок службы или срок годности, но он не установлен.

Права продавца:

. Установить  на товар дополнительный гарантийный  срок сверх гарантийного срока, установленного изготовителем, или, если гарантийный срок изготовителем  не установлен (ст.5 Закона «О защите прав потребителей»).

. Отказаться  от исполнения договора в случае:

-неявки  покупателя (или несовершения им  иных необходимых действий) для  принятия товара в определенный  договором срок (ст.496 ГК).

-неоплаты  покупателем товара в установленный договором срок, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара (ст. 500 ГК).

-отказа  покупателя, в нарушение договора  купли-продажи, принять и оплатить  товар (ст. 486 ГК).

-неосуществления  покупателем в установленный договором срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 489 ГК).

. Отказаться  полностью или частично от  удовлетворения требований покупателя  о передаче ему недостающего  количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, впрочем, если докажет, что невыполнение покупателем обязанности известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи в установленный (разумный) срок повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора (ст.483 ГК).

. Потребовать  от покупателя принять товар  или отказаться от исполнения  договора в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять (ст.484 ГК).

. Потребовать  оплаты товара и, возможно, уплаты  процентов в соответствии со  статьей 395 ГК, если покупатель своевременно  не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар (ст.486 ГК).

. Потребовать  оплаты переданного товара или  возврата неоплаченного товаров, в случае, когда покупатель, получивший  товар (по договору купли-продажи  предусматривающий оплату товара через определенное время после его передачи, т.е. продажу товара в кредит), не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок.

Покупатель (потребитель) - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» в редакции от 9 января 1996 г.).

Обязанности покупателя:

. Оплатить  товар (ст.500 ГК). Покупатель обязан  оплатить товар по цене, объявленной  продавцом в момент заключения  договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или не вытекает из существа  обязательства. Покупатель вправе оплатить товар в любое время в пределах установленного договором периода рассрочки оплаты товара. Исключение составляет, случай, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, а неоплата покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от исполнения договора.

. Принять  купленный товар (ст.484 ГК). Покупатель  обязан принять переданный ему  товар, за исключением случаев, когда  у него есть основания потребовать  замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

. Известить  продавца о нарушении условий  договора купли-продажи об ассортименте, качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными  правовыми актами или договором (ст.483 ГК). В случае невыполнения этого правила, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

. Привлечь  продавца к участию в деле, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара (ст.462 ГК). Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

. Возместить  разницу между ценой заменяемого  товара и ценой товара, передаваемого  взамен товара ненадлежащего  качества при его замене на  аналогичный, но иной по размеру, фасону, сорту или другим признакам (ст.504 ГК).

Права покупателя:

. Осмотреть  товар, до заключения договора  розничной купли-продажи, если это  не исключено ввиду характера  товара (ст.495 ГК).

. Потребовать  проведения в его присутствии  проверки свойств или демонстрации использования товара, до заключения договора розничной купли-продажи, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле (ст.495 ГК).

. Обменять  купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара (ст.502 ГК и ст.25 Закона «О защите прав потребителей»). При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму. Это право распространяется на все непродовольственные товары за исключением перечня товаров указанного в Постановлении Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55.

. Потребовать  возмещения разницы между ценой  товара, установленной договором  розничной купли-продажи, и ценой  соответствующего товара на момент  удовлетворения его требования, при возврате продавцу товара ненадлежащего качества (ст.504 ГК).

. Потребовать  предоставления необходимой и  достоверной информации об изготовителе  и продавце, режиме его работы  и реализуемых им товарах.

На практике возможны ситуации, когда стороны предусматривают условие договора купли-продажи в пользу третьего лица о том, что, в случае отказа третьего лица от принятия исполнения, продавец не вправе требовать оплаты за переданный товар, противоречит положениям статьи 575 Гражданского кодекса РФ. Приведем пример из практики.

По делу №Ф08-1582/02 продавец и покупатель включили в договор условие о том, что покупатель обязан произвести оплату третьему лицу, а продавец лишен права требования оплаты за товар. Таким образом, был заключен договор в пользу третьего лица (статья 430 Гражданского кодекса РФ). Третье лицо отказалось от получения оплаты. Возражая против предъявленного продавцом иска о взыскании стоимости товара, покупатель сослался на пункт 4 статьи 430 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, в случае отказа третьего лица от права по договору, кредитор может воспользоваться правом, если это не противоречит закону и договору. Судебные инстанции признали эти возражения несостоятельными, применив положения статей 9 и 575 Гражданского кодекса РФ.

В заключение данного параграфа подчеркнем, что, несмотря на видимый дисбаланс прав, и обязанностей у продавца и покупателя (как правило, у продавца больше обязанностей), необходимо учитывать, что любое право покупателя - корреспондирует - обязанности продавца, и наоборот, обязанность покупателя - соответствует правам продавца. Необходимо учитывать, что права и обязанности могут быть, как предусмотрены законом, так и нормами договора между сторонами.

После того, как мы рассмотрели права и обязанности сторон по договору купли-продажи, мы считаем необходимым, изучить порядок изменения, прекращения и привлечения сторон к ответственности. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

 

Глава 3. Изменение, прекращение и ответственность по договору купли-продажи

 

3.1 Порядок заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи

 

Как для любого другого договора, заключение договора купли продажи происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные моменты при заключении договора купли продажи следующие:

1.В договоре  купли продажи должны быть  указаны данные, позволяющие определенно  установить вещь (товар) - наименование  и количество, то есть должно  быть соблюдено существенное  условие договора купли продажи - условие о предмете договора. В отдельных случаях при заключении договора купли продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ), а при продаже предприятия - точно указать состав этого имущественного комплекса (п.1 ст.561 ГК РФ).

2.Заключение  договоров купли продажи недвижимости  или предприятий должно происходить  в письменной форме путем составления  одного документа подписанного сторонами (ст.550 <#"justify">Договор купли продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю.

Государственная регистрация договоров купли продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, дома и другое) обязательна.

Государственная регистрация договоров купли продажи квартир (и любой другой недвижимости) осуществляется только в случаях, установленных законом (ст.164 <#"justify">Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.