Ипотечное жилищное кредитование

- узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

- небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество;

- исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

Эти факторы и определили направление новой политики правительства  России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной  базы для развития долгосрочного  жилищного кредитования, а также  особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый  этап становления системы жилищного  ипотечного кредитования России.

Новая концепция политики жилищного финансирования, которая  была сформулирована в государственной  программе «Жилище» лета 1993 год; нашла  отражение в ряде законодательных  и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

- формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования - использование залога как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

- переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение другим гражданам, нс имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств для приобретения и строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

К середине 90-х гг. становление  рынка недвижимости начинает сталкиваться с проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск  приводит к разработке и внедрению  первоначально в Москве, а затем  и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных»  схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских  фирм и банков, что проявилось в  снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

Несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы  ипотечного кредитования.

Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных  банков. Она активно участвовала  в законодательном процессе и  осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой  Агентством международного развития США  и проводимой фондом «Институт экономики  города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города»  был организован в 1995 году как  негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и  России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

В то же время основная доля кредитов направлялась не на приобретения жилья, а на коммерческие цели (по некоторым  оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995 - 1996 гг. примерно 15-20%, на коммерческие цели - 80-85%).

Сумма кредитов в среднем  составляла около 20 тыс. долларов, а  максимальные объемы кредитования по городу, как уже отмечалось, составляли примерно 12 млн. долларов. Таким образом, даже при реинвестировании возвращаемых кредитов число заемщиков реально  вряд ли превышало 1000 человек в год.

Схемы «псевдоипотеки», применяемые  и до настоящего дня риэлторскими фирмами и банками, являются своеобразным началом становления стране полноценной системы ипотечного кредитования.

Такая ситуация продолжалась до августа 1998 года. Многие банки, проводившие  до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них  по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что  в тех условиях риск не возврата стал слишком высоким, а реализовать  заложенное жилье было практически  невозможно. Но, несмотря на сложную  экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые  банки продолжали реализацию собственных  пилотных программ. Естественно, количество таких кредитов было ничтожно.

На тот момент сложились  следующие недостатки в развитии системы ипотечного кредитования:

1. несовершенство законодательной  базы;

2. слабое развитие и  недостаточная эффективность системы  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

3. высокая величина расходов  на нотариальное удостоверение  сделок;

4. слабое развитие оценочного  и страхового дела;

5. недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость коммерческих банков;

6. отсутствие вторичного  рынка закладных;

7. высокие и нестабильные  ставки рефинансирования;

8. нестабильные темпы  инфляции, изменение курса рубля  по отношению к свободно конвертируемой  валюте;

9. высокие издержки и  риски банков;

10. дополнительные риски  банков ввиду отсутствия кредитной  истории у большинства заемщиков  по причине отсутствия прежней  практики ипотечного кредитования;

11. высокие некоммерческие  риски банков;

12. ограничение рынка ипотечных  услуг; 

13. высокая стоимость кредитов  для заемщиков; 

14. низкие доходы преобладающей  части населения; 

15. недостаток бюджетных  средств для предоставления жилищных

субсидий;

16. рост цен на жилье; 

17. несовершенство налогообложения, недостаточное количество

стимулов для вложения средств гражданами в жилье;

18. большое количество  накладных расходов и их высокая  стоимость

при операциях с недвижимостью.

Учет этих обстоятельств  вызвал необходимость создания российского  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию. В соответствии с указом Президента РФ № 22281 от 28 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию», представляющим интересы Российской Федерации в Агентстве, является Мингосимущество Российской Федерации.

Предложения по созданию государственного органа в области ипотеки обсуждались  в российском правительстве еще  с начала 90-х годов и тому подтверждение  Указ президента Российской Федерации  от 10.06.94 г. № 1180 «О жилищных кредитах». Впервые концепция деятельности Агентства была разработана по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов: института экономики города США и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США, участие которых финансировалось в рамках программы технического содействия Агентством Международного Развития США.

Для формирования уставного  капитала Агентства, который на сто  процентов принадлежит Правительству  Российской Федерации, государством было перечислено 80 млн. рублей.

Основной целью деятельности Агентства является создание условий  для развития массового кредитования населения на приобретение жил через  механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.

Основными функциями Агенства являются следующие:

- содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

- стандартизация и унификации процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредита и повышения надежности собственных ценных бумаг;

- представление интересов ипотечных структур в Правительстве других государственных учреждениях.

В деятельности Агентства  выделяют три этапа работы:

Первый этап - выдача ипотечных  кредитов индивидуальным заказчикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заёмщик становится собственником  недвижимости, приобретенной за счет кредита, предоставляет ее в залог  банку-кредитору.

Второй этап — предоставление банкам возможности продать квалифицированные  ипотечные кредиты по остатку  ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, функции обслуживания остаются за банками. При этом банки  также оставляют за собой кредитный риск. Если в конечном счете, ипотечный кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства.

Третий этап - выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (ипотечные облигации).

Главным органом Агентства  является Наблюдательный Совет, который  осуществляет общее руководство  деятельностью Агентства в рамках свои полномочий, определенных Федеральным  законом «Об акционерных обществах» и уставом Агентства, Контроль за деятельностью Агентств осуществляется рядом федеральных органов.

Активная позиция Агентства  на вторичном рынке ипотечных  ценны бумаг является необходимым  условием развития массовой ипотеки  в стране и интегрирования региональных ипотечных рынков в единый общероссийский ипотечный рынок.

В рамках формируемой общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования региональные и межрегиональные  ипотечные агентства станут представителями  федерального Агентства, поставляя  ему первичные ипотечные активы. Это отнюдь не помешает региональным агентствам самостоятельно привлекать инвестиционные ресурсы на единой технологической основе, формируемой федеральным Агентством.

Таким образом, средства, полученные федеральным Агентством от размещенных  им эмиссионных ипотечных ценных бумаг, будут поступать в те регионы  Российской Федерации, которые произведут качественный, в соответствии со стандартами  Агентства «товар» в виде закладных.

Отметим еще раз, что важнейший  принцип функционирования системы  ипотечного жилищного кредитования - режим самофинансирования.

Отличительными чертами  нынешнего этапа становления  в России системы ипотечного жилищного  кредитования являются:

- признаки достижения Россией относительной экономической стабильности, что должно сделать долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

- позитивная оценка перспектив развития рынка долгосрочных кредитов в России, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующими периодами;

- активное формирование нормативно-правовой базы;

- значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитие системы обучения данному виду кредитования.

1.3. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного жилищного  кредитования в России

Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления  конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего  основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование  и охрану жилищного фонда.

С принятием Конституции  Российской Федерации, обеспечившей преемственность  в вопросе неотъемлемого права  граждан на жилище, а также закрепившей  права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» с изменениями  от 10.12.2002 г.

Этот закон установил  основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда  на территории Российской Федерации  и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Были созданы условия  для осуществления прав граждан  на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Жилищный кодекс РСФСР  по многим своим положениям не отвечает требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 04.06.1993 г), установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.