Право власності

Понад норми, визначені  у ст. 12! ЗКУ, громадяни можуть набувати земельні ділянки на підставі цивільних правочинів. ЗКУ регламентує порядок придбання земельних ділянок на підставі цивільних правочинів (глава 20) та продаж земельних ділянок на конкурентних засадах (глава 2І).

Норми ст. 375 ЦКУ надають  власнику право самостійно зводити на відведеній в установленому законом порядку земельній ділянці будівлі, споруди, облаштовувати закриті водойми, здійснювати перебудову.

Зведення будівель і  споруд на відведених земельних ділянках здійснюється з дотриманням певних законодавчо визначених вимог. Згідно з нормами статей 38-42 ЗКУ зведення громадських будівель і споруд допускається на землях житлової та громадської забудови. Використання таких земель здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельногосподарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм регіональних та місцевих правил забудови. Земельні ділянки в межах норм, встановлених ЗКУ можуть надаватись за рішенням виконавчої влади або органів місцевого самоврядування під індивідуальне будівництво (статті 40, 12! ЗКУ); житлово-будівельним та гаражно-будівельним кооперативам (ст. 41 ЗКУ). Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до цих будівель споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будівлями. У разі приватизації громадянами житлових приміщень в порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду», відповідну земельну ділянку можна передавати безоплатно у власність або надавати у користування об'єднанню власників. створеному відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Законодавче положення про те, що земельна ділянка «може передаватись», неодмінно породжує запитання - за яких умов така передача є можливою, а за яких - у ній може бути відмовлено. Це питання віддано на вирішення місцевим органам влади. Через відсутність чітких законодавчих критеріїв місцевий чиновник вирішуватиме можна чи не можна передавати земельну ділянку у власність чи в користування об'єднанню власників.

Зведення об'єктів  на земельних ділянках іншого цільового  призначення ЗК допускається з певними застереженнями. Забудова на земельних ділянках природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення інших, може здійснюватися в межах, необхідних для цільового використання цих земельних ділянок. Правовий режим таких категорій земель визначається спеціальним законодавством.

Засади містобудівної політики, порядок здійснення будівництва визначаються законами України «Про основи містобудування»,' «Про планування і забудову територій»,² «Про архітектурну діяльність»,"' «Про відповідальність підприємств, їхніх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування». Порядок отримання дозволу на будівництво визначається Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 5 грудня 2000 р/ Дозвіл на виконання будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції. реставрації та капітального ремонту будинків, споруд та інших об'єктів, розширення і технічного переоснащення (далі - роботи з будівництва) є документом, що посвідчує право (замовника) та генерального підрядника на виконання будівельних робіт, відповідно до затвердженої проектної документації, підключення іо інженерних мереж та споруд та надає право відповідним службам на видачу ордера на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного

Відомості Верховної  Ради України. 1992. .N1» 52. Ст. 683. ^: Відомості Верховної Ради України. • 2000 - Л'« 31. • С.'т. 250. ' Відомості Верховної Ради України. 1990. .V" 31,- Ст. 246. ¹ Впомос її Верховної Ради України. 1904 Л"« 46,- Ст. 41 1. Офіційній) вісник України. - 2000,- X» 52. Ст. 22¹>8.

архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів. Виконання будівельних  робіт без виїцезазначе- _чного дозволу забороняється.

Власник земельної ділянки  набуває право власності на зведені  ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Конкретні підстави та порядок припинення права власності на земельну ділянку  визначено нормами глави 22 ЗКУ.

9.2. Право власності на житло 9.2.1. Садиба як об'єкт права власності

Норми глави 28 ЦКУ регулюють  відносини, пов'язані виключно з об'єктами нерухомості: житловими будинками, квартирами. Саме ці об'єкти мають забезпечити одну з найважливіших потреб особи - потребу у житлі.

Під жи тлом фізичної особи як родовим узагальнюючим поняттям розуміють житловий будинок, квартиру, призначені та придатні для постійного проживання в них. У визначенні правового режиму житла важливою є вказівка на його цільове призначення - для постійного проживання. Придатність для проживання визначається різними параметрами. Житло має відповідати встановленим санітарно-технічним нормам, вимогам, бути упорядженим стосовно умов певного населеного пункту.

Щодо житлових будинків, квартир, які належать особі на праві приватної власності, знято будь-які кількісні обмеження та обмеження в розмірі. Фактично до прийняття Закону України «Про власність» кількість об'єктів нерухомого майна, житлових будинків, суворо регламентувалася. Так, в особистій власності громадянина міг перебувати один житловий будинок (або його частина). У подружжя, що спільно проживає, та їхніх неповнолітніх дітей міг бути лише один будинок (або йото частина), належний їм на праві власності. Квартира взагалі виключалася з об'єктів права власності, оскільки не існувало законодавчої підстави набуття права класності на квартиру.

З прийняттям законів  України «Про власність», «Про приватизацію державною житлового фонду» квартира може бути придбана у власність шляхом її викупу з фонду житлово-будівельних кооперативів або приватизована з державною житлового фонду.

Уперше у ЦКУ закріплено та визначено поняття «садиба» як об'єкт права власності. До прийняття  Основ цивільною законодавства Союзу РСР і союзних республік 8 грудня 1961 р. на законодавчому рівні, застосовувалися терміни «будинковолодіння» і «житловий будинок».

Поняття «будинковолодіння» охоплювало власне житловий будинок  та господарські будівлі. Оскільки земельні ділянки були повністю вилучені з  цивільного обігу, то немає потреби  і в такому терміні як «будинковолодіння». Однак, у судовій практиці поняття «житловий будинок» трактували ширше - це комплекс споруд, у тому числі різні господарські будівлі (лі гні кухні, сараї тощо). Такі будівлі є підсобними і становлять з будинком одне ціле, а, отже, слідують правовому режиму будинку (у купівлі-продажу, даруванні, спадкуванні тощо).'

З уведенням у цивільний  обіг земельних ділянок доцільним  є законодавче закріплення садиби як об'єкта права власності. Садиба з точки зору характеристики об'єкта цивільних прав є складною річчю. Це земельна ділянка разом з розташованими на ній будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. Садиба може бути поділена на окремі речі. Але з огляду на розуміння її як речі складної загальним є правило - у разі відчуження будинку вважається, що відчужується вся садиба. Норма, що встановлює таке правило, має диспозитивний характер. Договором або законом може бути встановлено інший порядок.

Незважаючи на законодавче закріплення  поняття «садиба», судова практика при розгляді цивільних спорів оперує поняттям «будинковолодіння», вкладаючи в його розуміння той самий зміст, що охоплюється поняттям «садиба». Наприклад, при розгляді справи про поділ спадкового майна, до складу якого належало будинковолодіння, в судовому рішенні зазначено, що до його складу належать: кімнати, кухня, ванна, сіни, два гаражі, вбиральня, паркани, котельня, літня кухня (про земельну ділянку не зазначено). Саме це майно в сукупності за рішенням суду було поділено в частках між спадкоємцями. У справі про визнання права власності на будинковолодіння суд виходив з того, що до його складу належать: земельна ділянка, житловий будинок, гараж, літня кухня, погріб, стайня, стодола.

' Див.: Постанову Пленуму  Верховної о С уду України  «Про практику застосування судами законодавства, що регулкн право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1091 р. (з наступними змінами і доповненнями).

9.2.2. Житловий будинок  як об'єкт права власності

Важливими рисами характеристики житлового будинку як об'єкта права власності є: 1) це будівля капітального типу; 2) така будівля має бути споруджена з дотриманням встановлених вимог (технічних; санітарних, пожежних, архітектурних тощо); 3) має цільове призначення - для постійного проживання. У ст. 383 ЦКУ закріплено принцип цільового використання житлових будинків, квартир. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Порядок переведення  квартир у багатоквартирному  будинку з житлового фонду  у нежитловий встановлений та регулюється  Житловим кодексом України. Після такого переведення колишнє житлове приміщення може використовуватися для інших потреб. Щодо індивідуальних житлових будинків, збудованих або придбаних у власність на підставі цивільних правочинів, то межі здійснення права власності мали б визначатися дещо по-іншому. Адже інтереси власника такого будинку не настільки тісно взаємопов'язані з інтересами інших осіб, як це має місце в багатоквартирному будинку. Власник індивідуального житлового будинку може використовувати окремі його приміщення для нежитлових потреб (під офіс, майстерню, кафе), але виключно з тим, щоб таке використання не порушувало прав інших осіб (членів сім'ї, сусідів) та не порушувало встановлених будівельних і технічних нормативів.

Житловий будинок як об'єкт права приватної власності - це призначена для задоволення  потреб людей у житлі і придатна для постійного проживання забудова капітального типу, прийнята в установленому порядку в експлуатацію і зареєстрована в органах державного управління.

Важливою передумовою  для реалізації права на будівництво  житлового будинку є відведення земельної ділянки для таких цілей. Земельні ділянки під будівництво надаються в порядку і в розмірах, визначених ЗКУ.

Сьогодні скасовано  всі законодавчі обмеження щодо кількості та розміру житлових будинків, що можуть належати особі на праві  приватної власності.

Законодавче регулювання права власності громадян на житловий будинок у післяреволюційні часи сформувалося під впливом політичних. ідеологічних поглядів та доктрин нього часу. "Гак, на праві особистої власності громадянам належали, насамперед, ті будинки, які були зведені до Жовтневої революції або набуті ними від власників на підставі цивільно-правових угод (купівлі-продажу, дарування) чи в порядку спадкування, якщо ці будинки не були націоналізовані. Щодо будинків, побудованих після революції, то такі зводилися на «праві забудови» в порядку, визначеному нормами статей 71-84 Цивільного кодексу 1922 р. У цих статтях передбачалося, що громадяни, які виявили бажання побудувати для себе будинок, повинні були укласти договір з комунальним відділом або іншим відповідним органом про надання їм земельної ділянки на праві забудови. Договір забудови укладався на певний строк: для побудови дерев'яного будинку - на 55 років, змішаного - на 60 років і кам'яного - на 65 років. Після закінчення строку договору будинок мав був перейти до держави з виплатою забудівнику вартості будинку. Це правило не стосувалося індивідуального житлового будівництва на присадибних ділянках колгоспників і одноосібного користування, де індивідуальне будівництво здійснювалось на праві особистої власності.

З метою встановлення єдиного підходу в законодавстві  і відповідно до ст. 10 Конституції СРСР 1936 р. Указом Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 р. було встановлено, що кожний громадянин має право купити або збудувати для власних потреб і потреб сім'ї на праві особистої власності житловий будинок. Відведення земельних ділянок для зазначених цілей надавалося у безстрокове користування. Указом Президії Верховної Ради УРСР від 14 травня 1949 р. визнані такими, що втратили силу відповідні норми Цивільного кодексу про право забудови (статті 71-74 ЦК 1922 р.).

У цей період продовжували діяти різні законодавчі обмеження  щодо права особистої власності  на житловий будинок. Так, гранична норма житлової площі у новозбудованих громадянами будинках не мала перевищувати 60 м\ Цс могли бути будинки в один або два поверхи з кількістю кімнат від однієї до п'яти включно. На праві особистої власності у громадянина, його подружжя і неповнолітніх дітей не могло бути більше одного будинку. Ці обмеження були збережені в нормах Цивільного кодексу України 1963 р. (щодо граничного розміру житлової площі - Указом Президії Верховної Ради УРСР від 20 травня 1985 р.² цей розмір дорівнював 80 м" житлової площі, щодо кількості житлових будинків, що могли належати громадянину або подружжю, яке проживає спільно, та його неповнолітнім дітям - не більше одного). 

Фактично, держава забезпечувала  право громадян на житло через розвиток, насамперед, державного і громадського житлового ^фонду.

Вісімдесяті роки були відзначені негативними застійними елементами економічного розвитку, що стало результатом волюнтаристської політики командо-адміністративної системи. За таких економічних умов держава не мала достатніх коштів для широкого житлового будівництва з тим, щоб забезпечити кожній сім'ї окрему квартиру чи будинок. Житлова проблема ставала однією з болючих соціальних проблем. Тому одним із напрямів державної політики став перегляд необгрунтованих заборон і обмежень щодо індивідуального житлового будівництва та сприяння громадянам у його здійсненні. Першим кроком в цьому напрямі була постанова ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 11 лютого 1988 р. «Про заходи по прискоренню розвитку індивідуального житлового будівництва», якою розвиток індивідуального будівництва розглядався як соціально-політичне та економічне завдання першочергової значущості. Радам Міністрів союзних і автономних республік, а також виконавчим комітетам місцевих рад було рекомендовано відмінити необгрунтовані обмеження щодо відведення земельних ділянок для індивідуального будівництва. Було передбачено систему кредитів і пільг для громадян на будівництво житлових будинків. Але ситуація склалася так, що в межах міст вільних земельних ділянок для надання під індивідуальне житлове будівництво майже немає.