Признаки самовольной постройки

Содержание 

Введение 2

1. Понятие самовольной постройки 6

1.1 Объект самовольной постройки 6

1.2 Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ 13

2. Признаки самовольной постройки 15

2.1 Непредоставление земельного участка в установленном законом порядке 16

2.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку 19

2.3 Существенное нарушение градостроительных и строительных норм 24

Заключение 29

Литература 32

 

 

Введение

Самовольная постройка  определена законом как жилой  дом, другое строение, сооружение или  иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из этого легального определения  самовольной постройки следует, что для ее признания достаточно наличия хотя бы одного из трех возможных  видов нарушений:

- строительство на земельном участке, не предназначенном для строительства;

- несоблюдение процедуры строительства;

- существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Последствия признания построенного самовольной постройкой существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности;

2) распорядительные сделки с этой постройкой ничтожны;

3) самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет;

4) признание построенного объекта самовольной постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию". Данная статья предусматривает штраф до 1 млн. рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.

Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.

Строительство многих из существующих объектов недвижимости производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, поскольку иначе объекты невозможно будет ввести в легальный хозяйственный оборот. Более того, государство сейчас взялось наводить порядок в этой сфере.

В настоящее время весьма актуальными стали проблемы, связанные  с самовольным строительством.

С одной стороны, в соответствии с гл.14 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) его осуществление  представляет собой один из способов приобретения права собственности на самовольную постройку (в случае соблюдения условий, содержащихся в ст.222 ГК РФ).

Но с другой - заинтересованное лицо до момента признания права  собственности на самовольную постройку  серьезно рискует, ведь гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст.35, ст.40 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А лицу, осуществившему возведение самовольного строения, право собственности на него не принадлежит, так как самовольная постройка не является объектом гражданских прав.

Указанное лицо не вправе распорядиться  этим строением как объектом недвижимого  имущества до момента установления права собственности на него. При этом процесс признания права собственности на самовольную постройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную постройку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела.

В разные исторические периоды  нередко возникали ситуации, когда  объекты недвижимости строились  с нарушением действующего законодательства, что неизбежно порождало проблемы легализации и оформления самовольной постройки. В наши дни тема самовольного строительства приобрела особую актуальность, поскольку его осуществление затрагивает интересы как частных лиц, так и государства, но регулируется недостаточно эффективно. Пересмотр действующего законодательства по вопросам самовольной постройки внес некоторую ясность в легализацию "самостроя", однако не разрешил ситуацию окончательно, а в определенном смысле даже усложнил процедуру оформления объектов самовольного строительства.

Интерес к самовольной  постройке значительно возрос в связи с принятием 30 июня 2006 г. Федерального закона № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", именуемого в просторечии Закон о "дачной амнистии". Данный нормативный акт не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки.

Цель работы: раскрыть понятие  самовольной постройки, проанализировать условия правового регулирования  права собственности на самовольные  постройки и санкции за нарушение  законодательства по данному вопросу  с учетом сложившейся судебной практики.

Одновременно, как свидетельствует судебная практика, за последние года увеличилось количество дел, связанных с применением статьи 222 ГК РФ. Если раньше иск о признании права собственности на самовольную постройку был частным случаем, то сейчас это весьма распространенное явление. Но говорить о наличии единообразной судебной практики пока не приходится.

Актуальность исследуемой  проблемы также подчеркивают реформы, происходящие сейчас в области градостроительного и земельного законодательства.

Поэтому, целью исследования работы является раскрытие сущности самовольной постройки, места ее в гражданском праве, как способа приобретения права собственности.

При этом, перед автором  стоит несколько задач.

Во-первых, изучить институт самовольной постройки в динамике. Поэтому в первой главе будут освещены такие вопросы, как объект и субъект.

Второй задачей является исследование всех теоретических аспектов самовольной постройки как правового  явления в современном законодательстве. Подробно будут проанализированы нормативно-правовые акты в области гражданского, градостроительного и земельного права, а также различные подходы, мнения отечественных ученых. Вторая глава раскроет перечень объектов самовольной постройки, признаки самовольности, негативные правовые последствия самовольного строительства. То есть, автором будет подробно изложена вся информация, которую законодатель подразумевает в статье 222 ГК РФ.

 

 

 

1. Понятие самовольной постройки

 

1.1 Объект самовольной постройки

 

Одним из элементов в гражданском  правоотношении является объект. Поэтому при изучении института самовольной постройки и возникающих при этом отношений, особое внимание нужно уделять объекту данных правоотношений. То есть, важным является вопрос, что следует понимать под самовольной постройкой и какие объекты могут выступать в качестве таковой.

Гражданский кодекс РФ в  статье 222 определяет самовольную постройку  как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Данная статья, наряду с  другими, определяет правовые последствия, возникающие в результате создания новой вещи. Она внутренне связана с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. Необходимым условием для этого является соблюдение закона и иных правовых актов. А статья 222 ГК РФ регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены.

Изначально статья 222 ГК РФ определяет объект регулируемых ею отношений  как "постройку". Но ГК РФ не упоминает о постройке, как особой разновидности объекта гражданских прав в подразделе 3 "Объекты гражданских прав". Только пункт 1 ст. 222 ГК регламентирует легальное понятие самовольной постройки, возможность ее включения в гражданский оборот, как объекта гражданско-правовых отношений.

Указанной статьей определен  примерный перечень объектов: жилой  дом, другое строение, сооружение. В  центре стоит жилой дом, под которым  понимают жилое строение, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилью, и которое может служить для постоянного проживания. Жилой дом был единственным объектом самовольной постройки в ГК РСФСР 1964 года (ст. 109). Не редкостью были случаи, когда предприятия, организации осуществляли строительство административных и промышленных объектов без получения необходимых разрешений на строительство и утвержденной проектной документации, то есть с нарушением строительных норм и правил. На лицо самовольная постройка по действующему законодательству, но закон того времени прямо не регулировало данный вопрос.

Отношения, связанные с  возведением жилого дома, как самовольной  постройки, помимо гражданского законодательства, регулируются и жилищным законодательством. Об этом надо помнить правоприменителям, и в соответствующей ситуации применять нужную норму права.

Так самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений  регулируются Жилищным кодексом РФ (ст.ст. 25-29), принятым Федеральным законом  № 188-ФЗ от 29.12.2004 года. По признакам  и правовым последствиям данные явления  схожы. Многие юристы приравнивают самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений к правовому режиму самовольных построек. На взгляд автора работы, данный подход является ошибочным. Отождествлять данные юридические явления нельзя. Ведь при самовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению. А при самовольной постройке застройщик даже собственником возводимого объекта не является. Соответственно, различны объем прав и механизмы защиты прав собственника самовольно перепланированного жилого помещения и несобственника самовольной постройки. Данный вопрос стал особо актуальным после принятия нового Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ и Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

В действующем ГК РФ круг объектов расширен. Помимо жилого дома, в перечень включены также строение (например, гараж, бытовка, баня) и сооружение (например, скважина водоснабжения), которые закон называет "другими". То есть, объекты не предназначены для проживания, они могут иметь и производственное назначение. Таким образом, ликвидирован пробел (о чем было изложено выше), который имел место в советском праве.

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное  на земельном участке", то есть перечень объектов недвижимости, которые могут быть квалифицированны в качестве самовольной постройки, является открытым. Используя такую формулировку, законодатель намеренно расширил перечень данных объектов. Это обусловлено историческими предпосылками – развитием данного института в советское время и современным развитием гражданских правоотношений в рыночных условиях. На практике, расширительное толкование данной нормы права вызывает ряд трудностей и проблем, которые не позволяют определить - является ли тот или иной объект самовольной постройкой? Единообразия, как в науке, так и в правоприменительной деятельности по данному вопросу наблюдать пока не возможно.

Признаки недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 подпадают только те объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, то есть представляют собой результат деятельности по строительству. Например, фундамент жилого дома, заложенный на земельном участке, строго говоря, постройкой не является. Однако, несомненно, он должен охватываться ст. 222 ГК РФ.

А самовольная посадка  леса и многолетних насаждений, относящихся  к недвижимому имуществу, естественно  не подпадают под действие ст. 222 ГК РФ.

Не могут также считаться  самовольной постройкой объекты, которые относятся к разряду недвижимости по юридическому критерию, то есть те, которые способны к пространственному перемещению без ущерба для их назначения, - суда внутреннего плавания.

Как считает профессор  О.М. Козырь, термин "недвижимое имущество" употребляется законодателем условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве объекта гражданских прав с момента их государственной регистрации. Имеются и другие основания, на основании которых следует согласиться с точкой зрения профессора О. М. Козырь.

В юридической науке  проблемы легального определения недвижимости, значения "юридической и фактической  связи строения с землей" при  определении признаков недвижимости не раз обсуждались и обсуждаются  сейчас. Предметом исследования в  настоящей работе это вопрос не является, но итог данных дискуссий и результат, к которому может прийти законодатель имеет значение для развития института самовольной постройки. При признании "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, изменится сама правовая природа, суть самовольной постройки. Соответственно, и последствия будут иными.