Жилые помещения как объект права пользования

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан согласно ч. 3 ст. 67 ЖК РФ и положений Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25:

а) использовать жилое помещение по назначению;

б) осуществлять пользование жилым помещением соблюдая права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с законодательством возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.

И.А. Еремичева отмечает, что наниматель обязан «при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести ремонт за свой счет, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг»82.

Важно отметить, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

2. Пользование жилым помещением  по договору найма специализированного  жилого помещения.

Согласно ст. 100 ЖК РФ одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченном им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение для временного проживание в нем – во владение или пользование.

В.Н. Жуйко подчеркивает, что «жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства»83, то есть отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям даже несмотря на то, что предоставляются они во временное пользование.

Специализированные жилые помещения предназначаются:

- для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

- для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

- для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

- для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

- для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

- для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 в качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;

- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

- производить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с законодательством возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения;

- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

- при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести ремонт за свой счет, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

Жилые помещения по договорам социального найма жилых помещений, как и по договорам найма специализированного жилого помещения, предоставляются на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

3. Пользование жилым помещением  в многоквартирном доме собственником  жилого помещения и проживающими  совместно с ним членами его  семьи.

Ст. 213 ГК РФ устанавливается: в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом. А.П. Сергеев указывает, что «действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и тому подобное. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений»84.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению, также пользуется общим имуществом. Общее имущество это помещения в данном доме, которые одновременно отвечают следующим требованиям: «они не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоров; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; крыши; ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более 1 помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства»85.

Собственник жилого помещения имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.

В соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25, в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.

д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги;

е) соблюдать санитарно-гигиенические требования, строительные нормы и правила, противопожарные норм, как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в многоквартирном жилом доме. Например, как отмечает П.В. Крашенинников, «собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и так далее»86.

Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Л.Ю. Грудыцина отмечает, что «дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи87».

Итак, пользование как одно из правомочий право собственности в отношении жилых помещений осуществляется нанимателями либо собственниками жилых помещений. Правомочие пользования возникает в отношении помещений, находящихся в государственном, муниципальном или частном жилищном фонде. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом его назначения, соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований, а также правил пользования жилыми помещениями, которые определяют права и обязанности нанимателей и собственников жилых помещений. Правомочия по пользованию жилых помещений у нанимателей возникают на основании соответствующих договоров найма или безвозмездного пользования, в то время как правомочия у собственника по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями возникают на основании зарегистрированного права собственности в установленном законом порядке. В отличие от нанимателей, правомочие по распоряжению которых является ограниченным (вселение иных лиц, обмен, сдача в поднаем и прочее), собственники жилых помещений могут осуществлять правомочие по распоряжению жилым помещением в полном объеме: осуществлять перепланировку, переустройство жилого помещения, сдавать в наем, продавать, обменивать, дарить и совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы.