Земельный кадастр

5) иные необходимые условия.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исп. орган гос. вл. или ОМС, в компетенцию которого входит принятие решения об изъятии. Последний направляет заявление в суд о прекращении права на земельный участок.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения права на землю.

По истечении 10 дней с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекращение права на землю не освобождает виновное лицо от возмещения вреда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 15. Понятие и особенности земельных сделок. Форма совершения и государственная регистрация земельных сделок.

 

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки.

п. 3 ст. 129 ГК Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ст. 153 ГК Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры).

Т.к. земля – специфич природн. объект, поэтому зем.сделки рег-ся гр.зак-вом с учетом зем. зак-ва, т.е имеют свои особ-ти.

Особенности земельных сделок:

1. не допускается самовольн. изменение целевого назначения  земельного участка (только в  установл. зем. зак-вом порядке)

2. не допускается образование  маломерных участков, ктр не м.б. использов-ы по целев. назнач-ю. (напр-р  в Барнауле миним. размер ЗУ  для строит-ва и эксплуат-и  инд. жил.дома не м.б менее 0,03 га)

3. не должны приводить  к ухудшению состояния земель  и окр. среды, к ущемлению прав  и зак.интересов др. лиц.

4. не допускается изменение  установлен. режима землепользов-я (разрешенного использования, санитарного режима).

+ необходимо индивидуализировать  предмет. Поэтому в договор вносятся  сведения из кадастрового паспорта.

Зем. сделки совершаются в письменной форме путем составления одного документа.

В ряде случаев - нотариальное удостоверение сделок. Оно обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договор ренты.

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином гос. реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ФС гос. регистрации, кадастра и картографии и её территор. органы в ведении Минэкономразвития).

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

 Сделки же с земельными  участками подлежат государственной  регистрации только в случаях, установленных законом.

Так, в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ), а договор продажи ЗУ сам по себе гос. регистрации не требует. Гос. регистрация необходима для перехода соответсвующего права.

Общ. положения конкретизированы  в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрируется кажд. объект отдельно в Едином гос.реестре с присвоением кадастр. номера. Проведенная гос.регистрация возникн-я и перехода прав удостовер-ся свидет-вом о гос.регистр-и прав, а дог-ров – посредством регистр. надписи на док-те.

Несоблюдение письменной формы, игнорирование нотариального удостоверения или регистрации земельной сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, регистрация производится на основании решения суда.

Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 16. Договор купли-продажи. Ипотека (залог) земельных участков

Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи земельных участков является разновидностью гражданско-правового договора купли- продажи. согласно которому одна сторона(продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне (покупателю).а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму(цену). К-п ЗУ осущ-ся в соотв-и с нормами ГЗ, но с учётом  требов-й норм зем. з-ва

1)В соответствии с ЗК  не могут быть объектами купли  продажи земельные участки из  земель, которые изъяты из оборота. Купля-продажа земельных участков, ограниченных в обороте допуск-ся  в случ, указ в ФЗ (нац.парки)

2)Объектом купли-продажи  может быть только земельный  участок прошедший государственный  кадастровый учет и получивший  в результате этого такие характеристики, которые позволяют выделить его  из других земельных участков.

3)Являются недействительными  условия договора купли-продажи  земельного участка, если он:

Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию

Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком в том числе ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных земельных сделок

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами

4) Покупатель в случае  предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации об  обременениях земельного участка  и ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным  использованием; о разрешении на  застройку данного земельного  участка; о качественных свойствах  земли; иной информации, которая  может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Продавцами в договоре купли- продажи земельных участков в зависимости от того, в чьей собственности находятся продаваемые земельные участки, могут быть:

Государство и муниципалитеты в лице гос. органа исп. власти и ОМС, когда продаваемый участок находится в гос. или муниципальной собственности.

Граждане и ЮЛ,когда зем участок явл объектом частной собственности.

Покупателями м.б. государство и муниципалитеты в случ.когда земельн участки находятся в собственности граждан и ЮЛ.

 

Если объект К-п – ЗУ в гос. или мун. соб-ти, то закл-е д-ра осложн-ся => 2 вар-та:

1. К-п ЗУ на торгах

2. К-п ЗУ без проведения торгов

    1. Исключит-о на  торгах предоставл-ся ЗУ в соб-ть  для строит-ва без предварит. согласования места размещ-я будущ. объекта. Торги в форме аукциона или конкурса. При аукц. продаже победитель тот, кто предложил наиболее высок. цену, а при конкурсе – наилучшие условия использ-я ЗУ.

Порядок провед-я торгов – ст. 38 ЗК

Созд-ся комиссия. По рез там торгов – протокол – основ-е для заключ-я д-ра К-П ЗУ, протокол и дог-р проходят гос. регистр-ю.

Цена. При аукционе – цена определ-ся в ходе торгов с учётом рыночн. стоимости земли. При конкурсе примен-ся кадастровая стоимость ЗУ. Кадастров. стоимость устан-ся при проведении кадастров. оценки земель с учётом классификации земель по целевому назнач-ю и по виду функционального использ-я  ЗУ. По рез-там устан-ся кадастр. стоимость, ктр утвержд-ся орг. ИВ СРФ.

Кадастр. стоимость – показатель качественного уровня зем уч-ка, его хоз. цен-ти в ден. выражении. (если кад. ст-ть в СРФ не утверждена, то прим-ся нормативн. цена земли – в кратном размере земельн.налога за единицу зем. площади).

Если для ЗУ определена рын. стоимость, то кад. ст-ть устан-ся в % от рын.ст-ти.

Рын. ст-ть – наиболее вероятн. цена, по ктр объект м.б. отчуждён на открытом рынке, определ-ся оценщиком по д-ру с заказчиком.

2. Без провед-я торгов.

- ЗУ, нах в гос. или мун. соб-ти, собственникам приватизированных  зданий, строений, сооруж-й, об-тов, строит-во  ктр не завершено, но ктр признаны самостоят. объектами недвиж-ти. Стоимость определ-ся СРФ на основе предельн. размеров, установл. в ФЗ «О введ-и в действие ЗК». Предельн. размеры в завис-ти от числен-ти насел-я в виде кратной ставки зем. налога:

свыше 3 млн чел от 5 до 30 кратн. размера ставки зем. налога за ед-цу площади ЗУ

от 500 тыс до 3 млн – от 5 до 17

до 500 тыс – от 3 до 10 (в Барнауле - 17)

 

Ипотека (залог) земельных участков.

Согласно п.1 ст1. ФЗ «об ипотеке» одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой. или лицо.не участвующее в этом обязательстве(третье лицо). Имущ-во остаётся у залогодателя в его влад-и и пользов-и.

Ипотека может быть установлена в обеспечение широкого круга обязательств и в частности: по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК и ФЗ.

В нем  должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации предмета описанием.

В  договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество. зарегистрировавшего это право залогодателя.

К договору об ипотеке земельного участка обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим земельным комитетом.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.(момент вступления в силу). Несоблюд-е правил о гос. регистр-и дог-ра влечёт его недействительность.

В случае неисполнения ил ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке установленном процессуальным законодательством.

В ФЗ «об ипотеке» - отдельн. глава 11 – особ-ти ипотеки ЗУ

Согласно ФЗ «об ипотеке» По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если ЗУ передан по дог-ру аренды гр-ну или ЮЛ, арендатор вправе отдать арендн. права ЗУ в залог в пределах срока д-ра аренды с согласия соб-ка ЗУ.

Ипотека земель не допускается:

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования