Правовое регулирование залога недвижимости

Федеральный арбитражный  суд Дальневосточного округа постановлением от 11.12.01 определение от 15.10.01 оставил  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанные  судебные акты отменить, дело направить  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест  подлежит удовлетворению по следующим  основаниям.

Как видно из материалов дела, глава крестьянского хозяйства  «Голубая курица» обратился с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя подразделения судебных приставов Тернейского района, который на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Приморского края, передал земельный участок площадью 2,67 га, принадлежащий крестьянскому хозяйству на праве частной собственности, в пользу общества «Надалекс». Участок был передан в связи с долгами крестьянского хозяйства по акту передачи имущества от 28.02.01.

Согласно статье 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.

Из материалов же дела не усматривается факт отсутствия у  должника другого имущества, кроме  земельного участка. Суд данное обстоятельство не исследовал.

Действующим земельным законодательством  не допускается такой меры воздействия  на должника – фермера, как изъятие земельного участка и передача его кредитору.

Основным видом деятельности крестьянского хозяйства «Голубая курица» являлось птицеводство и оптово-розничная торговля.

Таким образом, изъятие земельного участка, выделенного для соответствующей  деятельности, может повлечь ее прекращение.

Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусмотрено прекращение деятельности хозяйства в случае его неплатежеспособности через процедуру банкротства.

Кроме того, неправомерна передача земельного участка обществу, характер деятельности которого неизвестен, а  следовательно, неизвестны и цели использования  в дальнейшем этого земельного участка.

Учитывая изложенное и  руководствуясь статьями 187–189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

определения от 20.08.01, 15.10.01 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51–162/01 19–23/01ИП и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.12.01 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое  рассмотрение в первую инстанцию  Арбитражного суда Приморского края.²²

Таким образом, имущество, на которое невозможно обращение взыскания  не может являться предметом ипотеки.

Также не может быть предметом  ипотеки

– имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);

– индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке);

– земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

– часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.²³

Законом не запрещено указывать  несколько объектов недвижимости в  договоре об ипотеке. Тем не менее, сторонам по договору следует указать очередность  обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки в  случае неисполнения обязательства  по основному договору. Данное уточнение  сможет защитить права должника-залогодателя, так как в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в  указанном выше информационном письме, суд не вправе устанавливать очередность  реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя, т.е. ввиду отсутствия в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, очередности обращения взыскания, право выбора такой очередности принадлежит кредитору-залогодержателю.

Договор об ипотеке заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.²⁴

залог недвижимый имущество  помещение

 

1.3 Характеристика законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества

 

ГК прямо определяет, что  установленные Законом об ипотеке  правила имеют приоритет перед  общими правилами ГК о залоге.²⁵ Пункт 2 ст. 334 ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке – здесь оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам ГК о залоге.²⁶ Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно – в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами. Эти специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. При этом очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п. 2 ст. 3 ГК о том, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу», из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня. Таково место норм Закона об ипотеке среди специальных норм гражданского права о залоге.

Однако необходимо учитывать  вопрос о соотношении норм Закона об ипотеке с нормами общей  части ГК – главным образом, с нормами подраздела 3 раздела 1 Гражданского кодекса «Общие положения», которые посвящены объектам гражданских прав. Именно вопрос об объектах гражданских прав стал «камнем преткновения» при принятии Закона об ипотеке. Упоминавшийся ранее п. 2 ст. 334 ГК указывает на приоритет Закона об ипотеке только в отношении «общих правил о залоге», содержащихся в ГК, но не в отношении общих положений Кодекса. Отсюда следует, что в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса как закон, содержащий нормы гражданского права.

 

ГЛАВА 2. ЗАЛОГ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

2.1 Особенности залога земельных участков

 

Поскольку земельный участок  сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование  вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами  гражданского законодательства. Такая  позиция нашла отражение в  принятии ряда последующих федеральных  законов, прежде всего Земельного кодекса  РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др.²⁷

Поскольку одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки,²⁸ то и при осуществлении государственной регистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного из основополагающих принципов Земельного кодекса.

ЗК РФ в пп. 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.²⁹ Данный принцип раскрывается в ст. 35 ЗК РФ.

Основная идея данного  принципа заключается в том, что  отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке  и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Но, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Настоящая норма хоть и  отражает принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов недвижимости, однако носит  диспозитивный характер. Возможность  сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя  распоряжаться принадлежащими ему  зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся  на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данного пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Таким образом, в случае поступления  на государственную регистрацию  договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории  земель он относится. В случае если земельный участок относится  к землям сельскохозяйственного  назначения, то его ипотека допускается  только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый  земельный участок не относится  к землям сельскохозяйственного  назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом  участке здания и сооружения, кто  является их собственником, а также  определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий.³⁰ В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

Такая противоречивость норм затрудняет процесс регистрации  ипотеки, и в дальнейшем может  привести к возникновению споров по поводу действительности такой ипотеки.

По договору об ипотеке  могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота  или не ограничены в обороте.³¹

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную  собственность, а также быть объектами  сделок, предусмотренных гражданским  законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в  частную собственность, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота  земельных участков устанавливается  Земельным кодексом, федеральными законами.³²

Земельные участки, за исключением  земельных участков, указанных в  ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, правила Закона об ипотеке применяются  при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участка должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.³³

Если предметом ипотеки  являются земельные участки из состава  земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются. Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является право аренды земельного участка.

В случаях, когда предметом  ипотеки является земельный участок  из состава земель сельскохозяйственного  назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению  залогодателя суд при наличии  уважительных причин вправе в решении  об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.³⁴

Если предметом ипотеки  является земельный участок, в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном во внесудебном порядке, стороны не вправе предусмотреть  приобретение заложенного имущества  залогодержателем для себя или для  третьих лиц с зачетом в  счет покупной цены требований залогодержателя  к должнику, обеспеченных