Сделки с недвижимостью

В договоре обязательно должно содержаться условие, что отчуждение переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, его залог или обременение  иным способом допускается только с  предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты также  возложена обязанность принимать  необходимые меры к тому, чтобы  использование указанного имущества  не приводило к снижению его стоимости. Договором данные правила изменены быть не могут, так как являются обязательными  в силу закона.

В договоре о содержании с иждивением определяется объем  содержания в стоимостном выражении. В соответствии с требованиями закона общая стоимость содержания в  месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Поскольку условие об объеме содержания является существенным для рассматриваемого вида договоров, необходимо очень подробно расписывать, что именно включается в этот объем.

Из практики видно, что  большинство исков получателей  ренты о расторжении договоров  мотивируется тем, что получатель ренты  в момент заключения договора рассчитывал  не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались  ему плательщиком ренты. Чаще всего  получатель ренты ссылается на то, что между ним и плательщиком существовали устные договоренности и  обязательства, на основании которых  был составлен письменный договор, условия которого на практике должны реализовываться в более полном объеме. Как правило, эти аргументы  трактуются в пользу получателя ренты, ввиду его изначальной материальной ущемленности. К договору применяются  условия ст. 178 Гражданского Кодекса  Российской Федерации, и сделка признается недействительной. Доводы плательщика  ренты о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора не имеют, как  правило, должного значения, поскольку  практически невозможно доказать предоставленный  объем содержания в натуре. В то же время, при исследовании самого договора порою выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты.

Что касается обязанности  плательщика ренты предоставить получателю жилую площадь, то она  может быть реализована как путем  предоставления переданной квартиры для  проживания получателя ренты, так и  путем предоставления в пожизненное  пользование другого жилого помещения, что обязательно оговаривается  в договоре.

В соответствии с законом  при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение  пожизненного содержания, либо выплаты  ему фактической стоимости. При  этом плательщик ренты не вправе требовать  компенсации расходов, понесенных в  связи с содержанием получателя ренты. Поскольку получателями ренты  чаще всего являются люди пожилые  и одинокие, следует учесть, что  в пожилом возрасте границы между  критериями симпатии и антипатии  весьма прозрачны. Неожиданное появление  дальнего родственника под занавес  жизни получателя ренты, заключившего договор, может в корне изменить взгляд последнего на добросовестность исполнения обязательств плательщиком ренты.

В заключение необходимо отметить, что изначально данный вид договоров  предусматривался Законодателем как  один из вариантов решения двух проблем. Первая - это нехватка в нашей  стране жилья, безвозмездно предоставляемого государством, и отсутствие у населения  достаточных средств для его  самостоятельного приобретения. Вторая проблема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения. Таким  образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в  собственность, а другая - денежные выплаты и уход. Но как первой, так и второй стороне следует  быть очень внимательными в отношении  содержания договора, особенно в части, регулирующей их взаимные права и  обязанности, а также возможность  расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон. Именно от того, насколько грамотно и подробно будут расписаны в договоре обязанности  плательщика ренты, будет зависеть, окажутся ли стороны с данным договором  в суде или нет.

Заключение.

Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом – недвижимостью, для  которой характерны высокая стоимость  и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует  и обращается в условиях нестабильности российской экономики и законодательства, противоречивости государственных  структур, кардинально изменившихся отношений к собственности⁴⁰, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.

Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной  собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в  силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном  этапе существования российского  государства.

В настоящее время в  связи с постоянным расширением  рынка недвижимого имущества  вопросы правового регулирования  сделок с недвижимостью приобрели  особую значимость. В соответствии с положениями гражданского законодательства в зависимость от соблюдения всех требований, установленных законом  для отдельных видов сделок с  недвижимостью во многих случаях  ставится и действительность совершенной  сделки.

Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как  физическим объектом владения и пользования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и  законных интересов граждан и  организаций, являющихся владельцами  или пользователями недвижимого  имущества.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не целью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности⁴¹.

Вместе с тем, она дает возможность осуществлять государственное  признание прав на недвижимое имущество  и служит средством обеспечения  государственной охраны этих прав⁴². Обеспечение учреждениями юстиции юридической чистоты и государственной гарантированности зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, влечет уверенность лиц, участвующих в правоотношениях по поводу недвижимости, в стабильности и законности оборота последней.

Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование оборота  недвижимости независимо от деятельности и организационно-правовой формы  различных субъектов имущественных  правоотношений, а также от видов  совершаемых ими сделок с недвижимым имуществом.

В настоящее время Гражданский  Кодекс Российской Федерации активно  «работает», судебной практике удалось  обеспечить его более или менее  адекватное применение. Однако сейчас требуется более глубокое осмысление сущности многих изменившихся гражданско-правовых институтов, необходимы серьезные теоретические  познания, опыт их применения, понимание  значения соответствующих правовых норм и возможных последствий  их применения к регулируемым отношениям. Иными словами, сегодня необходим  более серьезный анализ гражданского законодательства, чем простой комментарий.

Критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих сделки с недвижимостью, обобщение теоретического материала  по выбранной теме позволяют выделить ряд проблем и причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормальному правовому регулированию сделок с недвижимым имуществом:

1. Отсутствие комплексного подхода на законодательном уровне к регулированию правового режима оборота недвижимости.

Так, сделки с замлей регулируются гражданским, земельным, водным, лесным, экологическим законодательством, законодательством о недрах и  о природопользовании; сделки с жилыми и нежилыми помещениями – гражданским, жилищным законодательством, законодательством  о приватизации, о градостроительстве, об архитектуре и др.; сделки со зданиями, сооружениями и иными объектами  недвижимости производственного назначения – гражданским и приватизационным законодательством.

Безусловно, невозможно создание единого кодифицированного законодательного акта, содержащего нормы, регулирующие оборот недвижимости. Тем не менее, правовое регулирование сделок с недвижимостью не должно находиться в противоречии друг с другом.

2. Противоречия в гражданском и земельном законодательстве в части регулирования земельных правоотношений, приводящие к трудноразрешимым спорам между собственниками земельных участков и собственниками объектов недвижимости, находящихся на данных земельных участках. То есть, провозглашенный в земельном законодательстве принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним находится в противоречии с реальными, возникающими по поводу данных объектов отношениями.
3. Законодательная нерешенность проблемы гарантий и защиты прав собственности и иных прав на недвижимость, в том числе защиты прав добросовестных приобретателей.
4. Отсутствие рычагов правового контроля над деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости, препятствующее формированию у граждан и организаций представления о цивилизованности и безопасности рынка недвижимости.
5. Не бесспорность имеющегося в Гражданском Кодексе Российской Федерации определения понятия недвижимости. Все дело в том, что данное в ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации определение недвижимости не позволяет четко определить круг объектов, относящихся к недвижимому имуществу. Более того, Гражданский Кодекс Российской Федерации  относит к недвижимому имуществу ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости, в частности, предприятие как имущественный комплекс.