Признаки самовольной постройки

Определение объекта как "постройки" также предполагает определенную степень законченности  процесса строительства. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Придерживаясь такого подхода, можно сделать вывод, что ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения относительно объектов незавершенного строительства. Данная точка зрения существует среди ученых, теоретиков. Но имеется и противоположный подход к решению данного вопроса. Он основывается на позиции, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и не завершенный строительством объект), отвечающее одному из трех признаков самовольной постройки, является таковой. С позиции данного подхода термины "постройка" и "созданный" не следует толковать в смысле завершенности процесса строительства.

Автор придерживается второго  подхода. Тем более было бы глупо  ждать законному владельцу земельного участка завершения строительства, чтобы защитить свои нарушенные права (подать иск о сносе объекта  постройки).

Известны случаи в судебной практике, когда право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства признавалось судом на основании ст. 222 ГК РФ. Но, количество подобных дел незначительно, поэтому говорить о допустимости признания судом права собственности на такие объекты, как общепризнанной и сложившейся судебной практике, преждевременно.

Также, в производстве Дальневосточного таможенного управления находится  два дела, предметом которых является самовольная постройка – объект незавершенного строительства с готовностью 58 % (пункт пропуска в селе Марково).

Перечисляя объекты самовольной  постройки – жилой дом, строение, сооружение, Гражданский кодекс РФ имеет в виду объекты, обособленные от других, уже существующих на том  же земельном участке, аналогичных объектов. То есть, речь идет о самостоятельной постройке. А пристройка части жилого дома к уже существующему старому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Такая позиция вытекает из буквального толкования закона.

Многие авторы ее поддерживают, но большинство данную норму подвергают расширительному толкованию. По их мнению, пристройка части жилого дома также относится к объектам самовольной  постройки. Осуществление пристройки к ранее возведенному объекту  выходит за рамки выданного в свое время разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, изготовленному на их основании техническому паспорту строения. Тем самым пристройка нарушает определенные названными документами размеры, технические характеристики, конструктивные элементы существующего объекта недвижимости. Осуществление такой пристройки также может нарушать права и интересы собственника земельного участка, владельца недвижимого объекта, третьих лиц.

Ограничение перечня объектов самовольной постройки степенью законченности строительства отвечало бы лишь интересам недобросовестных застройщиков и способствовало дальнейшему  росту незаконного строительства. А это недопустимо. Поэтому, автор работы придерживается второй точки зрения.

Актуальным еще является вопрос о самовольно реконструированных объектах недвижимости, так как значительная часть судебных дел о признании  права собственности на основании  ст. 222 ГК РФ касается именно случаев самовольной реконструкции. Здесь можно выделить два подхода.

Согласно первому из них  признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объект соответствует требованиям статьи 222, то есть является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, который был до реконструкции.

По мнению сторонников  второго подхода, признание судом  права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, понятие самовольной постройки по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты.

Под реконструкцией Градостроительный кодекс РФ (ст.1) понимает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание новых строений и сооружений.

При разрешении таких споров в судебном решении должно быть указано, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости. Анализ судебной практики, к сожалению, показывает, что часто самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.

В другом деле, где предметом  спора был реконструированный объект, суд сделал вывод, что произведенный  демонтаж передней стены и перекрытия не является реконструкцией, а объект недвижимости, с учетом выполненных работ, не является самовольной постройкой.

В итоге, после проведенного анализа, можно сказать, что сформулировать исчерпывающий перечень объектов самовольной  постройки невозможно. Закон его не содержит, а доктринальное толкование и судебная практика по этому вопросу не единообразны. При буквальном толковании в качестве объекта самовольной постройки могут выступать:

• жилой дом, то есть жилое строение, которое отвечает требованиям, предъявляемым к жилью, и может служить для постоянного проживания;
• строение и сооружение, которые не предназначены для проживания (административное здание, кафе, бытовка, баня, гараж, скважина водоснабжения);
• иное недвижимое имущество.

При расширительном толковании, которым и руководствуется большинство правоприменителей, в том числе и автор, действие статьи 222 ГК РФ распространяется также на:

• пристройку части жилого дома;
• самовольную реконструкцию объекта;
• объекты незавершенного строительства.

 

1.2 Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ

 

Вопросы, связанные  с субъектом изучаемых отношений, определенны в законодательстве четко и конкретно. Разногласий  по этому вопросу не имеется и  судебная практика единообразна.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ определяет субъекта, как "лицо, осуществившее постройку". Понятие лица следует рассматривать в контексте ст. 218 ГК РФ. Им может быть любое физическое или юридическое, которое нарушило установленные для постройки правила. Речь идет именно о создателе постройки. Из-под действия данного правового режима выводятся фактические владельцы самовольной постройки, не являющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройка перешла на основании гражданско-правовой сделки.

Статья 24 Федеральный закон  от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об архитектурной деятельности) определяет субъекта аналогично – как гражданина или юридическое лицо, осуществляющего строительство архитектурного объекта.

Если ответчик не является лицом, осуществившим самовольную постройку, то на него не может быть возложена обязанность по ее сносу.

Так, Президиумом Высшего  Арбитражного Суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение, так как  нижестоящими судами не исследованы вопросы и обстоятельства, имеющее значение для дела. Ответчик в деле был ненадлежащим - новый собственник объекта, а не застройщик. Не решен вопрос о том, кем была возведена надстройка над зданием, о которой и предъявлено требование о сносе.

Примером служит еще одно дело. Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию (МУП) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) об устранении препятствий в пользовании земельным участком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольно построенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги. Первая судебная инстанция обязала ООО снести данное помещение. Однако, в ходе судебного разбирательства не было доказано, что именно ООО возвело данное строение. Не представлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП. Поэтому не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Исходя из этого, апелляционная инстанция отказала в иске.

ГК РФ существенно расширил круг участников рассматриваемых отношений. В статье 109 ГК РСФСР 1964 года речь шла только о гражданине.

Итак, субъектом отношений  в области самовольной постройки  является не только гражданин, но любой  субъект, создавший самовольную  постройку, при условии, что законом он рассматривается как лицо.

 

 

 

2. Признаки самовольной постройки

 

Дефиниция признаков любого правового явления имеют большое  значение для теоретиков, а также  и на практике при разрешении споров. Через их характеристику раскрывается исследуемый предмет в целом, выделяются его особенности и отличия.

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка  должна быть самовольной. Самовольность  имеет место при наличии хотя бы одного из трех признаков:

• Создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
• Отсутствие необходимых разрешений на постройку.
• Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании постройки.

Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при рассмотрении дела сделал вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из нарушений, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Каждый из этих признаков  является нарушением действующих норм права – в частности, Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее Градостроительный кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее ЗК РФ), Строительных норм и правил (СНиПов), Закона об архитектурной деятельности, нормативно-правовых актов исполнительных органов власти. Соответственно, правовую природу, сущность самовольной постройки изначально можно выразить, как правонарушение.

При отсутствии признаков  постройку нельзя признать самовольной.

По наличию признаков  самовольные постройки можно классифицировать на постройки, осуществленные:

- с нарушением целевого назначения земельного участка;

- на земельных участках, не принадлежащих застройщикам;

-без необходимых разрешений;

-с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил;

-на земельных участках, не принадлежащих застройщикам, с иными нарушениями законодательства.

Для уяснения сущности самовольной  постройки, устранения разногласий  при отнесении объектов к самовольной  постройке, рассмотрим каждый признак  в отдельности.

 

2.1 Непредоставление земельного  участка в установленном законом  порядке

 

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы земельный участок  был не отведенным и притом не отведенным именно для целей строительства.

Закон поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Закон требует, чтобы отвод земельного участка для целей строительства был совершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами", не конкретизируя соответствующие источники права. Это вполне обоснованно, так как они весьма многообразны и будут изменяться в условиях продолжающейся земельной реформы.

На сегодняшний день основным источником в области земельно-правовых отношений является Земельный кодекс РФ. Граждане имеют право на приобретение земельных участков в частную собственность и предоставление их для индивидуального жилищного строительства (ст.ст. 15, 31, 32, 37, 40 ЗК РФ). Земельным кодексом РФ также регулируются порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 28-33), порядок отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ст.ст. 7-8).

Отвод земельного участка  подтверждают правоустанавливающие документы (постановление главы местного образования, договор с кадастровым планом участка), а также доказательства выделения участка в натуре (акт  приемки-передачи межевых знаков). Различные  письменные обещания, заверения о предоставлении участка в будущем, даже исходящие от уполномоченных государственных органов, проекты договоров и постановлений не могут служить доказательством предоставления земельного участка в установленном порядке.

Закон не содержит категорического указания на вид правового режима и период (временно или постоянно) предоставления земельного участка. Единственным условием его предоставления является – установленный законом и иными правовыми актами порядок.

Так, постановлением администрации города юридическому лицу был предоставлен земельный участок в аренду на пять лет из земель городской застройки для эксплуатации пристройки к существующему двухэтажному зданию столовой. Предоставление земельного участка лицу, осуществляющему постройку, не в собственность и на короткое время не является основанием для признания постройки самовольной. В итоге, за юридическим лицом было признано право собственности на пристройку.

Но судебная практика по данному вопросу различна. В кассационной инстанции подтверждается следующая позиция нижестоящих судов. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ не предусмотрено признание права собственности на самовольную постройку, если участок земли, на котором она возведена, находится у лица, осуществившего постройку, в аренде. Суд посчитал, что в деле отсутствуют доказательства того, что участок земли был предоставлен истцу в установленном порядке в соответствии с требованиями ст.ст. 28-32 Земельного кодекса РФ под возведенную им постройку. Поэтому, не было оснований для признания за предпринимателем К. права собственности на самовольную постройку.