Правовое регулирование залога недвижимости

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании  недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.⁷ Также вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей, к которым в соответствии с указанными законодательными актами следует относить:

1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные  объекты (там же);

4) леса (там же);

5) многолетние насаждения (там же);

6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Далее Закон о регистрации прав));

7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

8) нежилые помещения, ст. 1 Закона о регистрации прав, в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

9) жилые дома (ст. 558 ГК ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

10) части жилых домов  (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 16 ЖК;

11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК;

12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК; в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);

13) комнаты (ст. 16 ЖК);

14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

17) другие строения потребительского  значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

18) объекты незавершенного  строительства; (ст. 130 ГК в ред. от 10.12.2004 №213-ФЗ, ст. 25 Закона о регистрации прав п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

19) предприятия как имущественные  комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).

При этом законодатель устанавливает  определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в  качестве предмета по договору ипотеки, речь о котором пойдет в следующем  параграфе.

 

1.2 Основания возникновения залога недвижимого имущества

 

Действующее законодательство не содержит определения ипотеки, между  тем, анализ ст. 334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.⁸

Итак, сущность залога заключается  в предоставлении кредитору-залогодержателю  права на приоритетное (за некоторым  исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

В соответствии с Законом  об ипотеке существуют два вида залога недвижимого имущества – это  ипотека в силу закона и ипотека  в силу договора.

Разделение указанных  видов ипотеки чрезвычайно важно  не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных  актов, как Закон об ипотеке и  Закон о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и с точки зрения оптимизации  размеров платежей по нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества.⁹

В Законе об ипотеке определено понятие ипотека в силу закона, под которой понимается залог  недвижимого имущества, возникающий  на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.¹⁰

Государственная регистрация  ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления  и без уплаты государственной  пошлины.

Государственная регистрация  ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной  регистрацией права собственности  лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным  законом. Права залогодержателя  по ипотеке в силу закона могут  быть удостоверены закладной.

Государственная регистрация  ипотеки в силу закона в отношении  жилых помещений, приобретаемых  с использованием накоплений для  жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным  законом от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»), осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.¹¹

Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке  одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.¹²

Существенными условиями  договора об ипотеке являются предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой.¹³ Кроме того, существенным условием этого договора является условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество.¹⁴ В том случае, если стороны не достигли соглашения по всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

Предмет договора ипотеки  определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета.

Так, по одному из дел Президиум  ВАС РФ указал на то, что нижестоящий  суд не выяснил, какое конкретно  имущество залогодателя являлось предметом  залога. Опись заложенного оборудования (его наименование, заводские номера, а также какие-либо другие количественные и качественные показатели) к договору о залоге не были приложены.¹⁵Подобный подход применим и к залогу недвижимого имущества.

Объектом договора ипотеки  может выступать имущество в  широком смысле, то есть как вещи (собственно имущество), так и имущественные  права.¹⁶

Ипотека может быть установлена  только на недвижимое имущество, которое  принадлежит залогодателю на праве  собственности или на праве хозяйственного ведения. Имущество, закрепленное за учреждением, финансируемым за счет средств собственника, не может быть предметом ипотеки. Не может быть предметом ипотеки  и земельный участок, принадлежащий  правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое  согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.¹⁷

Предметом договора об ипотеке  может быть недвижимое имущество, указанное  в пункте 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе:

– земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

– предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

– объекты незавершенного строительства;

– право аренды недвижимого имущества;

– доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога.

Здания, в том числе  жилые дома и иные строения, и  сооружения, непосредственно связанные  с землей могут быть предметом  ипотеки только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это  здание или сооружения, либо части  этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей  его части.¹⁸

Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником  или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог  только здание или сооружение, а  земельный участок либо право  его аренды не является предметом  залога, такой договор должен считаться  ничтожной сделкой, по основаниям, предусмотренным  ст. 168 ГК РФ.¹⁹

При ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой  соответствующая доля в праве  общей собственности на общее  имущество дома и земельный участок.²⁰ Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.²¹

При этом законодатель устанавливает  определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в  качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:

– недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота;

– недвижимое имущество, на которое в соответствии с федеральным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящее время перечень такого имущества установлен в ст. 446 ГПК РФ, в котором из недвижимости упоминается жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, и земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности; хозяйственные строения и сооружения, необходимые для содержания племенного, молочного и рабочего скота, оленей, кроликов, птицы, пчел, используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности); Не допускается обращение взыскание на указанные виды недвижимого имущества.

Так, Глава крестьянского  хозяйства «Голубая курица» обратился в Арбитражный суд Приморского края с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя подразделения судебных приставов Тернейского района, выразившиеся в передаче земельного участка площадью 2,67 га, принадлежащего крестьянскому хозяйству на праве частной собственности, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Надалекс» по долгам истца.

Определением от 20.08.01 в  удовлетворении жалобы отказано, поскольку  судебный пристав-исполнитель, совершая исполнительные действия по изъятию  и принудительной реализации имущества  должника, действовал правомерно, в  пределах полномочий, предоставленных  ему Федеральным законом от 21.07.97 №119-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Определением от 15.10.01 апелляционная  жалоба крестьянского хозяйства  была возвращена на основании пункта 4 части 1 статьи 151 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в  связи с пропуском срока на ее подачу и отсутствием ходатайства  о его восстановлении.