Сделки с недвижимостью

Таким образом, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Законом могут быть установлены  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. Так, в соответствии с  Лесным Кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать сорока девяти лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный  законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В соответствии с Федеральным  законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"³⁹ договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.

В правовое регулирование  арендных отношений Гражданским Кодексом Российской Федерации внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено Гражданским Кодексом Российской Федерации на усмотрение сторон. Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;
• предоставления арендатором арендодателю определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором аренды затрат по улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов  арендной платы не является исчерпывающим  или общеобязательным. Стороны в  договоре аренды могут предусмотреть  сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться  как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды – здание или предприятие). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или суды) и к нему применяются соответствующие  положения Гражданского Кодекса Российской Федерации, или же договор считается незаключенным, т.к при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.

Гражданский Кодекс Российской Федерации подробно регламентирует права и обязанности сторон договора аренды. Основной обязанностью арендодателя по договору является передача арендатору имущества, являющегося предметом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в срок, обусловленный договором, а при отсутствии в договоре указания на такой срок - в разумный срок. При этом законодатель не дает четкого определения, что следует понимать под разумным сроком, в течение которого арендатору должно быть передано арендованное имущество, и как должно осуществляться его исчисление.

В случае не предоставления арендодателем сданного внаем имущества арендатору в указанные выше сроки, последний имеет право, по своему желанию либо истребовать у него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным исполнением обязательства, либо потребовать расторжения договора аренды и взыскания убытков, причиненных в результате неисполнения договорных обязательств.

Важно подчеркнуть, что если арендодатель передал арендатору имущество  без документов, отсутствие которых  исключает эксплуатацию объекта  аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель несет ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью  или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию  в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности  не несет. Арендодатель не отвечает также  за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или  частично), но были им оговорены при  заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества  в аренду.

Арендодатель вправе сдавать  в аренду имущество, обремененное правами  третьих лиц (сервитут, залог, ипотека  и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих  лиц на арендованное имущество. В  случае неисполнения этой обязанности  арендатор имеет право потребовать  уменьшения арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков, связанных  с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество  или нет.

Особого внимания заслуживает  вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных  непосредственно с распоряжением  арендованным имуществом:

• сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных  случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных  прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным  по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

Согласно ст. 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским Кодексом Российской Федерации, влечет за собой ничтожность договора субаренды.

В случае досрочного расторжения  договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с  ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором  аренды. Кроме того, Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.

Исчерпывающий перечень видов  аренды, содержится в главе 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить следующие виды:

• аренду зданий и сооружений;
• аренду предприятий.

В связи с этим возникает  вопрос: является ли договор коммерческого найма жилого помещения, который регулируется главой 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Жилищным Кодексом Российской Федерации, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать  вывод: несмотря на то, что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор коммерческого найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды.

Договор коммерческого найма  жилого помещения – один из разновидностей договора аренды. Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 Гражданского Кодекса Российской Федерации должен быть заключен в письменной форме.

Однако в интересах  собственной безопасности владельцу  квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Договор коммерческого найма жилого помещения должен содержать важные условия: кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 Гражданского Кодекса Российской Федерации, объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем указывается срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение.