Право власності

Законом У країн ии «Про іпотечне кредитування...» в  імперативному порядку передбачено, що управитель (фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами) є довірчим власником іпотечних активів (ст. 26). іпотечні активи передаються у довірчу власність на підставі договору між установником та управителем.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і  управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» договір управління майном визначається як угода, за якою установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. Знову ж таки поняття договору управління майном в контексті цього Закону треба розуміти по-іншому, ніж за ЦКУ. Адже за ст. 1029 ЦКУ договір управління майном може засвідчити виникнення права довірчої власності, тоді як за Законом договір в імперативному порядку породжуч право довірчої власності управителя.

Об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних  механізмів є фонди фінансування будівництва (далі ФФБ) та ФОН, які перебувають у довірчії! власності управителя. З огляду па ге. що сьогодні інвестування коштів у житлове будівництво г можливим лише через ФФ1> чи ФОН, встановлення довірчої влае- носгі в системі фінансово-кредитних механізмів у будівництві житла створює невизначеність для інвестора. Залучені кошти передаються в довірчу власність управителю. Саме в управителя виникає право довірчої власності на майно, набуте в результаті управління (ст. 6 Закону). Законом передбачено, що закріплення об'єкта інвестування за довірителем - це встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування у майбутньому. У ст. 15 Закону йдеться про те, що управитель зобов'язується, за умови виконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов'язаний передати у власність закріплені за ним об'єкти інвестування. За таких законодавчих підходів для пересічного інвестора стає незрозумілим, до кого саме він може пред'явити вимоги у зв'язку з невиконанням чи неналежним виконанням зобов'язань, що випливають з інвестування коштів у житлове будівництво: управитель є фінансовим посередником і до того ж довірчим власником коштів інвестора, із забудовником у інвестора немає жодних правових відносин. Окрім того, відсутність будь-яких критеріїв розмежування повноважень довірчого власника і власника створюють додаткові труднощі для розуміння суті таких механізмів. Фактично такі законодавчі механізми на руку новим фінансовим посередникам на ринку житла, якими і є управителі. А введення права довірчої власності за відсутності чіткого розуміння самого поняття ще більше ускладнює справу.

У цьому самому Законі визначено, що Правила фонду мають  передбачати обмеження права  довірчої власності управителя, встановлені  установником управління майном у договорі управління майном. Така законодавча конструкція є суперечливою сама по собі. Адже Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) затверджуються управителем. Відповідно до затверджених Правил укладаються договори управління майном. Відповідно ті положення, які передбачені договором, не можуь бути зафіксовані у Правилах. Як свідчить практика, самі ж договори є фактично договорами про приєднання. Отже, не визначивши критеріїв розмежування повноважень власника і довірчою власника, законодавець пропонує встановлювані обмеження права довірчої власності самому довірчому власнику.

Запровадження конструкції  довірчої власності в цивільне право  України в науковій літературі здебільшого  отримало негативну

 

оцінку. На думку Я. Шевченка, правова природа довірчої власності породжує спори. Основний спір полягає в тому, якого характеру є довірчі відносини - зобов'язальними чи речевими, чи зобов'язальними з речевим елементом.' У категоричній формі висловлена позиція харківських цивілістів: нормативно-правове регулювання власності ускладнюється введенням до законодавства України норм про право довірчої власності та відсутністю її визначення..., яке руйнує загальні засади правового регулювання права власності як єдиного, монолітного, абсолютного права... і привносить концепцію розщепленої власності.²

Питання для  самоконтролю

1. Охарактеризуйте особливості довірчої власності в прецедент ній системі права.
2. Які можливі колізії права довірчої власності і права власності в континентальній системі права і які можливі шляхи їхнього вирішення?
3. Якими нормативними актами України визначається правовий режим довірчої власності?
4. Які підстави виникнення права довірчої власності?
5. Охарактеризуйте співвідношення права довірчої власності і довірчого управління майном.
6. Охарактеризуйте договір управління майном як підставу виникнення права довірчої власності.

Цивільний кодекс України: Науково-практичніпі коментар: у 2 ч. За чаг. рсд. Я. М Шевченка,- К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін ІОре». 2004,- Ч. І. С. 432.

Цивільно право України: Підручник: у 2 т. , Борисом В. і. (кср. аві. кол.). Баранова Л. М.. Жилії ікова І. В. та ін. / За чаї. рсд. В. 1. Бориеової. І. В. С'на- еібо-Фантвої. В. Л. Ярош.кого,- К'.: Юріпком Ішер. 2004. Т. !. ('. ЗОХ.

Розділ 9

ОСОБЛИВОСТІ НАБУТТЯ ТА ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОКРЕМІ ВИДИ МАЙНА

9.1. Право власності на земельну ділянку

З проголошенням права  приватної власності на землю (вперше на законодавчому рівні приватна власність на землю була передбачена Законом України від ЗО січня 1992 р. «Про форми власності на землю») в цивільний оборот було введено ще один важливий за функціональним призначенням об'єкт - земельну ділянку.

До ЦКУ вперше включено окрему главу 27, норми якої присвячено правовому регулюванню права власності на земельну ділянку. У ст. 373 ЦКУ відтворено конституційні положення про особливу правову охорону землі як національного багатства. Згідно зі ст. 13 Конституції України, земля є об'єктом права власності українського народу. Як основне національне багатство земля перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Конституцією України передбачено, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Земельні відносини  регулюються Конституцією України, ЗКУ і прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. У цивільному обороті перебувають земельні ділянки, а не землі загалом як природний ресурс. Земельна ділянка як об'єкт права власності визначається ЗКУ (ст. 7^е)). Важливим є закріплення у ЦКУ норм, що регулюють право власності на земельну ділянку як об'єкт цивільних прав. Правовий режим земельної ділянки включає цільове призначення, дозволене використання і зареєстроване у встановленому порядку право власності на цю земельну ділянку.¹

Право власності поширюється  на поверхневий (ґрунтовий) шар

 

в межах ділянки, а  також на водні об'єкти, ліси, багаторічні  насадження, які на ній розташовані, простір, цю с над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Земельна ділянка разом  із розташованими на ній об'єктами в цивільному обороті розглядається  як складна річ. Саме в такому значенні розглядається земельна ділянка  згідно зі ст. 377 ЦКУ. Водночас ділянки  водойм, лісів можуть виступати як окремі об'єкти права власності. Особливості набуття права власності на них, здійснення права власності, укладення договорів з такими об'єктами визначаються спеціальним законодавством: Водним кодексом, Лісовим кодексом. Кодексом про надра тощо.

Специфічною ознакою  земельної ділянки як об'єкта права власності с її цільове призначення. Категорії земель за цільовим призначенням визначаються у ст. 19 ЗКУ. Де землі сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, лісового, водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Земельні ділянки кожної категорії, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі. Віднесення земельних ділянок до тієї чи іншої категорії за цільовим призначенням та зміна цільового призначення здійснюється за рішеннями органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень. Наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок передбачені ст. 21 ЗКУ. Згідно зі ст. 143 ЗКУ, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням має як наслідок примусове припинення права на земельну ділянку в судовому порядку.

Межею здійснення повноважень  власника земельної ділянки, крім вказівки про її цільове використання, є  вимога - не порушувати прав інших осіб.

На думку авторів цитованого науково-навчального посібника, право приватної власності громадян на землі сільськогосподарського призначення характеризується законодавчо встановленими обмеженнями.¹ До них належать заборони та обмеження, встаиов-

ісмл! сільськогосподарського призначення: права громадян України. Наук -павч. посіб. 1а ред. локт. юрпд. наук. проф. Н. і. Тягової,- Львів: ПАК . 2005. ('. 117 124 лено у ст. 1 1 1 ЗКУ. Обмеження права приватної власності на землю мають різні підстави, за термінами обмеження поділяються на постійні і тимчасові.

Оскільки право власності поширюється на поверхневий шар і простір над нею, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, то власник вправі на свій розсуд використовувати ці об'єкти, якщо інше не передбачено законом.

Земельні ділянки можуть належати на праві приватної, комунальної та державної власності. Відповідно суб'єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи - на земельні ділянки приватної власності; територіальні громади - на земельні ділянки комунальної власності; держава - на земельні ділянки державної власності.

Територіальні громади  реалізують повноваження власника безпосередньо  або через органи місцевого самоврядування та утворювані ними органи. Держава  реалізує повноваження через відповідні органи державної влади.

Особливі правила встановлено  щодо можливостей іноземців та осіб без громадянства набути права власності  на земельні ділянки. Підстави та порядок  набуття ними права власності  на землю має визначатися виключно законом. Такий підхід закріплено у  ст. 14 Конституції України і відтворено у ЦКУ. Підстави виникнення права власності на земельні ділянки для іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб встановлено ЗКУ. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності у разі:

а) придбання за договором купівлі-нродажу. дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

ві прийняття спадщини.

Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства. протягом року підлягають відчуженню.

Іноземні юридичні особи  можуть набувати право власності  на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених  пунктів у разі придбання об'єктів  меру- хомою майна та для спорудження  об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених  пунктів у разі придбання об'єктів  нерухомого майна.

ЗКУ визначає права та обов'язки власників земельних ділянок (статті 90, 9 і ЗКУ).

Власники земельних  ділянок мають право:

а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

б) самостійно господарювати на землі;

в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію;

г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальногіоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

ґ) на відшкодування збитків  у випадках, передбачених законом;

д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо.

Власники земельних  ділянок зобов'язані:

а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) не порушувати прав власників суміжних ділянок та землекористувачів;

г) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон гоїцо.

Згідно зі ст. 40 ЗКУ, громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого  самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність земельні ділянки  для будівництва та обслуговування жилого будинку в розмірах: у селах не більше ніж 0.25 та, в селищах не більше ніж 0,15 і а, в містах - не більше ніж 0,10 га (ст. 121 ЗКУ). Розпорядження земельними ділянками териюріальних громад, персдання земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб віднесені до повноважень сільських, селищних, міських рад (ст. 12 ЗКУ ). Проте жоден з раніше чинних земельних кодексів, так як і чинний сьогодні, не вирішували принципового питання кому саме, в якому порядку і на яких підставах надаються земельні ділянки в межах, визначених кодексом. ЗКУ містить окремий розділ набутгя і реалізація права на землю (точніше, мало б бути на земельну ділянку). Але в нормах цього розділу фактично йдеться про адміністративні, організаційні процедури. Оскільки земля с обмеженим природним ресурсом, то принциповою є чітка законодавча регламентація пронесу надання земельних ділянок. Очевидно, сьогодні, запізнілою є постановлення проблеми, оскільки вільних земельних ділянок в межах так званих «привабливих» населених пунктах практично немає. Але такі законодавчі прогалини спричинили відчуття соціальної несправедливості в більшості населення. Земельні питання в соціальному аспекті залишились в суспільстві настільки ж гострими, як і в часи написання відомої повісті «Земля» - класика української літератури Ольги Кобилянської.