Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда» носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте  ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих  в деле, а также судебного пристава-исполнителя  правом постановления перед судом  вопроса о разъяснении решения.

Следует заметить, что право  на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении  мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое  решение по делу либо изменивших решение  суда.

Одним из оснований для  ограничения прав на недвижимое имущество  является наложение ареста на это  имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при  необходимости - ограничение права  пользования, применяемый для обеспечения  иска или в других целях. Арест  имущества влечет следующие ограничения  в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для  государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных  органов. Эти акты относятся к  категории индивидуальных. Следует  заметить, что к данному виду оснований  относятся и различные акты органов  местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция  и этих, и органов государственной  власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких  актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного  объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые  укладываются в рамки данного  основания, можно отнести:

- «принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь»;

- «решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества» или «в виде конфискации».

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству».

Крашенинников П.В. утверждает, что «к этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и т.д.[35].

Следует отдельно заметить, что ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с  указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, «в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации».

При подаче заявления о  государственной регистрации любое  физическое лицо-правообладатель, сторона  в договоре или представитель  обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации:

- паспорт;

- свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет  (следует заметить, что в настоящий  момент паспорт выдается лицам,  достигшим 14 лет);

- заграничный паспорт  - для постоянно проживающих за  границей граждан, которые временно  находятся на территории РФ;

- удостоверение личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков,  мичманов);

- военный билет - для  солдат, матросов, сержантов и старшин,  проходящих военную службу по  призыву или по контракту;

- справка об освобождении  из мест лишения свободы - для  лиц, освободившихся из мест  лишения свободы.

Личность иностранных  граждан и лиц без гражданства  устанавливается на основании вида на жительства или национального  паспорта с отметкой о регистрации  в органах внутренних дел или  других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные  документы юридического лица, а также  документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного  юридического лица.

Также для государственной  регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким  документом является квитанция о  приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с  населением, либо платежное поручение  организации с отметкой банка  о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию  должностное лицо учреждения юстиции  по регистрации прав вносит соответствующую  запись в книгу учета документов. Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей  о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или  его филиал) для осуществления  им государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим  заявлениям и документам:

- заявлениям о государственной  регистрации прав с прилагаемыми  документами;

- заявлениям о регистрации  ограничений (обременений) права  с прилагаемыми документами;

- заявлениям об исправлении  технических ошибок в записях,  допущенных при государственной  регистрации прав;

- заявлениям о приостановлении  государственной регистрации прав;

- документам, необходимым  для проведения государственной  регистрации, например: «ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества» (п.3 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

- дополнительным документам, представляемым заявителем с  целью устранения причин, приведших  к приостановлению регистратором  прав государственной регистрации  прав;

- иным документам, касающимся  осуществляемой учреждениями юстиции  по регистрации прав (их филиалами)  государственной регистрации прав, например, определениям или решениям  судов о приостановлении государственной  регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную  регистрацию с их перечнем, а также  с указанием даты их представления. «Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация».

«Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество».

Требования к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ней говорится, что «документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц».

Решение об отказе в регистрации  должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов  для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления  государственной регистрации. Копия  данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, «содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях»[36].

Фактически ЕГРП состоит  из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи  о конкретных объектах недвижимого  имущества, существующих и прекращенных  правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных  ограничениях (обременениях) прав, произведенных  в соответствии с установленными  требованиями;

- дела правоустанавливающих  документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета  документов, принятых на государственную  регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем  заявлении о регистрации права  на объект недвижимого имущества, ограничения  права или сделки начинается государственная  регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается  входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной  записи о регистрации права, его  ограничения или сделки.