Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

Федеральное государственное

бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Тульский государственный  университет»

 

 

Кафедра «Геоинженерии и Кадастра»

 

 

Отчет о научно-исследовательской  работе:

«Государственная регистрация  прав на объекты недвижимого имущества  и сделок с ним»»

 

Подготовлен:

Студентка гр. 361682с                    _______________________Кузнецова Ю.М

 

Проверил:

Зав. кафедрой

Гик                                                        _________________________Басова И.А.

 

 

 

Тула 2013

РЕФЕРАТ

Отчет 56 стр., 53 источников., 3 приложения.

Недвижимость; имущество; сделка; регистрация; право на имущество; закон; акт; гражданское законодательство.

Объектом исследования данной работы являются   общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу регистрации прав на недвижимое имущество.

Цель работы: Проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение их понятия, специфических признаков и видов, а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.

В данной работе применяется: историко-правовой метод, сравнительно-правовой метод, логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод.

 Задачи исследования: исследовать современную трактовку регистрации права на недвижимое имущество; проанализировать существующий в РФ порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество.

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление 

Введение….…………………………………………………………………………..4

1. Теоретические аспекты  регистрации права на недвижимое  имущество и сделок с ним 1.1. История развития института  регистрации прав на недвижимое  имущество…………………………………………………………………………....7

1.2. Современная трактовка  регистрации права на недвижимое  имущество.…18

2. Процесс и условия  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в РФ 2.1. Порядок осуществления  государственной регистрации на  недвижимое имущество…………………………………………………………………………..28

2.2.Совершенствование гражданского  законодательства РФ в сфере  регистрации прав на недвижимое  имущество…………………………………....41

Заключение…………………………………………………………………….........46

Список использованных источников ……………………………………….….....52

Приложения……………...……………………………………………………….…57

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что Российская система регистрации прав на недвижимое имущество довольно молода: она насчитывает чуть более десяти лет. Однако даже с такого - пусть и незначительного - временного расстояния тот рывок в сфере упорядочения способов фиксации прав на недвижимые вещи, который был сделан с момента принятия в 1994 г. части первой ГК РФ, впечатляет. За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имущество, заложен фундамент для создания профессионального сообщества кадастровых инженеров, которые должны будут заменить техников БТИ и ФГУП «Ростехинвентаризация», выполняющих сегодня функции по подготовке технических описаний объектов недвижимости.

Это те успехи, которые нельзя не замечать и которые было бы просто неверно игнорировать. Однако сам  по себе факт наличия каких-то достижений в определенном деле не означает, что, во-первых, в этой сфере совершенно отсутствуют недостатки и, во-вторых, об этих недостатках не надо говорить. Напротив, отечественная система  регистрации прав на недвижимое имущество  нуждается в постоянном совершенствовании  хотя бы по одной простой причине: количество споров, связанных с недвижимостью (переходом прав, обременением, государственной  регистрацией вновь возникающих  прав) в судебной системе России не уменьшается, напротив, имеет место  обратная тенденция - их количество растет.

Проблематика регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах многих исследователей: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.В. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, P.A. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и других.

 В научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения права на недвижимость без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ регистрации недвижимости и сделок с ним в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о целесообразности данного исследования.

Целью исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение их понятия, специфических признаков и видов, а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.

Задачи исследования:

1. описать историю развития института регистрации прав на недвижимое имущество;

2. исследовать современную трактовку регистрации права на недвижимое имущество;

3. проанализировать существующий  в РФ порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;

4. определить возможные  пути совершенствования гражданского законодательства РФ в сфере регистрации прав на недвижимое имущество

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу регистрации прав на недвижимое имущество.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу осуществления процедуры регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Методы исследования: историко-правовой метод, сравнительно-правовой метод, логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические аспекты регистрации  права на недвижимое имущество  и сделок с ним

1.1. История развития института регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация  прав на недвижимость имеет давнюю историю. В дореволюционной России использовался термин «укрепление права», которое осуществлялось путем совершения определенного акта. Видный русский цивилист Д.И. Мейер считал, что под укреплением права следует понимать «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права. Вследствие укрепления право становится более твердым и прочным» [1].

Появление государственной  регистрации как особого способа  укрепления прав на недвижимое имущество  исторически не случайно. В работах И.А. Покровского [2], Г.Ф. Шершеневича [3] и других авторов показано, как на протяжении столетий по мере развития торгового оборота, а с ним и размежевания всех вещей на движимые и недвижимые, человечество стремилось выработать ясные формы установления вещных прав на недвижимость. И, «если в начале своего развития эти формы были нечеткими, почти сплошь состояли из символов (например, в подтверждение перехода прав на земельный участок передавалась глыба земли, прав собственности на жилой дом - ключи от дома и т.п.), то в дальнейшем они становились все более определенными. На протяжении столетий по мере развития торгового оборота, а с ним и размежевания всех вещей на движимые и недвижимые человечество стремилось выработать ясные и легкозримые формы установления вещных прав на недвижимость» [4].

В средние века формированию самостоятельной системы укрепления прав на недвижимость препятствовала активная рецепция римского права. Известно, что классическое римское право, признавая в целом естественное деление вещей на движимые и недвижимые, подчиняло их почти одним и  тем же нормам. Например, для перехода прав как на движимость, так и  на недвижимость оно требовало соблюдения одного и того же знака - передачи вещи (traditio) [5]. Но с течением времени постепенно произошел переход к письменной форме актов укрепления прав.

Под давлением объективных  обстоятельств, а именно требований экономического оборота и в особенности, по мнению И.А. Покровского, потребностей развивающегося поземельного кредита, в конце 18 века в Европе сформировался  институт ипотечных книг. Его отличительной  особенностью было то, что всякое закладное  право на недвижимость приобретало  юридическую силу для третьих  лиц только тогда, когда было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями.

В течение 19-го века ипотечные  книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся  любые сведения о переходе вещных прав на недвижимость. И только с  этого момента права на недвижимость становятся обязательными для третьих  лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих  пор является главенствующей в странах  Европы. Ее наиболее яркими представителями  являются Германия (Германское гражданское  уложение 1896 г., Положение о земельной  книге 1897 г.) и Швейцария (Швейцарский  гражданский кодекс 1907 г., Ордонанс Федерального Совета о реестре недвижимости 1910 г.).

Научными исследованиями достаточно точно установлено, что  уже в начале 16-го столетия акты о  переходе права собственности на недвижимые имения записывались у дьяков в особые книги. Со времен Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка  в поместном приказе "вотчины  за купцом" стала необходимым  условием приобретения недвижимой собственности. Речь шла о так называемом приказном  порядке укрепления вещных прав на недвижимость, когда акт продажи, мены, дарения (такие акты получили название крепость), записывался в  приказы (если объектом была земля, то в земельные приказы, а если речь шла о строениях, то в воеводские приказы). Приобретающее лицо просило  закрепить за ним землю, вотчину  или поместье.

Впоследствии в результате реформ Петра I «порядок регистрации прав» претерпел значительные изменения. В соответствии с Указом 1719 г. главным моментом в порядке приобретения недвижимой собственности становится уплата крепостной пошлины, взимаемой при совершении крепостного акта. Вследствие этого существенное значение приобретает не запись акта перехода права собственности, а само совершение крепостного акта.

По Своду законов, изданному  в 1857 году, переход недвижимой собственности  определялся совершением крепостного  акта и вводом во владение. Процедура  ввода во владение, регламентированная Уставом гражданского судопроизводства, требовала участия органа публичной  власти (судебного пристава) и приглашения  иных лиц, указанных в законе [6]. Из-за ее сложности нередким было явление, когда ввод во владение оставался вовсе неисполненным или исполнялся лишь спустя несколько лет для того, чтобы осуществить отчуждение имения.

В то время как в Европе сформировалась и действовала ипотечная  система, на большей части Российской империи существовала так называемая нотариальная система укрепления прав на недвижимость. Она представляла собой крепостной порядок укрепления прав, регламентированный Положением о нотариальной части 1866 г. Сделки о  переходе или ограничении права  собственности на недвижимое имущество  должны были быть совершены у нотариуса, затем обращены в крепостные акты через утверждение их старшим  нотариусом [7].

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, а давалось описательное определение недвижимости - "земли  и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а  также железные дороги" (ст. 384 Свода  законов гражданских).

В советский период деление  имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически  всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов  как буржуазное и не имеющее практического  значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. Соответственно, вопрос о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в целом и не стоял. Единственное исключение составляла регистрация  жилых домов в органах БТИ.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ее нынешнем виде - относительно новый институт российского гражданского права. Она во многом отлична от привычной  регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная  законом процедура регистрации  при отчуждении недвижимости значительно  расширяет возможности выбора сторонами  способов оплаты и передачи имущества.

Правовой режим недвижимого  имущества не является чем-то устоявшимся, поэтому он постоянно подвергается различным изменениям. О таких  изменениях, в частности, говорилось в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа  Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [8].