Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в  признании этого права государством и предоставлении этому праву  той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации  прав на недвижимость. Специфика различных  оснований возникновения права  состоит лишь в определении момента  возникновения права. Однако возможность  реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения  появляется лишь с момента государственной  регистрации этого права. Государство  не может защищать права, о которых  оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении  государственной регистрации как  акта государственного органа и общим  для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права  его обладателем.

Мы определили государственную  регистрацию с точки зрения вида и правового значения данного  юридического факта. В то же время  любое действие может быть определено с точки зрения его содержания.

Если регистрация как  процесс включает в себя много  стадий: от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нам нужно  выявить в этом процессе то, что  является собственно государственной  регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт  государства считается совершенным.

В соответствии с Законом  о регистрации «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав»[22]. Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

В этом смысле процесс государственной  регистрации можно разделить  на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа  о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом  нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая  форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций  на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

На практике возникает  вопрос о соотношении записи в  реестре и документа, удостоверяющего  факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро  этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.

Закон о регистрации говорит, о том, что «удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация»[23]. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным.

Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков  о признании недействительными  свидетельств о государственной  регистрации. Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирующего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регистрирующим органом (ст. 21). В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отношению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламентирован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона о регистрации предусматривает судебный порядок исправления ошибок.

Нами рассмотрены различные  варианты определений государственной  регистрации прав на недвижимость. Все они, по нашему мнению, имеют  право на существование, поскольку  раскрывают различные стороны одного явления. Вряд ли имеют перспективу  попытки сформулировать общее определение  государственной регистрации, которое  соединило бы все признаки приведенных  определений. Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует  существования нескольких разноплановых  определений понятия, то в законе это недопустимо.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

2. Процесс и  условия государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в РФ

2.1. Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество

Государственная регистрация  проводится на основании заявления  правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная  доверенность должна отвечать всем требованиям  Гражданского кодекса.

Если правообладатель  или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это  родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме [24].

Как правило, обратиться с  заявлением о регистрации прав (приложение 1) на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает, что, «если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон»[25]. Если же «одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным» [26].

«Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них»[27]. В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. «Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона»[28].

 В случае если права  возникают на основании акта  государственного органа или  акта органа местного самоуправления, заявление о государственной  регистрации права подается лицом,  в отношении которого приняты  указанные акты (в данном случае  имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты  могут быть изданные только  в случаях и в порядке, указанных  в законе, и должны быть подписаны  лицом, наделенным правом осуществлять  соответствующие властные действия  от имени органа. После подачи заявления начинается процедура государственной регистрации недвижимости (приложение 2).

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «к заявлению, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами  государственной власти или органами  местного самоуправления в рамках  их компетенции в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

- акты (свидетельства) о  приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации  на момент ее совершения;

- свидетельства о праве  на наследство;

- вступившие в законную  силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о  правах на недвижимое имущество,  выданные уполномоченными органами  государственной власти в порядке,  установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи  на момент ее совершения»[29].

«Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий»[30]. По общему правилу «договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации»[31].

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих  прав. В случаях, когда Гражданский  кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые  связаны с недвижимостью, регистрация  прав, вытекающих из соответствующих  договоров, одновременно рассматривается  как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации  подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещений  осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991г. (с последующими изменениями и дополнениями)[32]. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин  имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется  договором передачи жилья, который  имеет свои особенности, почему и  выделен законодателем в отдельное  основание возникновения, прекращения  и перехода прав на жилье. Главная  особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским  кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной  стороны - гражданина, желающего приватизировать  занимаемое им жилье.

Еще одно основание для  государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим  наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают  право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация  прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а  правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

В соответствии Основами законодательства о нотариате «выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы»[33]. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой [34].

Свидетельство о праве  на наследство выдается всем наследникам  вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все  наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество  не включено в свидетельство о  наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.