Ипотечное жилищное кредитование

К концу 90-х годов требовалось  завершить создание целостной системы  законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях  были приняты следующие правовые акты:

- распоряжение Совета  Министров - Правительства Российской  Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»;

- Указ Президента Российской  Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

- Указ Президента Российской  Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало  принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский  кодекс Российской Федерации установил:

- виды объектов гражданских  прав (статья 128);

- понятия, виды и основные  права, связанные с ценными  бумагами (гла-ва7);

- понятия, виды и формы  сделок (глава 9);

- права собственности  и другие вещные права (главы  13,14 и 15).

В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения  кредитов залогом недвижимости, в  том числе жилой (статьи 334 - 346), о  праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания  обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).

Часть первая ГК дает понятие  ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства  между понятиями ипотеки и  залога недвижимости.

Глава 27 ввела понятия  и правила заключения договоров, а глава 30 -вопросы, связанные с  куплей-продажей, и другие нормы.

В целом, в нормативную  правовую базу, обеспечившую становление  и последующее развитие жилищного  кредитования в Российской Федерации, вошли:

- Закон Российской Федерации  от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России);

- Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом;

- Закон Российской Федерации  от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

- Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Данный закон в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также он направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «0б акционерных обществах»);

- Указ Президента Российской  Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

- Указ Президента Российской  Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

- Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ «О рынке ценных бумаг, регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

- Постановление Правительства  Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»;

- Постановление Правительства  Российской Федерации от 26 августа  1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вводит такие основные понятия как:

кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и  на территории Российской Федерации  номер объекта недвижимости, который  присваивается ему при осуществлении  кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с  процедурой, установленной законодательством  Российской Федерации;

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации в соответствии с  настоящим Федеральным законом, и другие.

Также закон устанавливает  Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве юридического акта при-знания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество;

- Постановление Правительства  Российской Федерации от 18 февраля  1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства  Российской Федерации от 26 февраля  1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;

- Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Закон Российской Федерации  от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»;

- Постановление Правительства  Российской Федерации от 6 июля  2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В общей системе нормативных  правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит  Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 года №  Д02-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки  в качестве надежного средства обеспечения  кредита. Закон установил основания  возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке.

Отдельные главы закона посвящены  закладной, государственной регистрации  ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам  и обременение этого имущества  правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и  залоге закладной. К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные  обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы  ипотечного жилищного кредитования, также входят:

- Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

Основным документом для  дальнейшего совершенствования  нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

Согласно концепции основная задача государства в этой сфере  – создание законодательной базы и нормативное регулирование  процесса.

Государственное бюджетное  финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Следует также обратить внимание на ряд недоработок, которые можно отнести к категории проблем развития ипотечного кредитования:

Во – первых, в Концепции  ничего не сказано о том, сколько  времени понадобиться в масштабе всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.

Во – вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение  ипотечными кредитами крайне небольшой  группы граждан РФ – примерно 15% всех нуждающихся;

В-третьих, предлагаемые схемы  предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15 % всех нуждающихся.

Федеральный закон от 11 февраля  2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стал одним из важнейших законов, разработанных Госстроем России. Закон существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной. Им устраняются препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг - и вводятся нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов.

Законом внесены следующие  изменения и дополнения:

- изменен порядок исполнения  обязательств по частям и устранены  проблемы, связанные с залогом  закладной путем установления  возможности залога закладной  с передачей ее залогодержателю  или без таковой, а также  возможностью удостоверить частичное  исполнение обязательства соответствующим  финансовым документом;

- закреплено право залогодержателя  (кредитора по основному обязательству)  уступки права требования как  по договору об ипотеке, так  и по основному обязательству,  а также требования к форме  таком уступки и порядку регистрации  смены залогодержателя;

- установлен порядок государственной  регистрации ипотеки, возникшей  в силу закона, что приводит  нормы Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  (статья 20) в соответствие с нормами  Гражданского кодекса Российской  Федерации, а также Федерального  закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»;

- устранено существовавшее  противоречие, связанное с прекращением  обращения взыскания на заложенное  имущество в случае, когда должником  уплачена только сумма задолженности  (без исполнения обязательства  в полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания;

- установлены требования  к передаче прав по закладной  для именных ценных бумаг в  порядке, установленном для уступки  требований (цессии), в отличие от  прежней редакции, в которой закладная  признавалась именной ценной  бумагой, но передача прав по  закладной другому лицу была  установлена в порядке, предусмотренном  для ордерной ценной бумаги, что  не соответствовало требованиям  Гражданского кодекса Российской  Федерации.

Подготовленные и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены следующие документы:

- Инструкция «О порядке  государственной регистрации ипотеки  жилого помещения, возникшей в  силу закона или договора, а  также о порядке регистрации  смены залогодержателя в связи  с переходом прав требования  по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. №289/235/290;

- Инструкция «О государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» от 28 июля 2000 г ода № 2329.

Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть  открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации  от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства  был предусмотрен в размере 450 мл». рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. рублей.

Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 «Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не удалось избежать также следующих недостатков:

1. Допускается возможность  использовать займы, привлекаемые  Агентством посредством размещения  обеспеченных гарантиями облигаций,  не только для приобретения  прав требования банков по  кредитам, выданным гражданам на  приобретение жилых домов и  помещений, но и для предоставления  на срок до 18 месяцев займов  банкам с целью кредитования  покупателей, заключивших договор  приобретения прав на строящиеся  жилые дома и квартиры;

2. Отсутствуют характеристики  рисков, которые должны быть компенсированы  предоставлением государственных  гарантий (в частности, рисков, связанных  с невыплатой части кредита  заемщиком).

Характеристика законодательных  актов по рынку доступного жилья  представлена в Приложении 1.

Глава II. Анализ современного ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

2.1. Текущее  состояние и сценарии ипотечного  жилищного кредитования в России

По данным Центробанка  на 1.10.06 в России насчитывалось 675 кредитных  организаций, предоставляющих кредиты  на покупку жилья, из них 451 кредитная  организация предоставляла ипотечные  жилищные кредиты. С начала года число  участников ипотечного рынка увеличивалось  не так стремительно, как это было годом ранее. Можно сказать, что  в большинстве своем кредитные  организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный  бизнес. Последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышел  Альфа-банк в сентябре прошлого года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это  значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году.