Ипотечное жилищное кредитование

- создание механизмов  социальной защиты заемщиков  как от неправомерных действий  банков-кредиторов, так и для их  социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- изменение общеэкономической  ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация  курса рубля, что содействовало  бы перемене в отношении российских  банков к кредитованию приобретения  жилья.

Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий  инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку  имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2006 г. составляла только два процента в рублях.

Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.

Шестая проблема - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В диссертации определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика.

Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов.

Кроме того, необходимо внести поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку он не соответствует требованиям рынка.

Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям.

Ликвидность низкодоходных  ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.

Покупателями ипотечных  ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов.

Седьмая проблема - риски  банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций.

Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.

Восьмая проблема - непродуманная  государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Поскольку налогообложение  субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:

- налога на доходы физических лиц;

- налога на имущество организаций;

- земельного налога;

В целях оптимизации налогообложения  жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:

- внести в статью 381 «Налоговые  льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).

- исключить из налоговой  базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.

- установить в субъектах  Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.

Совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования, особенно в части защиты прав кредиторов, создаст банкам возможности по расширению объема предоставляемых ипотечных  ссуд.

 

Заключение

В последние годы рынок  банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными  темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в  валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже  до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный  ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных  поправок, которые облегчат процедуру  выдачи ипотечного кредита и сделают  ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Рынок растет в два раза, но объемов финансирования недостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее  время ипотечными кредитами, по оценкам  экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует  увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 году.

Региональные программы  ипотечного кредитования являются нерыночными  и полностью зависят от дотаций  из бюджета. В последнее время  заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего  в России в настоящее время  действуют 34 региональные ипотечные  программы.

Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:

- Процентные ставки: тенденция  к снижению

Базовой процентной ставкой  на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых  процентных ставок на рынке ипотеки  можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники  ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой  уровень.

- Валюта кредита: ориентир  – доллар США

Объем выданных кредитов в  рублях растет, но главной валютой  остается доллар. В последнее время  участники рынка стали более  активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и  сильное падение доллара по отношению  к рублю и Евро в 2003.

- Срок кредита: тенденция  к удлинению

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России за последний  год наметилась тенденция к удлинению  ипотечных кредитов.

- Первоначальный взнос:  тенденция к снижению

Средний размер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья  в зависимости от конкретных характеристик  заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2005 году. Уровень авансового платежа  отражает степень доверия банка  к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий  момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик  заемщика и квартиры.

- Ограничения по размеру  кредита: тенденции не определены

Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США и зависит от размера  транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита.

- Досрочное погашение:  проблема покрытия транзакционных  издержек кредиторов

Сумма штрафных санкций в  среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное  погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при  номинальном сроке кредита 10 лет.

- Обеспечение: основной  вид – залог приобретаемого  жилья

Основным видом обеспечения  остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением  к основному обеспечению и  используются при необходимости. В  обеспечение все банки принимают  приобретаемое жилье и дополнительно  просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем  доходов, сопоставимых с доходами заемщика.

- Рынок: вторичный – менее рискованный

Ипотека работает во всех сегментах  рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта

Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных  актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ

Лояльность банков к своим  клиентам повышается. Банки стали  более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно  представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

- Портрет заемщика: приоритет  – молодым

Большую часть клиентов ипотечных  банков – молодые специалисты  в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными  получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет  с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной  базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения  и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в  несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного  спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает  долю населения, способного взять жилье  в кредит.

Основными ориентирами Правительства  РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в  России к 2010 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства  экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует  именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более  увеличит дисбаланс между спросом  и предложением. Поэтому, по крайней  мере, в ближайшие годы жилье будет  становиться все менее доступным  для большей части населения.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня  представляется банкам чрезвычайно  привлекательным. Это очень емкий  и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения  в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.