Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС  до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно  ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита  фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния  экономики и устанавливается  фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения  размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики  происходят колебания стоимости  объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы  ипотечного кредитования являются законодательные  нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в  необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют  в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации  ипотечного кредитования:

1. в Швеции, Дании кредиты и  залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной  регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все  остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы  права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

Суть двухуровневой модели состоит  в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам.

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты  отличаются:

• долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
• относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Наиболее распространенные ипотечные  инструменты позволяют заемщику досрочно погашать остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Новое развитие вторичный ипотечный  рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие  по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур. Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями  американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и  содействие государства его развитию.

Таблица 2

Основные экономические  показатели ипотечного кредитования

иностранных банков.

 

Банки	Доля кредита	Срок кредитования	Ставка кредитования
Ипотечные банки США	80-90%	15-20 лет	3-4%
Ипотечные банки Германии	50-70%	15-20 лет	8%
Ипотечные банки Франции	*	3-20 лет	*
Ипотечные банки Венгрии	*	До 15 лет	*
* – нет данных

 

Выводы

Жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, которые в той  или иной степени не удовлетворены  жилищными условиями. Только 39% российских домохозяйств удовлетворены жилищными условиями. При этом более четверти семей проживают в жилье, находящемся в неудовлетворительном состоянии.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м, или 17 767,5 млрд. руб. Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. Платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет 25% от общей потребности¹³.

Основным показателем, характеризующим  состояние рынка жилья с точки  зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека).

Коэффициент доступности жилья в России составляет 5,47, и в настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет своих собственных средств – нереальная задача. Поэтому среди схем приобретения жилья и улучшения жилищных условий всё больше  населения предпочитает использовать механизм ипотечного жилищного кредитования.

В законодательной сфере ведется  активная работа по совершенствованию  правовых и нормативных актов, регулирующих рынок ипотечных жилищных кредитов.

Сравнение относительных  размеров рынка потребительского кредитования за рубежом и в России свидетельствует о значительном потенциале российского рынка. Хорошие перспективы ипотечного рынка подтверждаются и ходом его развития за рубежом. Наибольший объем задолженности физических лиц за границей приходится именно на ипотечное кредитование.

Опыт восточноевропейских  стран также показывает, что важную роль в развитии рынка играет государственная  политика, направленная на улучшение  регулирования и стимулирование развития ипотечного рынка. Таким образом, можно предположить, что ипотечное кредитование и в России может стать в ближайшие годы одним из быстро растущих сегментов рынка кредитования населения.

Глава II. Анализ развития системы ипотечного жилищного кредитования

 

2.1 Анализ системы ипотечного жилищного кредитования в России

В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных  банков.

Данный этап характеризуется очень  широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90%  при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком¹⁴.

Для послереволюционного периода  характерно предоставление кредита  на жилье, но без ипотеки, поскольку  не было объективных условий для  развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался  опыт жилищного кредитования, который  и составляет основу ипотечного кредитования.

До начала экономической реформы  конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

16 июля 1998 г. был принят Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Разразившийся финансовый кризис августа 1998 года внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

Состояние всей финансовой системы  России до сих пор остается сложным. Многие банки, проводившие до кризиса  ипотечные программы, были вынуждены  отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность  государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.