Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы  заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие  требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и  предложений на рынке жилья.

1.2 Сущность и общая структура ипотечного рынка. Характеристика основных схем ипотечного кредитования.

Система ипотеки подразумевает  экономическую и юридическую  подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека  в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Закона «Об ипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.

Рассматривая общую структуру  ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый  характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в  соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный².

Первичный рынок ипотечных  кредитов.

Реализация экономических отношений  участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном  рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве случаев  исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов.

Вторичный рынок  ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный  рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

Основные участники ипотечного кредитования

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

• риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Концентрация рынка

В субъектах Российской Федерации Приволжского федерального округа рынки потребительского кредитования являются высоко концентрированными, за исключением Самарской области, в которой рынок трансформировался из высоко концентрированного в умеренно концентрированный³.

В Оренбургской, Пензенской и Ульяновской областях отмечается положительная тенденция к снижению уровня рыночной концентрации. В Саратовской области наблюдается противоположная динамика.

Практически во всех регионах лидирующие позиции принадлежат Сбербанку России, за исключением Удмуртской Республики, Нижегородской и Самарской областей, где лидируют Банк Москвы (79,1%), АКБ «СОЮЗ» (63,7%) и Центральное ОВК (82,5%) соответственно. В 2003 году доли, принадлежащие Сбербанку России, составили от 22,4% в Самарской области до 92,5% в Республике Марий Эл.

В Удмуртской Республике Банк Москвы сменил ранее лидировавший Сбербанк России (88% в 2001 г., 88,8% в 20002 г). Аналогично, АКБ «СОЮЗ», занимал в Нижегородской области вторую позицию в 2001 году (37,5%), лидирует в 2002-2003 годах (64% и 63,7% соответственно).

В Кировской, Оренбургской, Пензенской, Самарской и Ульяновской областях доля Сбербанка России постепенно снижается. В Республике Мордовия и Чувашской Республике картина противоположная.

Конкуренция в субъектах Российской Федерации Приволжского федерального округа на рынке ипотечного кредитования развита слабо, рынки высоко концентрированны. Лишь в Самарской области наблюдается трансформация рынка ипотечного кредитования из высоко концентрированного в умеренно концентрированный.

Лидирующие позиции в части субъектов Российской Федерации занимает Сбербанк России. В Республиках Марий Эл, Мордовия, Чувашия, Оренбургской, Самарской и Саратовской областях лидируют соответственно «Бин-Марий Эл» (71,6%), АКБ «Актив банк» (99,9%), АКБ «Чувашкредитпромбанк» (59,9%), ООО ИКБ «Русь» (53,2%), ОАО КБ «Солидарность» (31,3%) и ОАО «Газнефтьбанк» (97,2%). В 2003 году доли, принадлежащие Сбербанку России, составили от 44,6% в Нижегородской области и до 88,2% на территории Пермской области.

Сбербанк России на территории Пермской области стабильно увеличивал свою долю: 34,1% в 2001 году, 52,1% в 2002 году и 88,2% в 2003 году.

На рынках ипотечного кредитования Ульяновской и Пензенской областей присутствует только Сбербанк России и Внешторгбанк соотвественно.

Уменьшение коэффициента HHI в Чувашской и Удмуртской Республиках свидетельствует о вхождении на рынок новых участников и об определенном оживлении конкуренции. Противоположная тенденция в Пермской области, что говорит об усилении позиции лидера - Сбербанка России⁴.

Характеристика основных схем ипотечного кредитования.

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в  соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

В настоящее время в России действуют  несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано далее, в целом они соответствуют  зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 4).

 

Рис. 1. Процедура получения  заемщиком ипотечного кредита.

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рис. 5).

 

Рис. 2 Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ совместно с МИАН.

 

В Санкт-Петербурге действует схема  с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 6). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет  сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 4, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 5, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 6, может быть признана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры. Экспертная оценка структурного состава схем отечественных кредитов представлена на рис. 7. По данным диаграммы можно заключить, что в настоящее время наиболее распространенной является трехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследить определенную тенденцию в структуре нельзя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства.

 

Рис. 4. Структура типов  предоставления ипотечных кредитов в России⁵.

Подводя итоги рассмотрения отечественных  схем, можно заключить, что описанные  модели в целом отражают мировую  практику ипотечного кредитования, о  чем свидетельствует анализ зарубежного  опыта⁶.