Ипотечное жилищное кредитование

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский  ипотечный банк, Московское ипотечное  агентство, банки с иностранным  капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке  сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (оно скорее всего будет уменьшаться), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция - широкое  распространение новых продуктов  в сфере ипотечного кредитования в 2006 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных  кредитов под залог недвижимого  имущества, в том числе и с  залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные  кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого  имущества. Активно развивается  рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже  недвижимости из-под залога по облегченным  процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным  кредитам стали более лояльными  и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем. Значительно  изменился сам процесс получения  ипотечного кредита в банках. Сокращены  сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры  оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных  клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение  ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в  ВВП составил всего порядка 1-2%, таким  образом, Россия продолжает сильно отставать  от развитых стран и стран Восточной  Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов АИЖК, были запланированы  целевые показатели, согласно которым  годовой объем выданных ипотечных  кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем  рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции  в 2 раза. Объем выданных ипотечных  кредитов в 2006 году превышает аналогичный  показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные  на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли  по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического  гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа  сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской  области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке  недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров  также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Существенной проблемой  развития ипотеки в России на сегодняшний  день является достаточно низкий уровень  доходов граждан по сравнению  со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения  в текущем году, стоимость жилья  увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах  выросли в среднем на 80-100 %. В  некоторых городах достигнут  более чем двойной ценовой  рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую  недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили  круг людей, имеющих возможность  взять кредит в достаточном размере  и купить интересующее их жилье. Отчасти  такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах  фактически конкурировали за небольшое  число платежеспособных клиентов. Тенденция  стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в  дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные  продукты.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для  ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие  постоянной или временной регистрации  по месту пребывания в течение  года. Внешторгбанк требует наличия  постоянной или временной регистрации  на момент проведения сделки.

Придание ипотеке статуса  общенационального проекта стало  фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются. Внимание государства  к жилищной проблеме обратило на себя внимание финансовых структур, активно  развивающих ипотечное кредитование как отдельное и перспективное  направление бизнеса.

В настоящий момент лидерами рынка по объемам выданных кредитов являются Сбербанк, Внешторгбанк, Дельтакредит, Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток. Среди региональных операторов лидируют Уфимское городское агентство  ипотечного кредитования (УГАИК), Ипотечная  корпорация Московской области (ИКМО), Самарский областной фонд жилья  и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Ипотечное агентство  Республики Татарстан (ИА РТ). Среди  рефинансирующих компаний с большим  отрывом лидирует Федеральное Агентство (АИЖК). Далее следуют БТА Ипотека, Совфинтрейд, КИТ Финанс.

Целью развития федеральной  программы ипотечного жилищного  кредитования на период 2005— 2010 гг. является поставленная Президентом Российской Федерации задача по обеспечению  к 2010 г. возможности для, как минимум, трети граждан страны приобрести жильё за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Объемы выданных ипотечных  кредитов в РФ крупнейшими банками по итогам 2006 года представлены в Приложении 1. Как видно из данных, представленных в Приложении 2, наиболее крупными банками на рынке ипотечного жилищного кредитования являются более 80 банков РФ. Наиболее крупные банки по объему выданных ипотечных кредитов предлагается представить в виде табл. 2.1.

 

 

Таблица 2.1

Наиболее крупные банки  на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2006 году

№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2006г., тыс.$	Изменение к 2005г., %	Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %	Доля рефинансированных  кредитов, %	Количество выданных ипотечных  кредитов в 2006г., шт.	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2007г., тыс.$	Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физ.лиц  на 1 января 2007г., %
1	Сбербанк	4 295 301,00	142,89	-	-	165 767	5 841 001,70	-
2	ВТБ 24	756 550,10	409,39	15,58	2,35	8 939	930 556,20	-
3	Москоммерцбанк	620 000,00	474 595,66	24,7	-	3 377	598 490,00	90,59
4	Банк Уралсиб	337 000,00	258,51	0,2	0	9 200	395 000,00	27
5	Дельтакредит	291 000,00	159,82	-	-	-	421 000,00	-
6	КИТ Финанс	277 626,20	9 004,17	34,4	0	5 685	408 687,40	97,74
7	Транскредитбанк	241 359,40	3 589,13	1,2	0	6 246	241 818,30	37,3
8	Городской Ипотечный Банк	217 372,50	297,67	33,6	0	2 570	89 279,90	100
9	Газпромбанк	195 488,00	138,83	4	0	3 869	306 431,70	38
10	Росбанк	192 891,40	1 421,83	47	-	3 300	204 106,80	-

 

 

Как видно из табл. 2.1, в 2005 году абсолютным лидером на рынке ипотечного кредитования являлся Сбербанк, на его счету 165757 выданных кредита на сумму 4 295 млн. долл. Темп роста объемов ипотечного кредитования в Сбербанке по отношению к 2005 году составил 142,89 %.

Вторым по значимости игроком на рынке ипотечного кредитования можно назвать банк «ВТБ 24», который по итогам 2006 года выдал 8 939 ипотечных кредита на сумму 756 млн. долл., что почти в 19 раз меньше, чем у Сбербанка РФ. Также крупными игроками ипотечного рынка РФ в 2006 году являлись такие банки как «Москоммерцбанк», «Банк Уралсиб», «Дельтакредит», «КИТ Финанс», «Транскредитбанк» и др. Доля остальных банков на рынке ипотечного кредитования в 2006 году была незначительна.

Таким образом, по итогам 2006 года на Сбербанк РФ пришлось 23% выданных ипотечных кредитов, на АИЖК - 20%, на девять крупнейших ипотечных банков - 23,4%, на небольшие ипотечные банки - около 26%.

Наиболее активные регионы  в области ипотечного кредитования в 2006 году представлены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Наиболее активные регионы  в области ипотечного кредитования в 2006 году

Регион	Всего ипотечных кредитов, тыс руб	Ипотечные кредиты в рублях, тыс. руб.	Ипотечные кредиты в валюте, тыс. руб
Москва	52 663 358	7 951 146	44 712 212
Московская область	20 733 146	5 811 549	14 921 597
Тюменская область	20 148 158	19 625 290	522 868
Санкт-Петербург	15 901 907	5 750 102	10 151 805
Ханты-Мансийский автономный округ-Югра	12 031 640	11 940 078	91 562
Свердловская область	8 676 179	7 998 295	677 884
Новосибирская область	7 153 642	6 511 055	642 587
Самарская область	5 821 441	5 093 424	728 017
Челябинская область	5 532 895	5 185 335	347 560
Красноярский край	5 034 502	4 686 422	348 080
Кемеровская область	4 994 725	4 450 300	544 425

 

Продолжение табл. 2.2

Пермский край	4 605 291	4 286 721	318 570
Республика Башкортостан	4 345 148	3 943 842	401 306
Республика Татарстан	4 175 673	3 757 959	417 714
Омская область	4 073 955	3 660 869	413 086
Иркутская область	3 995 775	3 642 330	353 445
Ростовская область	3 609 873	3 046 954	562 919
Краснодарский край	3 500 929	2 899 646	601 283
Алтайский край	3 460 761	3 299 091	161 670
Нижегородская область	3 335 920	2 671 875	664 045

 

Если говорить о региональной структуре выданных ипотечных кредитов, можно отметить, наибольшее количество кредитов выдано в Москве и Московской области - объем кредитов в 2006 году составил  52 663 358 тыс. руб. Также к числу регионов с большим объемом выдачи кредитных продуктов можно отнести Тюменскую область, Санкт-Петербург,

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Свердловскую область. Новосибирская  область находится на седьмом  месте среди регионов России по объему выдачи ипотечных кредитов. В 2006 году объем ипотечных кредитов, выданных в Новосибирской области составил 7 153 642 тыс. руб. В других регионах объемы ипотечного кредитования значительно ниже.

Прогноз динамики рынка ипотечного жилищного кредитования можно представить  данными табл. 2.3.

Таблица 2.3

Динамика и прогноз  показателей ипотечного кредитования в РФ в 2005-2011

Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Ежегодный объем рынка  ипотечного кредитования, млрд. руб.	56	160	400	800	1400	2100	2625
Коэффициент прироста объема рынка	0,00	2,86	2,50	2,00	1,75	1,50	1,25
Средний размер ипотечного кредита, млн. руб.	0,50	0,75	1,01	1,30	1,63	1,95	2,24

 

Продолжение табл. 2.3

Коэффициент прироста стоимости	0,00	1,50	1,35	1,28	1,25	1,20	1,15
Количество ежегодно выдаваемых ипотечных продуктов, шт.	112000	213333	395062	615385	861538	1076923	1170569
Коэффициент прироста количества	0,00	1,90	1,85	1,56	1,40	1,25	1,09

 

Таким образом, как видно  из табл. 2.3, в РФ прогнозируется рост ипотечного жилищного кредитования. По оценкам специалистов, объем рынка  ипотечного жилищного кредитования в 2011 году может составить 2625 млн. руб. Следует отметить, что прогнозируется также и увеличение среднего размера  ипотечного жилищного кредита, что  безусловно связано с ростом цен  на недвижимость. Темпы прироста количества ежегодно, как видно из табл. 2.3 выдаваемых кредитов опережают темпы роста объемов кредитования и стоимости среднего ипотечного кредита.

Сравнение прогнозных коэффициентов  прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно можно представить на рис. 2.1.