Сделки с недвижимостью

В договоре указывается размер оплаты за жилое помещение, который  устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом  установлен максимальный размер платы  за жилое помещение, плата, установленная  в договоре, не должна превышать  этот размер. Плата за жилое помещение  должна вноситься нанимателем в  сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст.56 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут  быть только физические лица. Согласно ст.677 Гражданского Кодекса Российской Федерации в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Все эти условия имеют  исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 Гражданского Кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (с т.293 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Главный вопрос, который  волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее  устойчивые размеры оплаты одного м² общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

При определении размера  платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник  должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле- и радиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении  размера оплаты в договоре могут  учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению  квартиры мебелью и хозяйственным  инвентарем - все это должно найти  отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

3.5. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность  покупателя жилой дом или часть  его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой  помощи.

Ныне этот вид договоров  исключен из категории сделок купли-продажи  и представлен договором пожизненного содержания с иждивением (ч.4 главы 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Теперь договор может заключаться  со всеми лицами, а не только с  нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного содержания.

Так, в соответствии со ст.601 – 602 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с  иждивением. Иначе говоря, гражданин  как бы продает свою недвижимость в рассрочку, то есть в течение  всей жизни он будет периодически получать определенную сумму денег. Данная особенность договора содержания с иждивением дает возможность одной  стороне - получателю ренты - иметь постоянные средства, выплачиваемые периодически другой стороной - плательщиком, а также  рассчитывать на получение с его  стороны помощи в случаях, определенных в договоре. Другая сторона - плательщик - получает возможность рассчитаться за приобретенную недвижимость "в  рассрочку".

Однако от договора купли-продажи  данный договор все-таки отличается. Если по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму, то по договору содержания с иждивением общий объем причитающихся  получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство  выплачивать ренту действует  на срок жизни получателя. Именно заблуждение  относительно природы договора и  истинных намерений сторон приводит зачастую к возникновению судебных споров.

Так, например, имея намерение  заключить договор пожизненного содержания с иждивением, граждане, введенные в заблуждение недобросовестными  приобретателями их недвижимого  имущества, заключают порою договор  купли-продажи, где ни слова не говорится  о каких-либо периодических выплатах, и помощи, а есть только распространенная для договора купли-продажи фраза  о том, что деньги были переданы продавцу до подписания договора.

Необходимо отметить, что  при всей привлекательности договора пожизненного содержания с иждивением, можно говорить о значительной доле риска, сопряженного с личностным характером сделки и возможными противоречиями между сторонами, возникающими, как  правило, уже в процессе реализации договора.

Рассмотрим подробнее  права и обязанности, возникающие  при заключении договора, как у  получателя ренты, так и у ее плательщика:

• Для получателя ренты его обязанности исчерпываются передачей своего имущества в собственность плательщика ренты.
• После приобретения этого имущества плательщиком у него возникает рассчитанная на исполнение в течение длительного времени обязанность выплачивать получателю денежные рентные платежи либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Кроме того, в понятие  содержания с иждивением входит также  обеспечение потребности в жилье, одежде, питании, уход за получателем  ренты в случае болезни, оплата ритуальных услуг. Данный перечень необходимо конкретизировать в договоре, применительно к каждому  конкретному случаю.

Следует также учитывать, что договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный характер, но и личностный, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В этом случае проблема состоит в том, что сложно соотнести гражданско-правовые положения  договора с возможным возникновением и последствиями конфликтов не правового, а личного характера в процессе предоставления пожизненного содержания с иждивением, построенного именно на тесном личном контакте плательщика  и получателя ренты.

Практика показывает, что  первопричиной требований получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение плательщиком ренты своих обязательств, а именно конфликты в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе  и материального характера.

В наших жизненных условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных обязательств. В Гражданском  Кодексе Российской Федерации в  связи с этим предусмотрен ряд  правил о форме и способах обеспечения  стабильной выплаты ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному  нотариальному удостоверению, а  договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, еще и государственной  регистрации (ст. 584 Гражданского Кодекса  Российской Федерации). Без государственной  регистрации такой договор считается  незаключенным (ст. 433 Гражданского Кодекса  Российской Федерации).

Кроме того, правило статьи 586 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает, что рента  обременяет недвижимое имущество. Это  значит, что приобретение недвижимого  имущества, обремененного рентой, перелагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества. Таким  образом, получатель ренты по договору наделяется правом залога недвижимости.