Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

1.5 Риски и страховая  защита в ипотечном жилищном кредитовании

На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное его насыщение широким ассортиментом  товаров: объектами недвижимости, средствами производства, предметами потребления.

Такие формы, как аренда и лизинг, сегодня уже обеспечены минимально необходимой законодательной и нормативной базой и постепенно завоевывают себе место на рынке. В основном решаются и вопросы организации страховой защиты интересов всех участников данных операций.

Что же касается торговли товарами в  кредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях тормозится в первую очередь трудностями в обеспечении защиты продавцов и кредиторов от рисков невозврата кредитов.

Смягчение условий кредитования и  существенное расширение круга пользующихся этой услугой потребителей могут  быть достигнуты посредством эффективной страховой защиты интересов организации, предоставляющей кредит.

Как показал анализ, центральным звеном в схеме ипотечного жилищного кредитования является банк, который организует весь процесс и на котором замыкаются интересы всех участников. Он принимает на себя и максимальное количество рисков.

Будем считать, что банк принимает на себя риски, связанные со строительством новой квартиры, а также создает дополнительный шанс для клиента или его наследников сохранить за собой жилье в случае их неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительного участника – поручителя. При этом упрощается ситуация и для банка, так как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога квартиры, а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на оставшиеся после погашения задолженности за кредит средства сами по себе недостаточно освоены и, следовательно, связаны со значительными издержками.

Теперь рассмотрим риски, сопутствующие  ипотечному кредитованию.

В отношении существующей квартиры эти риски следующие.

Риск физической утраты

Как и любое имущество, квартира, являющаяся предметом залога, может быть обесценена или полностью уничтожена в результате воздействия факторов природного и техногенного характера или в результате злоумышленных и неосторожных действий человека. Риск реализации большинства существующих опасностей может быть переложен банком на страховую компанию посредством покупки стандартного полиса страхования «от всех рисков».

Обычно не подлежат страхованию  риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями, с постепенным разрушением, повреждением или разрушением в результате оседания, ущерб, нанесенный радиоактивными материалами, а также ущерб, связанный с умыслом страхователя или с непринятием им мер к уменьшению ущерба.

Риск утраты клиентом права владения квартирой

Во время действия кредитного договора клиент может потерять право на владение квартирой из-за недействительности сделки купли-продажи, отчуждения, реквизиции и т.п. Основная часть риска, относящаяся к праву на владение, ложится на риэлтера, в обязанности которого обычно включается проверка юридической чистоты прав на владение квартирой, и может быть застрахована полисом «страхования титула». Оставшаяся часть риска лежит на банке и должна учитываться им при формировании гарантийных фондов.

Риск падения стоимости квартиры

В результате общих, конъюнктурных  причин либо ухудшения экологической  обстановки в районе, возникновения  нежелательного соседства и т.п. обстоятельств стоимость квартиры к моменту ее реализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтером на продажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может быть снижен, например, посредством заключения предварительных договоров на покупку квартиры.

Риск мошенничества клиента

Это – риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и должен сводиться к приемлемому  уровню службами безопасности банка  и риэлтера.

 

В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.

Риски строительства и монтажа

Как и любое строительство, строительство  жилья связано с рисками природного и техногенного характера, а также с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных строительных материалов.

Реально сложившаяся практика, когда  банк страхует только приобретаемые  им для себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения строящегося дома банк вернет вложенные деньги в виде страховой выплаты.

Риски выявления дефектов в период несения гарантийных обязательств.

Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования строительно-монтажных рисков.

Риск неисполнения обязательств застройщиком

Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При этом не стоит пренебрегать проверкой наличия у застройщика полисов на страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных событий (например разрушившиеся новостройки в Москве).

Риск физической утраты построенной  квартиры

Риск аналогичен рассмотренному выше для «существующей» квартиры.

 

Риски неплатежеспособности клиента

Эти риски связаны с нетрудоспособностью  и нетрудоустроенностью клиента и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы он застраховал в пользу банка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисов  страхования от несчастных случаев. Обычно не выплачивается возмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили во время любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических заболеваний.

 

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

1. Участвующая в процессе ипотечного  кредитования страховая компания  может принять на себя основные  риски природного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного противоправными действиями или неосторожностью.

2. Для исключения необоснованного  сужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить издержки страховой компании, которая в данном случае получает необходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который может все действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте.

3. Для снижения риска неисполнения  обязательств участниками процесса  ипотечного кредитования банку  целесообразно в число общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.

 

Как было отмечено, предоставление банками  кредитов заемщикам характеризуется в нынешних российских условиях чрезвычайно высоким уровнем риска их невозврата. Это вызывает потребность разработки системы управления кредитными рисками. Такая система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения ссуд (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операций, под которые выдается кредит и т.д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К важнейшим из них относится заключение договора страхования.

Страхование как инструмент снижения рисков при ипотечном кредитовании

Кредитные организации, кредитующие  население на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Ее необходимые элементы:

1. Имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью  заемщика – личное страхование.

2. Имущественные интересы, связанные  с владением, пользованием и распоряжением имуществом – имущественное страхование.

Первым объектом имущественного страхования  должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения кредита. Второй объект страхования – право собственности владельца на такое жилье.

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях  прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы в 1998 г. была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании.

1.6 Зарубежный опыт развитие  системы ипотечного жилищного  кредитования и его использование  в России 

Ипотечное жилищное кредитование является разновидностью потребительского. Хотя развитие потребительского кредитования в России идет быстро, в начале 2005 года кредиты населению составляли лишь 3,7% от ВВП (для сравнения: в Восточной Европе — 11 -13%, в развитых странах — выше 50%). Объем кредитов на душу населения в самых развитых государствах достигает $25-30 тыс. В России этот показатель находится на одном уровне с Турцией, при этом он в три-шесть раз меньше, чем в Польше, Венгрии и Чехии, тогда как объем ВВП на душу населения у нас всего лишь в 1,1-1,7 раза ниже, чем в этих странах. Наглядно это можно видеть на рисунках.

 

Рис. 11. Объём ссудной задолженности  на 1 человека в разных странах мира, $¹¹.

Таким образом, сравнение относительных размеров рынка потребительского кредитования за рубежом и в России свидетельствует о значительном потенциале российского рынка.

Анализ структуры  выданных населению кредитов показывает, что почти половина их расходуется  на недвижимость — покупку и ремонт жилья, строительство дачных домов  и т.д. Несмотря на столь значительную долю кредитных средств, направляемых на рынок недвижимости, доля непосредственно ипотечных кредитов в России крайне мала. Так, по официальным данным Банка России, объем ипотечных кредитов на начало 2005 года составил 17,8 млрд. руб., или меньше 3% от общего объема задолженности физических лиц, составившего 619 млрд. рублей.

Наглядно структура  потребительских кредитов в странах  Восточной Европы и в развитых странах представлены на рисунках.

а)

б)

Рис. 12. Структура  общего объёма потребительских кредитов, %  а) в странах Восточной Европы; б) в развитых странах (США, Германия, Великобритания, Италия), 2004г.

Таким образом, сравнив данные по относительному размеру  ипотечного рынка и по  структуре   использования  кредитных средств населением, можно заключить, что в основном кредиты на недвижимость оформлялись в виде обычных потребительских кредитов на относительно непродолжительный срок. Это удобно заемщикам, которые хотят улучшить свои жилищные условия, не покупая нового жилья, потому что в этом случае не нужно проводить длительную процедуру оформления ипотечного кредита (оформление залога, страхование различных рисков).

Вместе с тем, хотя в ближайшие годы население  России будет по-прежнему отдавать предпочтение привлечению средств  с цепью совершения операций на рынке  недвижимости, оно все активнее начнет использовать для этого ипотечные кредиты, а не личные займы, как сейчас, то есть будет происходить качественное изменение в структуре кредитования. Такой прогноз основан на целом ряде факторов, главные из которых — целенаправленная государственная политика и улучшение инфраструктуры рынка, а также несопоставимые с доходами граждан цены на недвижимость.

Хорошие перспективы  ипотечного рынка подтверждаются и  ходом его развития за рубежом. Наибольший объем задолженности физических лиц за границей приходится именно на ипотечное кредитование.

Опыт восточноевропейских  стран также показывает, что важную роль в развитии рынка играет государственная  политика, направленная на улучшение  регулирования и стимулирование развития ипотечного рынка. В этом смысле показателен пример Чехии, где доля ипотечных кредитов в объеме задолженности населения выросла за восемь лет с 4 до 40%. Таким образом, можно предположить, что ипотечное кредитование и в России может стать в ближайшие годы одним из быстро растущих сегментов рынка кредитования населения.

Рис. 13. Отношение объёма кредитов физическим лицам к ВВП, %¹²

Уже сейчас на рынке  заметно усиление дочерних структур иностранных банков и финансовых компаний, специализирующихся на рынке  потребительского кредитования. Так, с начала 2002 г. по конец 2004 г. доля иностранных банков на рынке потребительского кредитования оценочно выросла с 1,8 до 6.1%. Таким образом, в среднем доля иностранцев на отечественном рынке увеличивалась примерно на 1,4% в год.