Правовое регулирование залога недвижимости

ипотекой. В этом случае стороны  обязаны осуществить реализацию заложенного имущества либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем.³⁵

В том случае, когда при  обращении взыскания на земельный  участок как предмет ипотеки  этот участок приобретается залогодержателем (залогодержатель оставляет земельный  участок за собой), а этот земельный  участок по своему характеру и  назначению не может ему принадлежать, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в  соответствии со ст. 238 ГК РФ.³⁶

Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, может  осуществляться только при соблюдении требований, установленных нормами  ст. 69 Закона об ипотеке.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или  сооружения, принадлежащие залогодателю, регламентирована правилами ст. 64 Закона об ипотеке. При этом в п. 1 и 2 указанной статьи устанавливаются условия залога земельного участка без залога зданий и сооружений, находящихся на нем, а в п. 3 – условия залога земельного участка вместе со строениями и сооружениями одному и тому же залогодержателю.

Следует подчеркнуть, что  ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или  сооружение, если договором об ипотеке  не предусмотрено иное. Таким образом, законодатель не лишает стороны права  установить в договоре об ипотеке  условие о том, что на здания или  сооружения, возводимые на заложенном земельном участке, ипотека будет  распространяться. Более того, стороны  вправе заключить такой договор  об ипотеке, по условиям которого на одни виды зданий или сооружений такая  ипотека распространяться будет, а  на другие нет. Например, стороны могут  определить, что ипотека будет  распространяться на бытовые и хозяйственные  сооружения, возводимые без получения  обязательного согласия залогодержателя, но ипотека не будет распространяться на жилое здание с определенными  параметрами, возводимое залогодателем  в определенном месте земельного участка.

Возведение залогодателем  зданий и сооружений на заложенном земельном участке регламентировано правилами ст. 65 Закона об ипотеке.

Если договором об ипотеке  предусматривается передача в ипотеку  и земельного участка, и здания, находящегося на нем, то применяются правила, установленные  в п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке: «Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона».

Другими словами, в этом случае залогодатель не сможет воспользоваться  правами, предоставляемыми ему нормами  п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке.

В части второй ст. 67 Закона об ипотеке установлено дополнительное требование к договору об ипотеке земельного участка, сформулированное следующим образом: «К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству».

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.³⁷

План земельного участка  должен быть удостоверен органом, ответственным  за проведение кадастровых работ, а  планы другого недвижимого имущества  – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект.³⁸

Уточненные границы и  площадь земельного участка могут  быть внесены в Единый государственный  реестр прав без повторной регистрации  при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.³⁹

Оценка земельного участка  осуществляется в соответствии с  законодательством, регулирующим оценочную  деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог  по договору об ипотеке, устанавливается  по соглашению залогодателя с залогодержателем.⁴⁰

2.2 Особенности залога  жилых помещений

В главе XIII Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплены правила залога жилых домов и квартир.

Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного  проживания индивидуальные и многоквартирные  жилые дома и квартиры, принадлежащие  на праве собственности гражданам  или юридическим лицам.⁴¹ Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности  несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Особенностью ипотеки  жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.⁴²

Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены  для проживания и / или обслуживания помещений проживания граждан.⁴³

Данное определение является конструктивно важным, так как, например, работы по строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями  освобождаются от налога на добавочную стоимость.⁴⁴

При залоге квартиры в многоквартирном  доме, части которого находятся в  общей долевой собственности  залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве  общей собственности на жилой  дом. Когда для возведения дома предоставляется  кредит, предметом договора об ипотеке  может быть незавершенное строительство  и принадлежащие залогодателю материалы  и оборудование, заготовленные для  строительства.

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов  и квартир, приобретенных за счет ссуды банка или иной кредитной  организации. Такие объекты считаются  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено  федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает  в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора (ст. 77 Закона об ипотеке).

При предоставлении кредита  для сооружения жилого дома договором  об ипотеке может быть предусмотрено  обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и  принадлежащими залогодателю материалами  и оборудованием, которые заготовлены  для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества.

Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых  домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании  заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ⁴⁵. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).

Однако при залоге строящегося  дома необходимо помнить правила  ГК, посвященные регулированию ипотеки  в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношениях залога земельного участка с залогом строений на нем (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Правило заключается в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным⁴⁶. В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено хдание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является действительным (см. п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8).⁴⁷

ГК РФ (п. 6 ст. 340) предусматривает, что предметом договора залога может быть имущество и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры), которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, которые служит объектом обеспечения. Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения⁴⁸.

Кроме того, ст. 77 Закона об ипотеке защищает права несовершеннолетних: если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления.

Отказ в даче согласия должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде.

Статья 78 Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения  взыскания на заложенное имущество, претерпела значительные изменнения в  силу внесений поправок в Федеральный  Закон «Об ипотеке». Существенно изменены нормы, касающиеся обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращение залогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь это возможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Таким образом решена проблема с умышленным ухудшением залогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избежания выселения, так как единственность места проживания и пригодность его для проживания теперь не являются основаниями для невыселения. Порядок регистрации ипотеки жилых помещений устанавливается Инструкцией, утвержденной приказом Министерства Юстиции Российской Федерации.⁴⁹

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие  выводы.

В ходе исследования были изучены  и проанализированы различные взгляды  ученых по поводу залога недвижимого  имущества, определен конкретный перечень недвижимого имущества, проанализирована судебно-арбитражная практика, рассмотрены  особенности залога конкретных видов  имущества, особенности ипотеки в силу закона и в силу договора, таким образом, были решены все задачи исследования и достигнуты поставленные цели.

В рамках объема работы был  всесторонне изучен нормативный  материал, регулирующий залог недвижимости и выявлены противоречия некоторых  норм, необходимость устранения которых  определяется всевозрастающей важностью  данного института для общества и государства.

В настоящее время происходит своеобразный взрыв ипотечных правоотношений, что, как следствие, приводит к интенсивному развитию ипотеки как института  гражданского права.

Ипотека является единственным возможным решением жилищного вопроса  в России, поэтому данный институт требует полного и всестороннего  изучения и совершенствования и  государством уже сделаны некоторые  предпосылки в этом направлении. Так, бывший Президент Российской Федерации Д.А. Медведев на заседании президиума Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, которое было посвящено стратегии жилищного строительства, заявил о необходимости создания Фонда содействия жилищному строительству