Жилые помещения как объект права пользования

В рамках «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» отдельно говорится о правилах содержания лестничных клеток (раздел 3.2). В соответствии со ст. 3.2.3 окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок. Лестничные клетки необходимо регулярно проветривать с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты. Лестничные клетки должны иметь температуру воздуха и воздухообмен согласно установленным требованиям. Освещенность искусственным светом лестничных клеток также должна соответствовать установленным нормам. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен — не менее 2 раз в течение года. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже раза в месяц. Окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами. Поверхности, окрашенные малярными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность. Не допускается просвечивания нижележащих слоев краски, отслоения, пятен, потеков и т.п. На лестничной площадке перед наружными входными дверями рекомендуется устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега.

Идеальный вариант эксплуатации жилого фонда (практически неосуществимый) прописан в рамках «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г.№170.

Для начала необходимо отметить, что данный нормативный акт предусматривает такое понятие, как «сезонная эксплуатация», в соответствии с которым проводится четкое разграничение между условиями (требованиями) проживания в жилом помещении в зимний или летний периоды.

Итак, при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

1) устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями; (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

2) привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

3) обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утверждаются органом местного самоуправления (по предложению организации, обслуживающей жилищный фонд) с учетом завершения всех работ. Подготовке к зиме (проведению гидравлических испытаний, ремонту, проверки и наладке) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Котельные, тепловые пункты и узлы следует обеспечить средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами, запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, приточно-вытяжной вентиляции, инструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах, техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования. Должна быть выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров на тепловом (элеваторном) узле. Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период. Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется подготовка аварийных служб, подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей. В неотапливаемых жилых помещениях обеспечивается ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода. При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода. Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

В летний период сезонной эксплуатации жилищного фонда должны быть проведены следующие работы:

- по котельным — ревизия арматуры и оборудования контрольно-измерительных приборов и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов; осуществлен завоз топлива;

- по тепловым сетям — промывка  систем, ревизия арматуры, устранение  постоянных и периодических засорений  каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах;

- по тепловым пунктам — ревизия  арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и так далее);

- по системам отопления и  горячего водоснабжения — ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов; при наличии непрогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку;

- по уборочной технике и инвентарю для дворников — проверка, ремонт, замена;

- завоз песка для посыпки  тротуаров и соли или ее  заменителя, наличие первичных средств  пожаротушения.

Указанные выше сезонные работы необходимо проводить по установленному графику для обеспечения продления срока службы элементов жилого помещения. Однако на практике эти действия (сезонные работы) собственниками и уполномоченными ими лицами, проводятся не всегда или не в полном объеме, что со временем ведет к повреждению и разрушению элементов жилого помещения, а, следовательно, и к повреждению или разрушению жилищного фонда, и приводит в последующем к большим затратам на его восстановление.

Помимо требований, предъявляемых к предоставлению жилого помещения, его благоустроенности, существуют и общеконституционные принципы, которые действуют на всем протяжении пользования жилым помещением, а именно:

а) неприкосновенность жилища;

б) недопустимость произвольного лишения жилища;

в) свобода выбора места жительства и места пребывания;

г) доступность пользования жилищным фондом;

д) целевое использование жилищного фонда.58

Таким образом, перечисленные принципы являются основополагающими при изучении жилищных правоотношений, и в частности при рассмотрении категории «жилое помещение».

Итак, право на жилище  является основным правом, закрепленным в Конституции РФ, которое реализуется посредством самостоятельного приобретения большей частью населения права собственности на жилое помещение, а малоимущими гражданами посредством получения жилых помещений из государственных или муниципальных жилищных фондом социального использования. Жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, должно быть пригодно для постоянного проживания граждан и соответствовать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, а также быть изолированным. С учетом признака изолированности автором предлагается выделить три вида жилых помещений: жилой дом, квартира и комната, часть жилого дома, часть квартиры и внести соответствующие изменения в ст. 16 ЖК РФ. В качестве расчетное величины при предоставлении жилых помещений в настоящее время используется общая площадь, однако, как отмечалось ранее, автор предлагает в качестве расчетной величины использовать жилую площадь и внести соответствующие изменения в ЖК РФ, в том числе в ст. 50 ЖК РФ.

 

2. ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

 

2.1. Основания возникновения правомочия по пользованию жилыми помещениями

 

 

Право пользование является составной частью права собственности. При этом право собственности можно понимать в объективном или субъективном смысле. В объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. В субъективном смысле под правом собственности понимается совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению каким-либо объектом.

К.И. Скловский правомочия по владению, пользованию и распоряжению определяет следующим образом:

«Под владением понимается реальное обладание объектом, его реальное наличие у собственника.

Пользование представляет собой извлечение из объекта полезных свойств.

Правомочие распоряжения — это право на определение юридической судьбы вещи, ее реализацию, то есть возможность совершать действия, направленные на прекращение права собственности»59.

В жилищном праве под владением понимается основанная на законе возможность иметь у себя определенный жилищный объект (для юридических лиц — числить его на своем балансе). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица, проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Пользование представляет собой возможность эксплуатации объекта, проживания в нем или предоставления для проживания другим лицам. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Распоряжение означает возможность изменить жилой объект (перепланировку, пристройку и так далее) или передать его в собственность другому субъекту (по договору дарения, купли-продажи, наследования, ренты и другое).

Однако непосредственное воздействие собственника на принадлежащую ему вещь связано не только с «приятным благом» обладания ею, возможностью получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей. Оно неизбежно связано с несением связанных с этим расходов, издержек и риска. Ст. 210 ГК РФ подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо.

Рассмотрим основания возникновения правомочия по пользованию жилыми помещениями.

1. на жилые помещения правомочие по пользованию в рамках права собственности на данное жилое помещение возникает посредством:

- приватизации в установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»60 порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

 

- жилищного строительства, в том  числе товариществами индивидуальных  застройщиков за счет собственных средств или с привлечением кредитов, субсидий и других средств. В.Ф. Яковлев отмечает, что «граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья, и таким правом могут воспользоваться не только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и те, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий»61.

Предоставление гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируется Положением «О жилищных кредитах», утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 118062, в соответствии с которым кредиты на указанные цели могут предоставляться как юридическим лицам, так и гражданам, даже не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Обеспечивается кредит залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику. В данном случае вопросы о предоставлении кредита решаются в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»63 и Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»64.

В Новосибирской области действует Закон Новосибирской области от 15 октября 2007 года № 149-ОЗ «О предоставлении отдельным категориям граждан субсидий для приобретения или строительства жилых помещений в Новосибирской области».

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

- купли-продажи жилья, в том числе  через биржи, аукционы;

- приобретения в порядке наследования  и по другим законным основаниям.

2. на жилые помещения правомочие по пользованию возникает посредством:

- заключения договора социального найма. Жилые помещения предоставляются собственниками или управомоченными ими государственными или муниципальными органами из государственного или муниципального жилищного фонда социального использования на неограниченный срок, то есть бессрочно;

- заключения договора коммерческого  найма. Жилые помещения могут предоставляться из коммерческого жилищного фонда собственниками  жилых помещений по договорам коммерческого найма на определенный срок;