Ипотечное жилищное кредитование

Рисунок 2.4– Механизм действия АИЖК на рынке ипотечного кредитования

Государственная поддержка  ипотечного кредитования должна оказываться  только тем сегментам рынка, в  которых рыночные отношения развиты  недостаточно, и способствовать формированию самодостаточных рыночных механизмов.

Задача АИЖК – создать  благоприятные условия для формирования рыночной среды на рынке ипотечного кредитования.

Агентство развивает многоуровневую инфраструктуру и передает ее в рынок  ипотечного кредитования.

АИЖК содействует удлинению  сроков привлечения ресурсов в сферу  ипотечного кредитования за счет принятия на себя риска процентных ставок и  связанных с ним возможных  убытков.

В 2006 году наблюдался достаточно стабильный рост объемов ипотечного кредитования в России. В крупных  городах ипотечный портфель банков вырос в среднем более чем  на 50% по сравнению с аналогичными показателями 2005 года. Если на конец 2005 года доля ипотечного кредитования в  ВВП составляла 2,5%, то к концу 2006 года этот показатель увеличился до 5%. Помимо этого, очевиден интерес к  региональному развитию, открывается  все больше представительств для  развития розничного кредитования. Например, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV) кроме  Москвы по итогам 2006 года оперирует  в таких городах, как Санкт  Петербург, Нижний Новгород, Самара, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток.

В регионах РФ наблюдаются  существенные различия в развитии ипотечного кредитования.

Количество сделок по ИЖК  за 1 полугодие 2006 г. (по федеральным округам) представлено на рис. 2.5.

 

 

Рисунок 2.5 - Количество сделок по ИЖК за 1 полугодие 2006 г. (по федеральным округам)

Как видно из рис. 2.5, наибольшее количество сделок по покупке закладных  АИЖК наблюдается в Поволжском Федеральном  округе, Сибирском Федеральном округе, а также в Уральском Федеральном  округе и Центральном Федеральном  округе. Возможно, это связано, с  уровнем доходов населения.

В 2006 году в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение  новые продукты, делающие ипотеку  более доступной для широких  слоев населения.

Например, кредитование загородной недвижимости, различные вариации ипотечных  кредитов под залог недвижимого  имущества, в том числе и с  залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные  кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого  имущества.

Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под  залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным  кредитам стали более лояльными  и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем.

Таким образом, ипотечный рынок в России развивается весьма динамично, несмотря на высокий рост цен на жилье. Если на конец 2005 года объем ипотечных кредитов составлял около 65 млрд. рублей, то за 6 месяцев 2006 года он составил свыше 120 млрд. рублей, а за 9 месяцев 2006 года было выдано ипотечных кредитов свыше 156 млрд. рублей и прогнозируемый объем на конец 2006 года составляет 210-260 млрд. рублей. В 2006 году произошли выдающиеся события, придавшие системе ипотечного жилищного кредитования в России законченный вид, а именно, были совершены первые сделки по секьюритизации Городским ипотечным банком, Внешторгбанком (трансграничная секьюритизация), а также банком Совфинтрейд (размещение ипотечных облигаций в России). Этому предшествовали сделки по секьюритизации автомобильных (банк «Союз») и строительных (Банк жилищного финансирования) кредитов.

Впервые в России создан частный ипотечный кондуит ОАО  «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Это специализированная компания для формирования пула закладных  с их последующей секьюритизацией (выпуском и размещением ипотечных  ценных бумаг).

В настоящее время значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

 

2.3. Итоги  ипотечного кредитования в России  за 2004-2006 гг.

Рассмотрим схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.

Согласно параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения  кредита не должна превышать 30 – 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно мала. Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а аннуитет – 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. – основной долг, 3587 руб. – проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются месяцу к 65 – 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.

Графически данная схема представлена на рис. 2.6.

Рисунок 2.6 - Динамика составляющих аннуитета по ипотечному кредиту

Расчет аннуитета осуществляется по стандартной формуле:

Ан = S · (P/(12·100)) / (1– 1/ (1+ P/(12·100))^t)    (1)

где  Ан – аннуитет; S – максимальная сумма кредита; P – процентная ставка по кредиту, годовых; t – срок кредита (в месяцах).

Максимальная сумма кредита, в  свою очередь, рассчитывается следующим  образом:

S = D·Q·t / [1 + (t+1) · P/ (100·2·12)]     (2),

где  D – среднемесячный доход заемщика за вычетом обязательных расходов;

Q – коэффициент, определяющий долю дохода в погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).

При тех же условиях кредита в  случае гашения долга и процентов  от оставшейся суммы задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе ежемесячных платежей не меняется – 2391,5 руб., а величина процентов уменьшается с 3538 руб. до 30 руб. (рис. 2.7).

 

Рисунок 2.7 - Динамика составляющих ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

 

Однако при гашении задолженности  от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода.

На рис. 2.8 показана динамика изменения ежемесячного взноса по схеме гашения от остатка в сравнении с аннуитетной схемой.

Таким образом, плюсом аннуитетной  схемы в сравнении со схемой гашения  от остатка для заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.

 

Рисунок 2.8 - Динамика ежемесячного платежа от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту

Поскольку цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему  росту (во всех регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и рассчитанный период).

С другой стороны, при аннуитетной  схеме заемщик за весь срок кредита  должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности. При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7 – 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).

В таких случаях банки, страхуя  собственные риски, как правило, при определении суммы кредита  принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не получит части кредита. Проблема заключается в том, что при существующем уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет лишь треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.

Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию при ставке 15 % годовых растягивает срок кредита до 27 лет, однако даже при таком сроке сумма кредита при доходе в 14 тыс. руб. составит не более 449 тыс. руб. Если принять данную сумму за 70 % стоимости квартиры, то полная ее стоимость должна составить 642 тыс. руб. В мегаполисах нет квартир по такой стоимости, а в мелких и средних городах сложно обеспечить доход семьи на уровне 14 тыс. руб. Другими словами, если потенциальному заемщику с доходом в 14 тыс. руб. нужна квартира, то он должен иметь более 30 % собственных средств (или какое-то свое жилье). Купить квартиру, имея лишь 30 % ее стоимости, практически невозможно.

Кроме всех отмеченных факторов, немаловажно  определение в ипотечных программах банков минимальной суммы кредита, меньше которой банк не кредитует: 150 тыс. руб. в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, 300 тыс. руб. – во многих банках, имеющих собственные программы.

Примерная сетка уровня дохода и  соответствующих ему сумм кредита  и аннуитета представлена в табл. 4. Отметим, что с ростом дохода растет и коэффициент Q. Банки обычно рассчитывают уровень доходов следующим образом: до 15 тыс. руб. Q = 0,3; от 15 тыс. до 25 тыс. руб. Q = 0,35 – 0,4; от 25 тыс. руб. Q = 0,45 – 0,5 (в зависимости от установленной самим банком максимальной суммы кредита).

Таблица 2.4

Аннуитетные платежи по кредиту  на 15 лет, руб.

Ежемесячный доход	Срок кредита 10 лет		Срок кредита 15 лет		Срок кредита 20 лет		Срок кредита 27 лет
10 000	204 980	3 307	253 370	3 546	287 280	3 783	320 660	4 081
11 000	225 480	3 638	278 710	3 901	316 000	4 161	352 730	4 490
12 000	245 979	3 969	304 045	4 255	344 738	4 540	384 800	4 898
13 000	266 477	4 299	329 384	4 610	373 466	4 918	416 858	5 304
14 000	286 975	4 630	354 720	4 965	402 195	5 296	448 924	5 714
15 000	307 473	4 961	380 059	5 319	430 923	5 674	480 990	6 122
16 000	382 633	6 173	472 962	6 620	536 260	7 062	598 565	7 619
18 000	430 463	6 945	532 082	7 447	603 292	7 944	673 385	8 571
20 000	478 292	7 717	591 202	8 275	670 324	8 827	748 206	9 523
21 000	502 206	8 102	620 760	8 688	703 840	9 268	785 617	9 999
25 000	683 274	11 024	844 575	11 821	957 606	12 610	1 068 866	13 604
30 000	819 930	13 229	1 013 490	14 185	1 149 127	15 132	1 282 639	6 325
50 000	1 366 550	22 048	1 689 150	23 641	1 915 212	25 220	2 137 732	27 208

 

Из табл. 2.4 следует, что для получения суммы кредита в 500 тыс. руб. необходим ежемесячный доход в 17 тыс. руб. при сроке кредитования в 15 лет и 21 тыс. руб. при сроке кредитования в 10 лет.

Предположим, что доход заемщика достаточен для получения нужной ему суммы кредита. Но помимо первоначального  взноса он должен иметь дополнительно  как минимум 8 – 10 % стоимости приобретаемого жилья. Эта сумма складывается из следующих составляющих:

- 5 – 6 % стоимости квартиры риэлторскому агентству за подбор варианта жилья;

- 1 – 3 % от суммы кредита банку за услуги по рассмотрению документов для получения кредита и ведения ссудного счета;

- 1,5 % (как правило, от суммы кредита) страховой компании за страховку квартиры, собственной нетрудоспособности и утраты права собственности на квартиру;

- 1 % от стоимости квартиры нотариусу за оформление ипотеки;

- до 1000 руб. за регистрацию права  собственности в учреждении юстиции.

Получается, что при покупке  квартиры за 700 тыс. руб. до 70 тыс. необходимо потратить дополнительно.

Отсюда видно, что о массовости ипотеки на рынке жилья говорить еще рано. Банки не готовы предложить процентные ставки, доступные большинству  нуждающихся в решении жилищной проблемы.

Администрации отдельных регионов, не надеясь на федеральный центр, чтобы удовлетворить потребности в жилье хоть какой-то доли нуждающихся, за счет своих бюджетных средств уже предоставляют гражданам ипотечные кредиты.

В некоторых регионах для работников бюджетных учреждений местные администрации  либо предоставляют кредит по льготной ставке, либо компенсируют часть банковской ставки за счет средств бюджета (табл. 2.5).

Таблица 2.5

 Схемы кредита по льготной  ставке

Регион	Годовая ставка в рублях, %	Срок, лет
Республика Коми	5	До 15
Республика Удмуртия	7	До 20
Республика Башкортостан	8	До 15
Оренбургская область	10	До 9
Самарская область	12	До 25

Общий недостаток применяемых в  регионах форм кредитования состоит  в том, что получателем кредитов, как правило, является экономически наименее активная часть населения, так называемые «очередники», бюджетники или госслужащие, а применяемые механизмы требуют постоянной «подпитки» кредиторов средствами из местных бюджетов. Поэтому из-за отсутствия сформированного кредитно-финансового механизма рефинансирования ощутимых положительных крупномасштабных результатов получить не удалось.