Основания прекращения
договора аренды: исполнение договора; ликвидация
юридического лица в случае, если оно является
арендатором или арендодателем, смерть
же гражданина – участника договора аренды
не прекращает договора: права и обязанности
умершего переходят к его наследнику;
соглашение сторон о расторжении договора;
исковое требование в суд одной из сторон
и др.
Основания для расторжения
договора аренды судом по требованию
арендодателя: использование арендатором
арендуемого имущества с нарушением условий
договора или назначения имущества; существенное
ухудшение арендатором арендуемого имущества;
просрочка двух сроков платежа арендной
платы; невыполнение арендатором обязанности
по проведению текущего ремонта или несению
расходов по содержанию арендованного
имущества.
Особенность предъявления
арендодателем искового заявления
в арбитражный суд: он должен предъявить копию
документа о предупреждении им арендатора
о нарушении его обязанностей.
Основания для расторжения
договора аренды судом по требованию
арендатора: непредоставление арендодателем
предмета аренды арендатору; предоставление
арендодателем имущества с недостатками,
препятствующими его использованию; невыполнение
арендодателем обязанностей по проведению
капитального ремонта имущества, переданного
им в аренду; непригодность арендуемого
имущества для использования в силу обстоятельств,
за которые арендатор не отвечает.
ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Предметом договора аренды является индивидуально-определенная
вещь, как движимая, так и недвижимая, не
теряющая своих свойств в процессе ее
использования. Сдача некоторых вещей
в аренду может быть ограничена законом
(напр., оружие может сдаваться в аренду
лишь при наличии специального разрешения
у сторон). Аренда природных объектов должна
осуществляться с учетом не только норм
ГК, но и специальных законов. Так, напр.,
ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения
арендатором целевого назначения полученного
им земельного участка. Природные объекты,
как правило, могут быть получены в аренду
при наличии специальных лицензий у будущих
арендаторов. Условие о предмете договора
является существенным.
Форма договора аренды зависит от ее срока
и состава участников договора. Так, если
договор заключен на срок более одного
года, а также в случае, когда одна из сторон
является юридическим лицом, форма его
должна быть письменной (п. 1 ст. 609 ГК). В
случае если предметом договора аренды
является недвижимое имущество, договор
должен быть зарегистрирован соответствующим
государственным органом.
Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая
особенность заключается в том, что договор
этот может заключаться на торгах, на которых
продается право на заключение договора
в результате проведения конкурса между
лицами, претендующими на право быть арендаторами
(договор заключается с лицом, выигравшим
торги). Вторая особенность в том, что арендатор
имеет преимущественное право на заключение
договора на новый срок после истечения
первоначального срока договора (ст. 621
ГК).
Цена договора определяется по
соглашению сторон. В случае если она не
определена при заключении договора, применяется
обычная для данного вида имущества арендная
плата. Арендная плата может быть установлена
в следующем виде:
• в определенной денежной
сумме, вносимой единовременно или периодически;
• в доле продукции, плодов
или доходов, полученных в результате
использования арендованного имущества;
• в виде определенных услуг;
• в передаче арендодателю
в собственность или аренду определенной
вещи;
• в возложении на арендатора
затрат с целью улучшения арендуемого
им имущества.
Срок договора может быть как определенный,
так и неопределенный. Если срок в договоре
не указан, он считается заключенным на
неопределенный срок. Особенностью договора
с неопределенным сроком является то,
что каждая из его сторон может отказаться
от договора в любое время, предупредив
своего контрагента за один месяц в случае,
если предметом договора является движимое
имущество, либо за три месяца в случае,
если предметом договора является недвижимое
имущество. Однако эти сроки могут быть
изменены участниками договора или законом.
В случае заключения договора на срок,
превышающий пределы срока, установленного
законом, договор считается заключенным
на предельный срок.
16. Договор аренды: содержание.
В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты
гражданских правоотношений: физические
и юридические лица, а также государство
(через свои органы).
Арендодатель должен быть
либо собственником имущества, передаваемого
им в пользование, либо лицом, уполномоченным
законом или собственником имущества
на сдачу этого имущества в
аренду. При этом лицо, владеющее
имуществом на праве оперативного управления,
может сдать его в аренду лишь
с согласия собственника этого имущества.
Арендатором же может быть
любое лицо, однако в некоторых
видах аренды субъектный состав может
быть ограничен законом. Так, в договоре
аренды предприятия и договоре лизинга
обе стороны должны быть предпринимателями,
а в договоре бытового проката
предпринимателем должна быть лишь одна
сторона – арендодатель.
Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем его назначению
и условиям договора; снабдить имущество,
передаваемое арендатору, всеми принадлежностями
и документами, относящимися к нему; передать
арендатору имущество в срок, установленный
договором; предупредить арендатора об
обязательственных правах третьих лиц
на переданное ему имущество; производить
за свой счет капитальный ремонт имущества,
переданного в аренду.
Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату;
возврата предмета аренды после окончания
срока договора; досрочного расторжения
договора, если арендатор использует имущество
не в соответствии с условиями договора
или с назначением имущества.
Арендатор обязан: пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями
договора либо назначением имущества;
использовать арендованное имущество
только сам; не сдавать это имущество в
субаренду без согласия арендодателя;
своевременно вносить арендную плату;
вернуть арендодателю имущество после
окончания договора в состоянии нормального
износа вместе с принадлежностями и документами,
относящимися к нему; поддерживать арендуемое
имущество в исправном состоянии; производить
текущий ремонт арендуемого имущества;
нести расходы по его содержанию.
Арендатор вправе: требовать от арендодателя
передачи ему предмета аренды; уменьшения
арендной платы, если состояние арендуемого
имущества существенно ухудшилось; претендовать
на плоды, продукцию, доходы, полученные
в результате аренды, если иное не предусмотрено
договором; на выкуп арендованного имущества,
если он был предусмотрен договором; на
сдачу арендованного имущества в субаренду
(права субарендатора ограничены правами
арендатора, в частности срок субаренды
не может быть больше срока аренды); на
заключение договора на новый срок преимущественно
перед др. лицами; на перевод в течение
одного года на себя права на заключение
нового договора в случае, если арендодатель
отказал ему в заключении договора на
новый срок, но при этом заключил договор
с др. лицом.
Праву пользования арендатора
присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет
аренды не прекращает договора.
17. Договор проката: понятие,
характеристика, элементы, содержание.
Договор проката — это разновидность договора аренды,
поэтому к отношениям по прокату имущества
применяются общие положения об аренде,
если это не противоречит специальным
нормам о прокате.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной
предпринимательской деятельности, обязуется
предоставить арендатору движимое имущество
за плату во временное владение и пользование
(п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Особенностью договора
проката является состав участников,
круг арендуемых объектов, цель.
Стороны договора: арендодатель и арендатор.
Арендодатель — всегда предприятие, только
коммерческая организация, осуществляющая
предпринимательскую деятельность по
сдаче имущества в аренду. В большинстве
случаев это специализированные службы
проката.
Арендатор — любое лицо.
Договор проката является публичным. Отнесение проката к публичным
договорам создает арендаторам (гражданам)
дополнительные гарантии защиты их интересов.
Они связаны не только с применением специальных
норм о публичных договорах, но и с распространением
на них закона «О защите прав потребителей».
Это получило подтверждение в постановлении
Пленума ВС РФ от 27.09.1994 г. №7.
Существенные условия договора: предмет. Предметом договора является
движимое имущество, используемое обычно
для потребительских целей, если иное
не предусмотрено договором или не вытекает
из существа обязательства (ст.626 ГК РФ).
Срок договора: установлен максимальный срок до одного
года. У арендатора нет преимущественного
права на его возобновление по истечении
срока действия договора. Однако арендатор
не лишен возможности заключить договор
проката на новый срок, но действовать
он должен на общих основаниях.
Форма договора: письменная (ст. 626 ГК РФ). Как правило,
прокатные организации разрабатывают
унифицированные тексты договоров (бланкетная
форма) и арендатор присоединяется к этой
форме. Если условия договора будут ущемлять
права арендатора (потребителя), то в соответствии
с Законом «О защите прав потребителей»
они признаются недействительными.
Арендатор вправе расторгнуть
договор в любое время, предупредив
об этом арендодателя не менее чем
за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).
Поскольку арендодатель по
договору — специализированная организация,
поэтому она наделена широким
кругом обязанностей по обслуживанию
потребителей.
Арендодатель обязан:
при сдаче имущества
проверить его исправность и
ознакомить арендатора с правилами
эксплуатации имущества;
осуществлять капитальный
и текущий ремонт (ст. 631 ГК РФ) — норма
носит императивный характер, тем самым
допускается изъятие из общего правила
условия, предусмотренного п. 2 ст.616 ГК
РФ (по соглашению сторон);
в течение 10 дней после
обнаружения недостатков, затрудняющих
использование имущества, устранить
их на месте, либо заменить недоброкачественное
имущество доброкачественным.
Иногда недостатки возникают
по вине арендатора — из-за нарушения
правил эксплуатации, ненадлежащего
содержания арендованного имущества,
небрежного обращения с ним. Арендатор
вправе и в этом случае обратиться
к арендодателю с просьбой об устранении
недостатков, но стоимость ремонта
и транспортировка имущества
лежит на арендаторе. Если вещь приведена
к негодности по вине арендатора, то
на него возлагается обязанность
возместить арендодателю убытки, включая
реальные потери и упущенную выгоду
(сюда входят стоимость приведенных
в негодность вещей и неполученная
арендодателем плата за предоставление
их в прокат).
Арендатор обязан:
своевременно перечислять
арендную плату;
соблюдать правила пользования
арендованным имуществом;
арендатор не вправе сдавать
имущество в субаренду, передавать
свои права и обязанности по договору
проката третьим лицам, предоставлять
указанное имущество в безвозмездное
пользование (перенаем), отдавать его
в залог и т.д.
Арендная плата выплачивается только в виде денежных
платежей в твердой сумме (ст. 630 ГК РФ).
Платежи могут вноситься периодически
или единовременно, что должно быть обусловлено
договором. Во многих случаях при заключении
договора вносится арендная плата за определенный
срок вперед. При досрочном возврате имущества
арендодатель должен возвратить арендатору
часть арендной платы за период, который
был оплачен, но в течении которого арендатор
имуществом не пользовался. Исчисляется
этот период со дня, следующего за днем
фактического возврата имущества. Указанное
правило действует, если арендатор предупредил
арендодателя не менее, чем за 10 дней.
18. Договор аренды транспортного
средства: понятие, характеристика,
содержание.
ГК РФ регулирует только
два вида договора аренды транспортных
средств:
а) аренду транспортных средств
с экипажем;
б) аренду транспортных средств
без экипажа;
• понятия этих видов договоров
даны в ст. 632 (договор этот называется
фрахтованием на время) и в ст. 642 ГК;
• предметом договора аренды
транспортных средств являются только
транспортные средства – устройства,
предназначенные для перевозки грузов,
пассажиров и багажа. А предмет договора
аренды транспортных средств с экипажем
состоит из двух элементов: а) транспортного
средства; б) оказания услуг экипажем;
• различие в правовом регулировании
двух видов договоров, указанных выше,
состоит в том, что в первом случае обязанности
по управлению технической эксплуатацией
транспорта сохраняются за арендодателем
(ст. 635 ГК), а во втором – они переходят
на арендатора (ст. 645 ГК);
• договоры аренды транспортных
средств регулируются не только ГК РФ,
но и еще транспортными уставами и кодексами
(ст. 641, 649 ГК);
• экипаж транспортного средства,
переданного в аренду, оказывается в двойном
подчинении: арендатора и арендодателя;
• плата, вносимая арендатором,
называется фрахтом;
• предельные сроки этого
вида договора законом не установлены;
• арендатор вправе без согласия
арендодателя заключать сделки, связанные
с эксплуатацией арендованного транспортного
средства;