Признаки самовольной постройки

На наш взгляд, первая позиция суда отражает основные начала гражданских правоотношений в большей  мере, является верной. Тем более, арендатор, на законных основаниях владея земельным участком, имеет право предъявлять иск о сносе самовольной постройки. По делу А51-2405/03-23-49 Приморским краевым судом данные требования были удовлетворены. Закон в отношении арендаторов каких-либо ограничений не устанавливает. Поэтому, нецелесообразно наделять арендатора различными полномочиями в правоотношениях, связанных с самовольным строительством.

Выделение и  последующее использование земельных  участков должно носить строго целевой  характер. Если земельный участок  был отведен под благоустройство  без права возведения на нем каких-либо капитальных строений или для сельскохозяйственного производства, то созданная на нем постройка будет считаться самовольной. Таковой же будет считаться и постройка административного здания на земельном участке, выделенном под строительство другого недвижимого объекта - жилого дома.

Так, обществу с ограниченной ответственностью "Дискус" постановлением главы администрации от 19.04.1993 № 339 был предоставлен земельный участок  во временное пользование для  эксплуатации овощного магазина, а не для строительства, тем более, позже данное постановление было отменено. По этому основанию объект незавершенного строительства был признан самовольной постройкой, и истцу было отказано в признании права собственности на него.

Интересно и другое дело, в ходе которого суд признал отсутствие признака самовольности. Предпринимателем был построен рынок на земельном участке, выделенном для этого администрацией района. Статус земельного участка не был определен (право собственности, бессрочное пользование, иное право). Ссылку второй стороны, что данный земельный участок подлежит застройке в соответствии с генеральным планом развития города, суд признал не существенной в рассматриваемом споре, считая, что вопрос изъятия земель для государственных нужд может и должен решаться самостоятельно.

Если в установленном  порядке участок земли был  отведен для соответствующего строительства, данное требование ГК является выполненным. Последующая отмена или изменение  выданного решения об отводе земельного участка не превращает жилой дом, другое строение или сооружение в самовольную постройку.

Долгое время в нашей  стране отсутствовало законодательство, регулирующее права на землю. В итоге, огромное количество капитальных построек существует без надлежаще оформленных на них прав на землю владельцев построек, что вызывает ряд проблем и на сегодняшний день при определении собственника земельного участка или находящегося на нем объекта.

Таким образом, лицо, не желающее стать субъектом регулируемых ст. 222 ГК РФ отношений, должно быть собственником земельного участка, либо владеть им на законных основаниях, а собственник земли (гражданин, юридическое лицо, орган местного самоуправления или государства) не должен возражать против застройки этого участка.

2.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку

Постройка является самовольной, если она создана без  получения на это "необходимых  разрешений". Данное требование ст. 222 ГК сформулировано неконкретно, расплывчато. В ГК РФ не имеется ни каких указаний на уполномоченных лиц, выдающих разрешения, на содержание таких разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачу разрешений. Ответ можно получить из анализа норм в области земельных и строительных правоотношений.

Изначально "необходимость" данных разрешений вытекает из правомочий собственника и защиты его вещного права. Необходимым является разрешение лица, имеющего право собственности на земельный участок. Поскольку в ином случае собственник имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Какие еще разрешения следует  считать "необходимыми", ГК РФ не устанавливает. То есть, данный вопрос остается открытым.

Ответ на этот вопрос дают законы и подзаконные нормативные акты: Закон об архитектурной деятельности, Градостроительный кодекс РФ. В Приморском крае действует Градостроительный  устав № 130-КЗ.

Первым необходимым разрешением, как уже говорилось, является разрешение собственника земельного участка. Закон устанавливает, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности). Такое разрешение должно быть выдано в письменной форме. Если собственником земли является гражданин, то его подпись на разрешении следует нотариально удостоверить.

Данное разрешение имеет  большое значение при характеристике первого признака самовольности, вернее при доказывании наличия или отсутствия его у спорного объекта. Тем более, если согласие дает частный собственник - особое внимание надо обращать на назначение земли. Если ее назначение исключает строительство объекта недвижимости или ограничивает возможность строительства по виду объекта (например, жилой дом - можно, а автозаправочную станцию - нельзя), то согласие собственника все равно влечет самовольность постройки.

Следует отметить, что статья 109 ГК РФ 1964 года не упоминает  о разрешении собственника земельного участка, об отведении земельного участка. Но это не говорит об отсутствии данного признака самовольности  в советское время. Так как. разрешение на строительство (о нем законодатель упоминал) предполагало наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома").

Второе и самое главное  разрешение - это разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешение на строительство  является единственным законным основанием для осуществления строительства.

Значимость данного разрешения определяется также иной формулировкой  понятия самовольной постройки  в законодательстве - строительства архитектурного объекта без разрешения на строительство (ст.24 Закона об архитектурной деятельности, ст.66 Градостроительного кодекса от 07.05.98 года № 73-ФЗ, недействующего в настоящее время).

Если фундамент объекта  начали возводить до дачи разрешения на строительство, но в итоге, разрешение было получено, то данный факт не может являться причиной для признания строительства самовольным.

Возможность выдачи разрешения может зависеть от специфики строящегося  объекта или земельного участка, например, Постановление Правительства РФ от 10.03.2000 № 221 "Об утверждении правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения" и Постановление горного и промышленного надзора РФ от 30.08.1999 № 64 "Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" устанавливают данные особенности.

Закон предусматривает случаи, когда разрешение не требуется: если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности, п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Так, не требуется разрешения на постройку - строительный вагончик на земельном участке для дачного  хозяйства. Но государственный органы, злоупотребляя своими полномочиями, зачастую требуют наличие разрешения на строительство в случаях, не предусмотренных законом, что является неправомерным.

Органы государственной  власти субъектов Российской Федерации  вправе определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. В Приморском крае разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Если для строительства  требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Под архитектурным проектом понимают архитектурную часть документации для строительства и градостроительной  документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Обязательным также является архитектурно-планировочное задание (ст. 51 Градостроительного кодекса). Под  ним закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются документы, удостоверяющие право собственности заявителя на земельный участок, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.

Обязательными являются заключения уполномоченных органов  о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников. Только при наличии  данных документов выдаются вышеупомянутые разрешения.

Порядок согласования и получения  большинства разрешений отличается в зависимости от субъекта Федерации  и муниципального образования, на территории которых находится объект постройки.

Некоторые исследователи, раскрывая  данный признак самовольности, говорят лишь о необходимости разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка, не придавая значения другим необходимым разрешениям. Данный вывод вытекает из первоочередности и значимости вещного права, но он является не полным, поверхностным.

Если необходимые разрешения были получены, но затем одно из них  или все они были отменены или  изменены, это не превращает постройку  в самовольную.

Подводя итог, можно сказать, что данный признак самовольности  в ст. 222 ГК РФ сформулирован достаточно неопределенно. Конкретного перечня разрешений не имеется. Тем более, постоянно изменяется законодательство на федеральном, региональном и местном уровнях власти. А специфика и особенности регулируемых отношений зависят от принимаемых государственными органами субъектов РФ или органами местного самоуправления решений.

Условия признания права собственности  на самовольную постройку

Для того чтобы суд  мог признать право собственности  на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств (по сути, их перечень содержится в ст.222 ГК РФ):

обстоятельства, характеризующие  постройку, как объект недвижимого  имущества;

обстоятельства, имеющие  отношение к признанию постройки  самовольной (обстоятельства отведения  земельного участка для целей строительства спорного объекта, возведения постройки с разрешением на строительство, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных норм и правил);

обстоятельства, свидетельствующие  о принадлежности земельного участка на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, лицу, обратившемуся в суд;

обстоятельства, затрагивающие  права и охраняемые законом интересы других лиц, создающие угрозу жизни  и здоровью граждан возведенной постройкой.

До вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ "О  внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации  по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные  объекты недвижимого имущества" (далее - Закон № 93-ФЗ) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено и фактическому застройщику, и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Вследствие поправок, внесенных Законом № 93-ФЗ, из п.3 ст.222 ГК РФ был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.