Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Требования к доходу заемщика  - наличие постоянных источников дохода. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика.  
Величина максимального кредита зависит от дохода всех заемщиков, возраста заемщиков, стоимости приобретаемого жилья. Страхование - заемщик за свой счет должен застраховать: свою жизнь и трудоспособность, приобретенное жилое помещение.

Кроме того, заемщик должен оплатить работу за выполнение отчета об оценке приобретаемого жилья и нотариальное удостоверение  и регистрацию сделки в ГУЮНО.

Помимо отработки процедуры  выдачи кредита, отрабатывается технология взаимодействия всех субъектов, задействованных  в ипотечном кредитовании. Предприятие работает только с аккредитованными банками, которые будут выдавать ипотечные кредиты. Сейчас идет процесс аккредитации банков по предлагаемым им условиям. Страховщики и оценщики проходят аккредитацию в Москве. НИКА стремится создать систему, которая позволит все денежные средства оставлять в области, задействовать местные, нижегородские компании.

Планируется обслуживать порядка 700 клиентов в год. Средняя сумма  одного кредита составит 200 тыс. рублей. Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования  определило лимит на 2004 год - 200 млн. рублей в год.

Из областного бюджета было выделено для оформления кредитов с помощью  ипотеки 5 млн. рублей. Планируется поступление  средств, которые пойдут на выдачу более  льготных кредитов для категорий, которые пока не могут себе позволить приобрести жилье. Это госслужащие, молодые семьи.

НИКА планирует работать с крупными предприятиями области, создавать  программы специально для них. Это  ГАЗ, ЗМЗ, ВМЗ и т.д., а также  предприятия Арзамаса, Кстова, Бора.  Предприятие должно развиваться с учетом того, что бы там оставались работать молодые специалисты. Главное - создать в области свои стандарты ипотечного кредитования.

Минимальная зарплата должна быть 5 тыс. рублей. Но сумма кредита будет  рассчитываться из условия, что клиент будет выплачивать 30% от своих доходов.

По прогнозам НИКА воспользоваться  ипотекой смогут 30% жителей Нижегородской  области. Тем более что процентная ставка будет изменяться в сторону  уменьшения. К концу 2004 года она снизилась  до 14 %. При учете стабильного развития экономики, как прогнозирует Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию  в 2005 году ставка снизится до 13%.

2.4  Жилищное строительство и развитие ипотечного кредитования в  Нижнем Новгороде.

На  ситуацию со строительством объектов недвижимости в Нижнем Новгороде оказывают свое влияние целый ряд политических и экономических факторов, как общероссийских, так и региональных.

По  данным отчёта Правительства Нижегородской  области, за 2003 год в городе построено 152 жилых дома на 2 938 квартиры общей площадью 220,7 тыс. кв.м., что на 6,8% больше, чем за 2002 год. Индивидуальными застройщиками введено жилья в объеме 32,5 тыс. кв.м., построено 117 домов на 141 квартиру. Наиболее крупными застройщиками жилья выступили в Нижегородском районе - Агентство недвижимости "Выбор", ЗАО "Жилстройресурс", в Советском районе - ООО "Нижегородский дом и К", в Сормовском районе - ООО "СП "Красное Сормово", в Московском районе - ООО "Авиастройинвест", в Автозаводском районе - ООО "Строительный комбинат".

 

Рис. 15 Объёмы строительства Нижнем Новгороде  в 2000-2004 гг.²⁰

С политической точки зрения обстановка для развития рынка недвижимости в настоящее время складывается благоприятно. Федеральные власти последовательно проводят реформы, нацеленные на укрепление рыночных отношений в сфере недвижимости. В последнее время принят важный пакет федеральных законов, определяющих основы цивилизованных имущественных отношений - новый Земельный Кодекс, Закон о разграничении государственной собственности на землю, новый Закон о приватизации государственной и муниципальной собственности. В соответствии с обновленным федеральным законодательством активно идет развитие региональной нормативной базы в сфере недвижимости и имущественных отношений.

Смена политического  руководства города в октябре 2002 года, приход в состав городской  администрации опытных хозяйственников  и крупных предпринимателей дают предпосылки для создания стабильной социально-экономической обстановки в Нижнем Новгороде.

Экономические факторы также благоприятны. Курс валюты контролируется государством, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого. Все это является залогом дальнейшей экономической устойчивости, делает привлекательными инвестиции в долгосрочные проекты. По данным департамента экономики городской администрации последние 3 года объемы строительства жилья в Нижнем Новгороде стабильны. Ежегодно сдается в эксплуатацию 240-250 тыс. кв. метров. При этом жилье строится в подавляющем большинстве за счет частных средств. В 2002 году доля бюджетного финансирования составляет всего 4 %.

Сейчас на нижегородском  рынке присутствует большое количество застройщиков: в октябре 2002 года 165 организаций  работало на 200 площадках. Плотная конкуренция застройщиков приводит к тому, что в последнее время неуклонно меняется характер инвестирования строительства. Если раньше в большинстве своем возводились точечные объекты на привлеченные средства мелких инвесторов - участников долевого строительства, то сейчас наблюдается переход к комплексной застройке целыми кварталами. Это требует больших объемов инвестирования уже на стадии проектирования и подготовки строительной площадки. К строительству стали привлекаться средства крупных местных инвесторов (Сбербанк, Волготрансгаз, РосАвто), а близость Нижнего Новгорода к Москве и большая теснота на столичном рынке нового строительства предопределяют приход в город московских финансовых групп.  

Рис. 16 Прирост цен на первичное  жильё (на 25 марта 2005 года)²¹

Рис. 17. Рост цен на первичном  рынке жилья в Нижнем Новгороде (в долл. США за кв. м.)22:

Рис. 18. Мониторинг рынка  готового жилья Нижнего Новгорода: декабрь 2004 года²³

В декабре 2004 года темпы роста цен  на готовое жилье остались прежними. По сравнению с ноябрем цены в среднем по городу выросли на 1,3%, а общий рост за 2004 год составил 34,6%.

Средняя цена предложений к продаже  по городу была равна 642 USD/кв.м. Территориальная  структура цен не изменилась. Существенно  превышают средний уровень цены Нижегородского и Советского районов. Цены в Заречье гораздо ниже и продолжают находиться почти на одном уровне (на Автозаводе и в Сормово чуть ниже). 
На одного жителя Нижнего Новгорода приходится в среднем по 19,0 кв.м общей жилой площади. Для сравнения в Москве сейчас - 23 кв.м, а по Европе в среднем - 35 кв.м жилья на человека. Среди административных районов города выделяется Нижегородский район, где на одного жителя приходится на 3-4 кв.м больше.

В то же время по официальной информации городской администрации в улучшении жилищных условий нуждаются и состоят на учете получения жилья 56 тысяч семей. Из них 9% проживает в общежитиях, 21% в коммунальных квартирах, 9% в ветхом и аварийном фонде.

Особо остро стоит проблема ветхого  жилья. Свыше 65% износа имеют 6 450 домов  площадью более 1 млн. кв.м. Две трети ветхих домов составляют индивидуальные жилые строения, находящиеся в личной собственности граждан.

В настоящее время в Нижнем Новгороде  строительство жилья ведется  на 140 площадках (без учета индивидуального  жилищного строительства). На них в общей сложности возводится около 550 тыс. кв.м.

Сформировавшийся в условиях постоянного  снижения объемов жилищного строительства  устойчивый дефицит нового жилья  определяет постоянный рост цен. В 2003 году цены на квартиры в новостройках выросли в долларовом выражении в среднем на треть. Резко поднялись цены в конце года: за три последних месяца они подскочили на 15%.

Особая градостроительная ситуация, сложившаяся за последние 10 лет в  исторической части города, при ценовом  анализе по административным районам требует выделения отдельного подрайона - центра Нижегородского района. С двух сторон его ограничивает Ока и Волга, а с третьей стороны - улицы Белинского и Красносельская. В Центре новые квартиры стоят почти в 2 раза дороже, чем в заречной части города. Абсолютный рекорд - по 1300-1600 USD за кв.м предлагаются квартиры в элитном доме на Верхне-Волжской набережной неподалеку от площади Минина.

По данным социологических опросов, приведенным департаментом экономики  городской администрации, более 60% жителей Нижнего Новгорода планируют изменить или улучшить свои жилищные условия. Все большее количество горожан хотят сделать это путем приобретения нового жилья. По данным операторов первичного рынка около 20% квартир раскупается еще до начала строительно-монтажных работ. В условиях многолетнего снижения объемов жилищного строительства в Нижнем Новгороде на первичном рынке жилья присутствует дефицит предложений. Нижегородские риэлторы оценивают количество строящегося жилья примерно в 5 раз меньше, чем продается на вторичном рынке.

Говоря о существовании неудовлетворенного спроса на строящееся жилье в целом  по городу, возможно оценить уровень  спроса на новостройки по районам  в отдельности. Если сравнивать доли районов по количеству продаж на первичном и вторичном рынке города в течение последних трех лет, то нетрудно заметить, что Нижегородский и Советский - это районы высокой активности первичного рынка. Приокский и Сормовский - это районы, где активность первичного и вторичного рынка равнозначны. К группе, где более активен вторичный рынок, относятся почти все заречные районы (Автозаводский, Канавинский, Ленинский и Московский). Особая ситуация сложилась в Ленинском и Московском районах, где жилья строится очень мало - их доля на первичном рынке меньше, чем на вторичном, в 2.5-3 раза.

 

2.5 Анализ потребности  в жилье и платежеспособного  спроса  населения

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. (в ценах 2003 г.). Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. Платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4 285,9 млрд руб. в ценах 2003 г.).

Среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, на момент опроса 5,3% располагали средствами, достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 15% могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, 20,3% домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%). Для удовлетворения спроса домохозяйства смогут привлечь примерно 3,2 трлн руб. в качестве сбережений и средств от продажи имеющегося жилья.

Общий спрос населения  на жилищные кредиты по условиям 2003 г. оценивается примерно в 1,1 трлн руб. (в ценах 2003 г.) (см. рис. 3). Данная оценка спроса не учитывает возможных ограничений  по кредитованию населения и предложению жилья.

Рис. 19. Потребность и  спрос населения на жилье²⁴

 

Имеющаяся структура предложения  жилья не соответствует структуре  спроса населения.

Спрос населения сконцентрирован  в секторе приобретения готового жилья на первичном или вторичном рынках (около 75% всех домохозяйств, желающих решать жилищную проблему путем приобретения или строительства жилья) (см. рис. 4). Данные опроса населения показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 20,6% хотят приобрести жилье на первичном рынке, 30,3% — на вторичном рынке, а 49,1% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.

Однако в структуре  предложения жилья на первичном  рынке доля готового жилья, по данным проведенных опросов, составляет лишь 10%, так как строительные организации ориентируются на продажу жилья на стадии строительства, перенося риски на население.

Рис. 20. Структура спроса населения на жилье и предложения жилья²⁵

Опросы населения выявили, что  около 6% домохозяйств, которые хотели бы приобрести или построить жилье, предпочли бы осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как  приобрести готовое индивидуальное жилье хотели бы 15%. В то же время, по данным Госкомстата России, к индивидуальному относится около 42% строящегося жилья. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья домохозяйства вынуждены решать жилищную проблему, строя собственными силами индивидуальное жилье.

Анализ возможностей и предпочтений домохозяйств при  решении жилищных проблем

Уже сегодня более трети домохозяйств готовы улучшать жилищные условия самостоятельно. Если государство будет оказывать  частичную помощь в приобретении или строительстве жилья, доля таких домохозяйств может составить почти половина.

По данным опросов населения, 34,7% домохозяйств готовы улучшать жилищные условия самостоятельно (приобрести и построить жилье – 28,5%, получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и др. – 6,2%), 26,3% нуждаются в какой-либо помощи государства. При условии предоставления частичной помощи со стороны государства в 1,7 раза увеличивается доля домохозяйств, ориентированных на улучшение жилищных условий самостоятельно, с использованием рыночных механизмов (см. рис. 15). 9% всех домохозяйств будут нуждаться в предоставлении социального жилья и не смогут самостоятельно решить жилищную проблему на рынке даже при частичной поддержке государства.

 

Рис. 21. Жилищные потребности населения²⁶