Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Из содержания указанного пункта вытекает, что убытки будут  возмещаться в полном объеме, то есть возмещаться будут как реальный ущерб, так и упущенная выгода. Ответственность наступает только при наличии вины регистрирующего  органа в форме умысла или неосторожности. Возмещаться возникшие убытки будут  за счет казны Российской Федерации. Под последней согласно п. 4 ст. 214 ГК понимаются средства соответствующего бюджета и иное государственное  имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями.

Важность зарегистрированного  права на имущество состоит в  том, что оно может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное  в государственном реестре в  качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом  порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК).

При возникновении спора  в отношении зарегистрированного  права лицо, которое знало или  должно было знать о недостоверности  данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

1.2. Современная  трактовка регистрации права  на недвижимое имущество

Определению государственной  регистрации прав на недвижимость посвящена  ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации» [15]. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Проведенный анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости[16]. По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация – это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость» [17].

Государственную регистрацию  можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат  этой деятельности. При этом государственная  регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной  регистрацией в виде результата, поскольку  результатом этой деятельности может  быть отказ в государственной  регистрации.

Рассмотрим сначала государственную  регистрацию как деятельность. Любая  деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Вопрос о  целях государственной регистрации  рассмотрен ранее. Применительно же к определению деятельности, по мнению автора, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При  этом нужно отметить, что государственная  регистрация как деятельность может  рассматриваться в узком и  широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных  прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации  в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения  реестра, автоматизации регистрационных  процессов, методов отражения и  защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной  регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет  раскрыть понятие государственной  регистрации прав на недвижимость как  формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными  актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления  данной деятельности.

Вместе с тем приведенное  определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит  эта деятельность государства. И  здесь необходимо обратиться к понятию  регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой  деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация  прав представляет собой процесс  рассмотрения заявления (требования) заинтересованного  лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его  праве на объект недвижимого имущества  в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс  состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа  с точки зрения установления оснований  для регистрации либо отказа в  регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения  в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с  уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной  регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной  регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. С точки зрения автора, эту цель можно определить как установление наличия оснований  для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия  или отсутствия оснований для  отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это  деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц  о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества  в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием  этого процесса является установление регистрирующим органом оснований  для внесения в реестр требуемых  сведений.

Государственная регистрация  выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит  в принятии акта применения права  как документально оформленного действия государственного органа. В  юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным  основаниям:

а) по характеру правовых связей между субъектами права - в  общих и конкретных правовых отношениях;

б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;

г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление  права;

д) по правовому положению  субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы и т.д.

Давая оценку регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной  классификации, отметим, что она  реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно  в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной  деятельности органа по регистрации  прав является принятие решения о  наличии или отсутствии оснований  для внесения в Единый государственный  реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют  обязательную силу предписания, в том  числе и для правообладателя.

Следует отметить, что широкое  определение регистрации имеет  значение, прежде всего, для теории государственного управления. Право  вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так  и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое  определение государственной регистрации.

Если для регистрирующего  органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это, прежде всего, цель как субъективное представление  о результате этого процесса. Эта  цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем ко второму аспекту - к государственной  регистрации как одному из возможных  результатов взаимодействия регистрирующего  органа и заявителя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о  том, что термин "государственная  регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о  том, что права возникают с  момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с  недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается  заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное  определение в ст. 2 Закона о регистрации.

Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:

- как ненормативного акта  государственного органа;

- как юридического факта  в фактическом составе, влекущем  возникновение, изменение или  прекращение прав на объект  недвижимости.

Государственная регистрация  – юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления [18].

Акт государственной регистрации  в качестве юридического документа  характеризуется формализацией  своего содержания. Однако в отличие  от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации  не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная  регистрация прав осуществляется не путем издания акта, а путем  внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для  отказа от признания его ненормативным  актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный  акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала  закону. Признавая за записью в  ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой  позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая  появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме  того, Закон о регистрации сам  называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств [19].

Следует отметить, что дискуссия  о правовой природе акта государственной  регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой  регистрации. Признание государственной  регистрации и отказа в регистрации  ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел  к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных  правоотношений [20]. В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как, фактически, в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа. Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачи соответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоило строить такую сложную и противоречивую концепцию.

В связи с судебной практикой  рассмотрения споров, связанных с  государственной регистрацией, возникает  вопрос о принципиальной возможности  предъявления иска о признании недействительной регистрации права на недвижимость. И.Н. Плотникова, отрицая такую возможность, пишет о том, что «закон о регистрации не устанавливает возможность обжалования факта регистрации. В связи с этим, по ее мнению, «в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация» [21]].

Такое утверждение представляется слишком категоричным. В то же время  оно будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации  права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что  регистрирующий орган провел регистрацию  вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации является "единственным доказательством существования  зарегистрированного права". Очевидно, что никакого права в данном случае не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершенная  запись должна быть каким-то образом  удалена из реестра. Сделать это  возможно только на основании судебного  решения, а такое решение может  быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.

Итак, государственная регистрация  как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.