Жилые помещения как объект права пользования

Как отмечалось ранее, в г. Новосибирске норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма устанавливается в размере не менее 15 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи. Учетная норма площади жилого помещения устанавливается в размере 12 и менее квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Таким образом, гражданин, претендующий на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма в г. Новосибирске, может быть признан нуждающимся, только если площадь жилого помещения на одного члена его семьи менее 12 кв.м.

Итак, правомочие по пользованию жилым помещением может возникнуть на основании предоставления жилых помещений во владение и пользование из частного, государственного или муниципального жилищного фонда, а также на основании приобретения права собственности в отношении жилого помещения также из частного, государственного или муниципального жилищного фонда. При этом предоставление жилых помещений по договорам социального найма в настоящее время для малоимущих граждан является единственно возможным основанием приобретения правомочия по владению и пользованию жилым помещением. Однако данная возможность не удовлетворяет в настоящий момент жилищные потребности всех нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан.

 

2.2. Осуществление правомочия по пользованию жилым помещением

 

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 2575 право пользования жилым помещением имеют:

1. наниматель жилого помещения и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;

2. наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

3. наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

4. собственник жилого помещения и члены его семьи;

5. член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

А.А. Батяев указывает, что «пользование жилым помещением осуществляется с учетом:

1. его назначения. Основное назначение жилого помещения – проживание граждан. Исключением является возможность использования жилого помещения для осуществлении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать граждане, проживающие в помещении на законных основаниях. Использование жилых помещений для указанной выше деятельности допускается, если при этом не будут нарушены права и законные интересы других. Помимо этого, использование помещения по назначению не должно нарушать санитарные, технические и другие нормы, установленные для жилых помещений (не быть шумным, быть экологически безвредным, не создавать препятствий в осуществлении прав соседей).

Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств. Под промышленным подразумевается отрасль производства, охватывающая, переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления.

2. соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Так согласно ст. 4.2. Закона Новосибирской области от 14 февраля 2003 года № 99-ОЗ «Об административных правонарушениях в Новосибирской области»76 под нарушением тишины и покоя граждан понимается совершение в ночное время (с 22 до 6 часов по местному времени) любых действий, производящих шум и нарушающих тишину и покой граждан, в том числе личные действия граждан, механических средств и технических устройств, за исключением проведения аварийных и спасательных работ, а также других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения.

Следует особо остановиться на правилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и в лоджиях.

Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину – предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера.

Так в соответствии со ст. 4.5. Закона Новосибирской области от 14 февраля 2003 года № 99-ОЗ к ненадлежащему содержанию животных и птиц относятся:

- выгул собак на территориях  парков, скверов, детских дошкольных  и образовательных учреждений  и прилегающих к ним площадок, спортивных сооружений, детских площадок, пляжей, рынков;

- вывод собак в общественные  места без поводка и (или) намордника (за исключением мест, специально  отведенных для выгула собак);

- непринятие владельцами животных  мер к устранению загрязнения общественных мест принадлежащими им животными;

- оставление без присмотра домашних  животных, птиц, действия которых  создают помехи нормальному движению  транспортных средств, проходу граждан  на территорию строительных площадок, предприятий, промышленных баз, зон, автостоянок и других объектов, а также, если они наносят вред зеленым насаждениям, дорожным покрытиям;

- содержание скота или домашней  птицы в многоквартирных жилых  домах;

- выпас скота в парках, скверах, жилых кварталах и других общественных местах, не приспособленных для этого, в черте населенного пункта;

- отсутствие предупреждающей надписи  о наличии собаки перед входом  на земельный участок, находящийся  в пользовании, собственности владельца  собаки;

- выгул, а также оставление домашней птицы ее владельцем без присмотра в парках, скверах, на детских и спортивных площадках, в иных общественных местах, не предусмотренных для этого, в черте населенного пункта.

3. требований пожарной безопасности. Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности при пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»77. В соответствии со статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарной безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления.

4. санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности права на охрану здоровья (ст. 41 Конституции РФ) и права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ).

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 марта 1999 года. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Ч. 3 ст. 23 данного закона установлено, что содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 года и введенным в действие 1 июля 2001 года (СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускается:

- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

- хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;

- выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

- захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;

- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.

5. правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ» 78.

Таким образом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

За нарушение правил пользования жилым помещением может наступить такая мера ответственности как выселение.

Если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

Г.А. Стриженко отмечает, что «в случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, то он по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда»79 (ст. 91 ЖК РФ).

В случае же совершения подобных действий (использование жилого помещения не по назначению; систематическое нарушение прав и интересов соседей; бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение) собственником жилого помещения законом (ст. 293 ГК РФ) предусмотрена достаточно гуманная процедура. Гуманной данная процедура, по мнению П.В. Крашенинникова, называется потому, что «до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру»80. До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения, также назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

И только когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

При этом применение последствий ст. 293 ГК РФ в отношении собственника жилого помещения возможно только при наличии его вины в виде умысла.

Таким образом, в случае нарушения требований по пользованию жилых помещений со стороны нанимателя или членов его семьи осуществляется их выселение из занимаемого жилого помещения без предоставления иного жилого помещения по решению собственника данного жилого помещения на основании решения суда, а в случае совершения подобных действий со стороны собственника жилых помещений выселение осуществляется по решению органа местного самоуправления на основании решения суда посредством продажи жилого помещения с публичных торгов.

Пользование жилым помещением подразделяется на:

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) на пользование жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателя) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Согласно ст. 67 ЖК РФ в качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с письменного согласия членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

- сдавать с письменного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а «в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем» 81;

- разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с ним членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Перечень прав нанимателя, обозначенных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, не является закрытым. В соответствии с ч. 2 ст. 67 ЖК РФ наниматель может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.