Правовое регулирование залога недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования. «Pacta servanda sunt» – «Договоры нужно соблюдать». Это древнеримское изречение, ставшее важнейшим принципом гражданского оборота, актуально и поныне. Данный «категорический императив цивилистики» в современных жестких условиях рыночной экономики потребовал детального обеспечения и регламентации. Поэтому контрагенты используют все возможные средства обеспечения обязательств, предоставленные в их распоряжение законом и обычаями делового оборота. Наиболее надежным из таких средств является ипотека. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром и залогодержатель, таким образом, имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения исполнения обязательств не нашел должного отражения  в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность обращения  взыскания на имущество. Лишь с принятием  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежащего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.

Основной функцией ипотеки  в соответствии с современным  законодательством России является стимулирование должника к точному  и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые  могут наступить в случае его  нарушения. Иными словами, ипотека  обеспечивает интересы кредитора-залогодержателя  по обязательству, которые состоят  в надлежащем исполнении должником-залогодателем  лежащих на нем обязанностей. Должник  под угрозой наложения взыскания  на ипотечное имущество побуждается  к надлежащему исполнению своих  обязательств.

Следующий важный принцип  ипотеки заключается в ее безусловной  акцессорности: ипотека носит зависимый  от основного обязательства характер, то есть может возникать только тогда, когда существует основное обязательство. Таким образом, являясь дополнительным, ипотечное обязательство вступает в действие только тогда, когда должник  нарушает основное обязательство. Субсидиарное обязательство – ипотека полностью зависит от основного обязательства, и недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность ипотеки.

В настоящее время этот способ обеспечения обязательств принимает  всё более массовый характер, что  говорит о необходимости изучения механизма его применения, усовершенствования законодательства в данной сфере, что подтверждает актуальность данного исследования.

Ипотечное кредитование рассматривается  государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного  большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Поэтому с учетом развития законодательства, требуется всестороннее исследование данного правового  института и практики его применения, что будет способствовать разработке современной научной концепции  развития ипотеки в России.

Объект исследования. Объектом исследования выступает правовое регулирование залога недвижимого имущества, а в частности, особенности залога земельных участков и особенности залога жилых домов и квартир.

Предмет исследования. Предметом исследования является сложившийся механизм регулирования ипотеки, взгляды ученых-цивилистов, судебная практика по делам о залоге недвижимого имущества, а также нормативно-правовая база Российской Федерации в указанной сфере.

Цели исследования. Исходя из названия работы и указанной актуальности, целью работы является полное и всесторонне изучение законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества, а также выявление противоречий норм и выработка предложений по их устранению.

Указанные цели достигаются  путем решения следующих задач:

1. Полное и всесторонне  изучение норм об объекте данного  вида обеспечения обязательств;

2. Определение понятия  и видов недвижимого имущества,  которое может выступать предметом  залога;

3. Изучение особенностей  залога в силу закон и в  силу договора;

4. Характеристика законодательства, регулирующего залог недвижимости;

5. Анализ судебно-арбитражной  практики;

6. Выявление особенностей  залога конкретных видов недвижимого  имущества и обращения взыскания  на него.

Методология исследования. Методологическую основу исследования составляет общенаучный диалектический метод. Наряду с ним использовались и частнонаучные методы, в том числе догматический (собственно-юридический) и историко-правовой. Применялись методы правового моделирования и сравнительного правоведения. В работе нашли применение такие логические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и другие.

Положения, выносимые  на защиту

1. Все три группы объектов, выделяемых в качестве недвижимых  в ГК РФ, не имеют общих признаков.

2. Важнейшим отличием  ипотеки от других видов залога  является характеризующий ее  предмет залога.

3. При залоге нескольких объектов недвижимости, обеспечивающем одно обязательство, для защиты прав залогодателя-должника необходимо установить очередность обращения взыскания на указанные объекты в случае неисполнения обязательства.

4. Закон об ипотеке  должен соответствовать общим  положениям Гражданского кодекса  как закон, содержащий нормы  гражданского права.

5. Пункт 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Структура работы. Данная работа основывается на научных трудах Савиньи Ф.К., Шершеневича Г.Ф., Толкушина А.В., Скворцова О.Ю. и других ученых-цивилистов. Работа состоит из введения, двух глав пяти параграфов, заключения и списка использованных источников. Всего в работе использовано 40 источников, общий объем работы составляет 43 страницы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Понятие и виды недвижимого имущества

Существуют различные  способы классификации вещей. Одной  из наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этой классификации  столь велика, что известный дореволюционный  правовед П.П. Цитович называл такое подразделение «верховным»¹, а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального достояния².

Генезис этой классификации – в объективной природе самих вещей. Как писал в начале XX в. профессор Г.Ф. Шершеневич, коренное различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям».³

Уже сами термины – «недвижимость» и «движимое имущество» – указывают на характеристики вещи. Если движимая вещь может быть перемещена без ущерба ее целостности и назначению, то недвижимая вещь не может быть перемещена в принципе либо ее невозможно переместить без того, чтобы не причинить ей ущерб.⁴ При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывную связь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещей на движимые и недвижимые выступает их связь с землей, возможность (или невозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для их целостности и назначения.

Все те проблемы, которые  порождаются предпринимательской  практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию  недвижимости. Будучи фундаментальной  гражданско-правовой категорией, понятие  недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового  регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском  кодексе РФ, не свободно от недостатков.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.⁵

Все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе – объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

Таким образом, простое сопоставление  трех указанных групп не дает возможности  выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в  свою очередь, позволяет сделать  вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков  данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

Следует отметить что прием, использованный в ГК для конструирования  понятия недвижимости, некорректен  с точки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются  определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с  землей), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов  оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку  неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы как леса, водоемы, здания к недвижимым вещам.

Правильное понимание  недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском  кодексе РФ, возможно только с помощью  привлечения понятий из иных отраслей законодательства – земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр.

Сам законодатель не высказывается  относительно того, почему недвижимостью  признаются эти, а не иные объекты.

Одним из наиболее частых доктринальных  объяснений этого является утверждение  об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости  и, как следствие, необходимости  публичного интереса в повышении  надежности правил их гражданского оборота.⁶

Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном  определении, имеет объективный  характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота  и, как следствие, необходимость  наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению  с оборотом движимых по природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной  организации его оборота, но никак  не особенности оборота определяют специфичность объекта правового  регулирования.

Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом  недвижимости всех сопряженных с  землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками  имеет столь существенный с экономической  точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь  с землей.