Ипотечное жилищное кредитование

Почему же банки опасались  выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2005 года банкам даются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.

Еще одной причиной нежелания  банков выдавать ипотечные кредиты  было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.

Новый «жилищный пакет» позволяет  банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.

В прошлом году практически  во всех регионах стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения.

Несомненно, с вступлением  в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно.

Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые дает нам новое жилищное законодательство.

Важной проблемой получения  ипотечного кредита на современном  российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы  регистрации закладных и изъятия  недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных  кредитов в России.

Российские банки, изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатывают банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда  в качестве залога они приняли  промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при  отчуждении предмета залога.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие  условия:

• развитая нотариальная система;
• поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
• развитая судебная система;
• развитая платежная система.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь – создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В большинстве случаев  банки в современной ситуации ориентируются на использование  метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.

В перспективе характерными особенностями организации системы  коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса  о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

Построение нового банковского  механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных  учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому  столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.

Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества.

3.2. Управление  рисками в банке-кредиторе

Как и любой другой вид  кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно выделить наиболее распространенные виды рисков.

Кредитный риск – потенциальные  потери, в случае невозврата заемщиком  кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут  быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью  избежать кредитного риска невозможно.

Невозврат ссуды по объективным  причинам может быть минимизирован  посредством оценки вероятности  погашения кредита. Оценка вероятности  погашения ипотечной ссуды, именуемая  в литературе андеррайтингом, предполагает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также  принятие решения по заявлению на ипотечный заем. Целью андеррайтинга  является такой важный для банка  момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %).

При оценке андеррайтинга  устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение  ипотечного кредита.

Снижению кредитного риска  способствует:

- соблюдение адекватных  существующим экономическим условиям  величин следующих показателей  (определяемых на момент выдачи  кредита, а также ожидаемое  соотношение на будущий период);

- соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (в условиях развитой экономики большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80 %, в условиях развивающейся, переходной экономики LTV желательно иметь значительно ниже);

- доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по жилищной ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина – 25 … 40 %);

- применение банком жестких  методов оценки кредитоспособности  заемщиков;

- детальный анализ данных  о выполнении прежних платежных  обязательств (составление кредитной  истории заемщика);

- географическая диверсификация;

- эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

- надежная система регистрации  имущественных прав;

- возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);

 - страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20 … 30 % от суммы непогашенного кредита).

Теоретическая нормативная  база, определяющая право изъятия  находящегося в ипотеке имущества, обеспечивает сокращение издержек, связанных  с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся  в отраслях народного хозяйства  экономическая ситуация требует  объективного к ней подхода и  поправок.

При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении  рыночных процедур обслуживания ипотечных  ссуд финансовые институты определяют высокую степень вероятности  невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный  риск.

Кредитный риск при жилищном кредитовании усиливается проблематичностью  принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

В связи с этим реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли и осуществляют лишь отдельные единичные  банки. При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям. При разработке практически реализуемых схем ипотечного кредитования банкам было необходимо обеспечить: юридическую чистоту сделки; защиту прав субъектов кредитования; финансовую привлекательность схемы для всех участников; относительную финансовую устойчивость; соответствие всем нормативным актам и инструкциям, регулирующим деятельность субъектов кредитования; конкурентоспособность схемы (приток капитала в данную сферу); соответствие требованиям бухгалтерского учета.

Наибольшее распространение  в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа – «продажа жилья в рассрочку». Указанная схема не исходит из заключения договора ипотеки, т.е. не предполагает возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Ее использование не требует создания дополнительного законодательного обеспечения. Она может функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим схема в настоящее время используется большинством коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

Смысл схемы заключается  в том, что собственником квартиры до момента погашения кредита является специализированная компания, чаще всего дочерняя структура банка. Она выступает поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, обязуется его погасить путем последующей продажи недвижимости на вторичном рынке. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет в среднем 70 % при кредите до двух лет, 60 % – от трех до пяти лет, 50 % – от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгает договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращается часть первоначального платежа (до 50 %). Процедура получения кредита является для заемщика достаточно дорогостоящей, – оплата услуг банка, страхование недвижимости, другие сопутствующие расходы составляют в среднем 15 – 20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков, но при этом снижается и возможный кредитный риск.

Участие органов управления в форме предоставления гарантийных  обязательств в определенной мере позволяет снижать уровень процентных ставок при ипотечном кредитовании товаропроизводителей.

Риск процентной ставки –  потенциальные потери, вызванные  несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам. Риск процентной ставки вызван невозможностью полного баланса периодичности пересмотра ставок по кредитам и обязательств банка (что обусловлено преимущественно краткосрочным характером обязательств). Например, если ставка по ссуде корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется заем, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок процент по ссуде может быть не ниже ставки по долговым обязательствам. В результате процентная надбавка станет отрицательной. И, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет увеличиваться.