Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Не случайно одним из первых постановлений  в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию  развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы  «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере –  создание законодательной базы и  нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет  им самостоятельно улучшить жилищные условия.

На сегодняшний день в России сформировался рынок ипотечных  кредитов, участники которого предоставляют  населению ипотечные кредиты  на различных условиях.

Расширение  круга кредитных организаций, предоставляющих  населению ипотечные кредиты, и высокие темпы роста объемов предоставленных кредитов отражают положительную динамику развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, что наглядно отражено в таблице 2¹⁵.

Таблица 3

Масштабы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Если в 2001 г. услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5% действующих кредитных организаций, расположенных в 32 регионах Российской Федерации, то в 2002 г. — 11,2% кредитных организаций, расположенных в 39 регионах Российской Федерации. В 2001 г. ипотечные жилищные кредиты оказались востребованными заемщиками 70 регионов Российской Федерации, в 2002 г. — заемщиками 71 региона Российской Федерации. Объем предоставленных в 2002 г. ипотечных жилищных кредитов превысил соответствующий показатель 2001 г. в 1,9 раза при росте объемов потребительского кредитования в целом по Российской Федерации в 1,49 раза. При этом, по сообщению ряда кредитных организаций, в рассматриваемый период имели место случаи переуступки прав требования по данным кредитам агентствам по ипотечному жилищному кредитованию, то есть емкость рынка ипотечных жилищных кредитов в целом может быть несколько больше, чем это следует из данных обследования кредитных организаций.

В общем объеме выданных кредитов основной удельный вес занимают кредиты, предоставленные в иностранной валюте (в 2001 г. - 63,3%, в 2002 г. – 68,2%). В 2002 г. 42,9% общего объема ипотечных жилищных кредитов было предоставлено кредитными организациями, входящими в список 30 крупнейших кредитных организаций страны. В 2003 г. их доля в общем объеме предоставленных кредитов уменьшилась до 27,7%.

Наиболее активно предоставляли  ипотечные жилищные кредиты 3—4 кредитные организации г. Москвы, на долю которых пришлось соответственно 49,0 и 70,5% кредитов, выданных в Московском регионе в 2001—2002 годах. Кроме Московского региона ипотечные жилищные кредиты предоставляли в основном кредитные организации Республик Башкортостан и Чувашия, а также Оренбургской, Самарской, Тюменской областей, г. Санкт-Петербурга, на долю которых пришлось 12,6% предоставленных в целом по Российской Федерации средств.

Условия кредитования для заемщиков  различных регионов Российской Федерации  существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в Хабаровском  крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс. руб. в Волгоградской и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования варьировались от 3 лет в Самарской, Тверской областях, Алтайском крае и г. Москве до 25 лет в Самарской области.

Рис. 14 Аналитические  данные о выданных ипотечных кредитах территориальными банками в 2001-2003 годах в разрезе федеральных округов¹⁶

2003 год  – «год ипотеки»

2003 г. по праву можно  назвать "годом ипотеки". Тон  событиям задало выступление  Президента РФ В.В. Путина на  апрельском заседании Госсовета  с особым акцентом на вопросах ипотеки. В октябре прошел третье чтение в Госдуме Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Спустя несколько дней в Гостином Дворе в рамках 9-й международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО" стартовал проект "Улица ипотеки" с участием ведущих "игроков" на этом рынке, включая банки, риэлторские агентства, консалтинговые и страховые компании. Параллельно в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему законодательного обеспечения ипотеки. Ипотека находилась в центре внимания участников ряда профессиональных конференций и форумов. А в конце октября вопрос о развитии системы ипотечного жилищного кредитования был рассмотрен уже на заседании Правительства РФ.

Нынешний объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные  программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долларов. А его потенциал - в 30 млрд. долларов, то есть в сто раз больше текущих показателей. Председатель комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы Иван Грачев считает, что в стране к настоящему моменту выдано около 100 тыс. ипотечных кредитов.

Практика последних  лет показывает, что ипотечное  кредитование является реальным инструментом при покупке жилья не только в  Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, но и в других регионах страны. К  настоящему моменту к федеральной  системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подключились уже свыше 45 субъектов РФ.

Накапливается реальный опыт рублевого кредитования, за которым, по мнению экспертов, будущее ипотеки  в России. Так формируется ценная методологическая и информационная база, инфраструктура массовой ипотеки. Готовятся кадры специалистов в этой сфере.

2.2 Становление ипотечных  строительных отношений в регионах  России

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из «Фанни Мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития США (USAID).

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного  ипотечного кредитования посредством  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения.

Рассматривая опыт внедрения  ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые  в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья¹⁷.

В настоящее время  около 10 регионов России в той или  иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

Основные характеристики региональных программ ипотечного жилищного  кредитования

В настоящее время  в ряде городов и регионов России (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Саров, Республика Башкортостан, Рязань и др.) предприняты попытки реализовать свои жилищные программы. В этих целях в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граждан для приобретения или строительства жилья. Заинтересованность региональных и местных администраций объясняется рядом причин: желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств; стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств; поиском дополнительных форм финансирования жилья для граждан в условиях недостаточного развития банковского ипотечного кредитования.

   Существуют различные способы использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ. Одной из наиболее распространенных форм до недавнего времени было субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. В этом случае средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. На данной основе реализовывались жилищные программы в Удмуртии, Нижнем Новгороде и некоторых других городах и регионах.

В некоторых городах  и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает  трудности для привлечения в  систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В  связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и  др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы  кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости  затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат  кредитов при отсутствии реального  денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Анализ региональных подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод о  том, что при всех внешних различиях  их объединяет попытка использовать в той или иной форме средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы незначительны по масштабам реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. Бюджетные средства рассматриваются как "дешевые", система строится с использованием различных бартерных схем, включая натуроплату по кредитам.

Недостатком этих программ является то, что в нестабильных условиях средств, предусмотренных  бюджетом на жилищную программу, может  не хватить на весь срок выдачи кредитов. Трудно оценить сумму средств, которая  потребуется для реализации программы компенсации процентной ставки, так как она во многом зависит от изменения стоимости кредитных ресурсов на финансовом рынке и нагрузка на бюджет может оказаться слишком большой. В результате реализация многих программ такого рода, например, в Удмуртии, Нижнем Новгороде, была приостановлена.

Большинство региональных программ прямо или косвенно нацелено на поддержку строительного комплекса. Широкое применение бартерных схем, зачетов недоимок по налоговым платежам предприятий в виде строительных материалов и оборудования, направляемых в форме товарных кредитов в жилищное строительство, дает возможность завышать цены на материалы и оборудование, снижает "прозрачность" финансовых потоков, делает их непонятными для внешних инвесторов. В конечном счете это приводит к увеличению себестоимости строительства жилья, созданию сложных и запутанных схем его финансирования.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией  различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального  опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.