Жилые помещения как объект права пользования

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 года № 42 жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

6) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан – предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Предоставление жилых помещений осуществляется по договорам безвозмездного пользования и используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

А.В. Кудашкин обращает внимание на то, что «жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые помещения таковыми являются, то есть объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в них жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям»35.

Итак, жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной ли частной собственности. Каждая форма собственности на жилое помещение может использоваться в различных целях. Так, жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут использоваться для предоставления по договору как социального, так и коммерческого найма, а также найма специализированного жилого помещения.

Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, могут использоваться как для собственного проживания, так и для сдачи в коммерческий наем (гл. 35 ГК РФ) и аренду (гл. 34 ГК РФ), а могут быть предоставлены в безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ).

1.3. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилые помещения являются одновременно объектами гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ).

Напомним, что в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Исходя из анализа определения жилого помещения, можно выделить признаки жилого помещения.

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению (для проживания граждан), должно быть изолированным, являться недвижимым имуществом и быть пригодным для проживания граждан. Рассмотрим данные признаки жилого помещения.

Во-первых, жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с ч. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной (творческой, адвокатской, научной и тому подобное) деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Во-вторых, жилое помещение должно быть изолированным от других помещений.

Требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961 года36, Гражданском кодексе РСФСР 1964 года (ст.300), а затем и в Жилищном кодексе РСФСР37 (ст.52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.

А.В. Халдеев указывает, что ЖК РФ говорит об относительной изолированности и пишет, что «значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища»38.

С.П. Гришаев отмечает, что «критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор)»39.

Вместе с тем в юридической литературе существует мнение о том, что «признак изолированности оказывается свойственным любому помещению, а не только жилому. Ведь любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ»40.

Автор настоящего исследования полагает, что изолированным помещением признается такое помещение, которое имеет отдельный от аналогичных помещений вход и именно признак изолированности определяет жилое помещение именно как предмет договора найма, следовательно, признак изолированности определяет жилое помещение как объект жилищных прав.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В-третьих, жилое помещение должно являться недвижимым имуществом.

Е.А. Суханов отмечает, что «жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно»41, а, следовательно, является недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

Из определения понятия недвижимого имущества (недвижимости) следует, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). На практике это означает, что:

а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст. 131, 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьими лицами;

б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества (ст. 17 Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ;

 в) споры о праве собственности  и иных вещных правах на  жилое помещение рассматриваются  с определенными процессуальными  особенностями – не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ).

Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) (поскольку это разновидность недвижимого имущества).

В-четвертых, жилое помещение должно быть пригодно для проживания в нем граждан. При этом жилое помещение должно быть пригодно для постоянного, а не временного проживания граждан. В.А. Баранов указывает, что «под понятием возможности «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому» 42. Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное – от временного.

При этом  А.В. Кудашкин подчеркивает, что «пригодное для постоянного проживания жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование, то есть жилое помещение, предназначенное для предоставления во временное пользование, должно быть пригодно для постоянного проживания (речь идет о жилых помещениях специализированного жилищного фонда: в общежитиях, служебных помещениях и так далее)»43.

Пригодность для постоянного проживания представляет систему требований, которым должны отвечать жилые помещения. Жилое помещение должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам44, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). В частности, ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»45 устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ46 (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). Рассмотрим требования, предъявляемые к жилым помещениям, ниже в работе.

Таким образом, жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей, изолированным от других жилых помещений и пригодно для постоянного проживания граждан. Однако И.А. Дроздов отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность, 3) пригодность для постоянного проживания граждан, является явно неудачным. По его мнению, «более удачным было бы использование такого признака, как замкнутость, именно замкнутость, по его мнению, является ключевым понятием при определении термина «помещение», поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола»47. Однако автор настоящего исследования не согласен с выделением такого признака жилого помещения как замкнутость, поскольку отсутствие стен или крыши само по себе делает данное жилое помещение непригодным для проживания.

Существует определенная классификация жилых помещений на различные виды, исходя из степени обособленности данного жилого помещения, установленная законодателем:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (коридоры, кладовки, санузлы, ванные комнаты, веранды, террасы и тому подобное). Индивидуально-определенным означает, что оно должно быть в установленном порядке зарегистрировано в соответствующих реестрах, иметь нумерацию и другие атрибуты, способствующие его выделению из общей массы зданий.

Понятие «жилой дом» не тождественно понятию «многоквартирный дом». Жилой дом или его жилая часть в целом являются жилым помещением. В качестве особой разновидности домов (индивидуально-определенных зданий) ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». Оно дается в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Е.С. Мишулина подчеркивает, что «в отличие от жилого дома, который так же относится к жилым помещениям, многоквартирный дом состоит из нескольких или многих жилых помещений – квартир, использование которых немыслимо без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования. Кроме того, в многоквартирном доме могут быть предназначенные для самостоятельного использования нежилые помещения»48.

 Таким образом, в случае если жилой дом или его часть собственниками делятся в результате формально-юридических процедур, в результате чего образуется две и более квартиры, его режим меняется на режим многоквартирного дома.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное (то есть конструктивно изолированное) помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме (например, к лестничным площадкам) и состоящее на одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. К таким помещениям, как отмечает Е.Ю. Бархатов, «так же, как и в случае с жилыми домами, можно отнести ванные комнаты, кухни, балконы, лоджии и тому подобное»49.

Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и другие) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). При этом, как отмечает А.В. Кудашкин, «жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для непосредственного проживания»50.

Однако необходимо иметь в виду, что для того чтобы комната являлась самостоятельным объектом найма, она должна быть изолированной, то есть не проходной.