Право власності

Державний комітет з  питань житлово-комунального господарства затвердив Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя (наказ № 141 від 27 серпня 2003 р.)⁴.

Такі об'єднання є  неприбутковими юридичними особами, що утворюються для забезпечення і  захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для оплати всіх платежів, передбачених законодавством.

Об'єднання діє на підставі статуту. ЖБК можуть бути за рішенням загальних зборів реорганізовані в об'єднання.

У дво- або багатоквартирному будинку поза межами квартири є приміщення, що забезпечують нормальну експлуатацію багатоквартирного будинку і є у спільному користуванні мешканців (сходові клітки, тамбури, ліфти, допоміжні приміщення, холи, вестибюлі тощо).

Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає склад спільного майна співвласників багатоквартирного будинку. Спільне майно складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Таке майно є спільною сумісною власністю і не підлягає відчуженню. Загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їхнім призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кла- дові, гаражі, у тому числі підземні, майстерні тощо). Таке майно перебуває у спілі,ній частковій власності.

Офіційний вісник України. 2003. - М' 52. Том 2,- С. 778. Ст. 2885.

У разі відчуження приміщення в житловому будинку право  на частку неподільного майна підлягає відчужженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній чи юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав та інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

Закон встановлює порядок визначення часток обов'язкових платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна.

Права співвласників  на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків були предметом розгляду у Конституційному Суді України (рішення КСУ від 2 березня 2004 р. у справі за конституційним зверненням Ярового Р. І. та інших громадян про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»¹ та за конституційним поданням народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону).'

Конституційний Суд  України в аспекті цього звернення  у своєму рішенні зазначив, що допоміжні  приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Наймач (наймачі) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Питання щодо згоди співвласників  допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Нові механізми залучення коштів у сферу житлового будівництва були запроваджені з прийняттям Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». З мстою залучення коштів насе-

' Офіційний вісник  України.-- 2004. Я» 10. С. 208. - С'і. 624.

" Офіційний вісник  Україні!. - 2000. Лі: 40,- Стор. 78. С, і 709.

лення для фінансування будівництва житла створюються  Фонди фінансування будівництва (далі - ФФБ). ФФБ не є юридичною особою і створюється фінансовою установою  з метою отримання довірителями ФФБ у власність житла. Сам ФФБ, згідно із законом, розглядається як об'єкт управління, що пребуває в довірчій власності управителя (саме у згаданому законі вперше на законодавчому рівні закріплено право довірчої власності). Управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Відповідно до ст. 14 Закону фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ за умови передання коштів в управління управителю та укладення з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ. Дещо некоректним є зміст наведеної норми, оскільки передання коштів в управління може бути здійснено на підставі укладеного договору, а не навпаки. В договорі зазначається предмет договору, найменування сторін, вид ФФБ, порядок передання довірителем коштів в управління управителю ФФБ, обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном, права та обов'язки сторін, дані про закріплений за довірителем об'єкт інвестування, строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, строк дії договору, відповідальність сторін, порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, розмір та форма винагороди управителя ФФБ. При укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування, що є у пропозиції управителя. При закріпленні об'єкта інвестування за довірителем, він бере на себе зобов'язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ. Документом, що підтверджує участь довірителя у ФФБ, є свідоцтво про участь у ФФБ, яке видасться управителем після внесення довірителем коштів до ФФБ.

Фінансування будівництва  з використанням отриманих в  управління коштів здійснюється управителем, залежно від виду ФФБ. Такі фонди  можуть бути двох видів: ФФБ виду А - за такого виду поточна ціна вимірної одиниці об'єкта будівництва (простіше кажучи ціна квадратного мертра житла - саме такою вимірною одиницею об'єкта будівництва оперують на практиці), споживчі властивості об'єкта інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник. Він же бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва, зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування. Принагідно зауважимо, що обов'язок своєчасного введення об'єкта в експлуатацію випливає з договору будівельного підряду, який укладається між управителем як замовником та забудовником як підрядником. Цей обов'язок не залежить від виду ФФБ.

Для ФФБ виду Б забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва.

Фактично, розмежувальною ознакою видів ФФБ є лише умова  про фінансування будівництва. Якщо для ФФБ виду А забудовник відповідальний за загальний, повний обсяг фінансування, то для ФФБ виду Б забудовник виконує роботи в межах фінансування, здійснюваного управителем. Отже, управитель ФФБ будь- якого виду виступає своєрідним консолідованим замовником об'єкта будівництва, усуваючи тим самим індивідуальних інвесторів від такої участі, а забудовник є підрядником. Отже, механізм інвестування коштів через ФФБ прийшов на зміну практиці укладення договорів про пайову участь у будівництві чи інвестиційних договорів з окремими індивідуальними інвесторами. З одного боку, такі механізми посилюють законодавчі гарантії від зловживань у сфері житлового будівництва із залученням коштів населення (продаж «повітряних» квадратних метрів, продаж- перепродаж одного і того самого об'єкта тощо). Наявність контрольованого Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг фінансового посередника робить інвестування в будівництво менш ризикованим і більш прозорим. З іншого боку, основним мінусовим схеми фінансування будівництва через ФФБ для забудовників є її висока вартість, адже статутний фонд фінансової компанії має становити щонайменше 3 млн гри., за управління коштами фінансові посередники стягують комісійні. Все це призводить до подорожчання житла для пересічного інвестора. Окрім гою, вкладаючи копни в ФФБ з метою отримання, як зазначено в законі об'єкта інвестування, такий індивідуальний інвестор не має жодних механізмів впливу на забудовників, які працюют ь за його ж кошти.

Законом України від 15 грудня 2006 р. «ГІро внесення змін до деяких законодавчих актів» ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»' була доповнена частиною третьою такого змісту: «Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування, спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. По суті, практика укладення прямих інвестиційних договорів та договорів пайової участі має визнаватися як незаконна. Проте на практиці низка будівельних компаній називають свою угоду з індивідуальним інвестором договором доручення, комісії чи спільної діяльності, уникнувши в назві словосполучення «інвестиційний договір». Тобто, механізми, пропоновані Законом України «Про фінансово- кредитні механізми...» не знайшли одностайної позитивної оцінки серед тих суб'єктів, відносини за участі яких покликаний врегульовувати закон.

Управитель ФФБ здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов'язань за договором. У разі виявлення управителем ризику порушення умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять із ФФБ у зв'язку із розірванням договору, а також здійснювати інші заходи. На такі ситуації не передбачено жодних законодавчих гарантій довірителів. Адже, повертаючи їм кошти у зв'язку із виходом із ФФБ, не враховується рівень інфляції, період часу, протягом якого ці кошти використовувались і могли б принести їхньому власнику певний дохід при їхньому інвесіуванні в інший спосіб. Ці важливі ; позицій захисту інтересів індивідуального інвестора питання віднесено на розсуд сторін при укладенні договору про участь у ФФБ. У ст. 17 Закону кізначено. що сума коштів, що підлягає поверненню довірителю, визначається управителем і огляду на кількість закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування га поточної ціни вимірної оди-

¹ Відомості Верховної Ради України. 199]. _\!> 47. (і. 646.

ниці цьог о об'єкта інвестування на день подання заяви про вихід із ФФБ.

Законом не врегульовано процедуру прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію саме в частині участі в такій процедурі управителя. В цьому разі діятимуть положення цивільного законодавства про здачу-приймання закінчених будівництвом об'єктів. Ураховуючи функціональне призначення управителя, мають законодавчо визначатися його .права та обов'язки на етепі здачі- приймання об'єкта, адже індивідуальні інвестори - довірителі фонду - не беруть та й не можуть брати участі на цьому етапі. Виникає ситуація, за якої інвестор вклав кошти через ФФБ, а що отримає в результаті будівництва - йому представлять за фактом. Саме в цьому уразливе місце законодавчого механізму. Тому що саме за таких підходів складається враження про своєрідний експеримент з коштами індивідуальних інвесторів, який апробовуєть- ся методом проб та помилок.

Після введення об'єкта будівництва  в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає  дані щодо фактичної площі об'єктів інвестування, отримані від державних органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно. Управитель відповідно надає забудовнику остаточно підтверджений обсяг замовлення на будівництво саме за цим об'єктом та передає йому перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування. Проводяться остаточні розрахунки між управителем та довірителем. Довіритель отримує довідку за встановленою формою в обмін на свідоцтво про участь в ФФБ. Довідка є документом, що підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування. Вона передається забудовнику для подальшого оформлення права власності на об'єкт, яке здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок.

З огляду на абсолютний характер права власності, власник квартири у багатоквартирному будинку на власний розсуд може здійснювати ремонт і зміни у квартирі (ч. 2 ст. 383 ЦКУ). Такі дії не вимагають окремого дозволу відповідних органів, але будь-яке переобладнання можливе за умови, що воно не призведе до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному будинку та не порушить встановлених санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку. Наведена норма не встановлює санкцій за протиправне переобладнання. Все залежить* від характеру правопорушення. Власника може бути зобов'язано привести переоблад- пану квартиру у відповідність до технічних будівельних норм і правил, усунути перешкоди у користуванні спільним майном для інших осіб, знести прибудову до квартири, якщо така здійснювалася без належного дозволу та затвердженого проекту.

У чинному законодавстві немає  чітких приписів щодо можливості переобладнання фасадів, заміни віконних конструкцій, особливо в будинках, що мають культурну та історичну цінність. Такий стан речей певною мірою зумовлений відсутністю чітких параметрів розуміння поняття «квартира» як об'єкт права власності. Чи поширюється право власності на квартиру як на частину в багатоквартирному будинку чи обмежується лише стінами, стелею і підлогою на певну їхню глибину? Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» більш схиляє до сприйняття другого варіанту. Однак, на практиці, через законодавчу невизначеність, маємо ситуацію з неконтрольованими процесами спотворення зовнішнього вигляду будинків через зміну фасаду (кольору, стилю тощо), заміну новітніми віконними конструкціями, переобладнанням балконів, лоджій тощо. Саме в цьому плані потрібен чіткий законодавчий підхід. Особливо це актуально для старої історичної забудови міст. Будь-які зміни зовнішнього вигляду фасаду можливі лише за відповідного погодження і з дозволу органів місцевого самоврядування і тільки на підставі затвердженого проекту змін чи переобладнання. Зміни, які спотворюють фасади будинків, що мають історичну цінність, взагалі мають бути заборонені із застосуванням відповідних санкцій. Цс не означає, що власник не може поміняти, наприклад, віконну конструкцію через її старість. Але будь-які зміни мають підходити до загального архітектурного ансамблю. Лише так можливо зберегти історичні надбання для того, щоб оригінальними будівлями могли милуватися і наступні покоління.