Зземельные отношения и принципы их регулирования

 

6.1.3. Пожизненное наследуемое владение

земельными  участками

 

Правом  пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков обладают только граждане, приобретшие его до вступления в силу ЗК РФ. На данном основании, в частности, гражданам могут принадлежать:

- земельные участки, полученные  гражданами до 1 января 1991 г. и  находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, в том числе сверх установленных предельных размеров, используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 года N 337);

- земельные участки членам садоводческого, огороднического или дачного  некоммерческого объединения (пункт  4 статьи 14 Федерального закона "О  садоводческих, огороднических и  дачных некоммерческих объединениях  граждан");

- земельные участки при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении (пункт 3 статьи 552 ГК РФ);

- земельные участки для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства  (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве");

- земельные участки для военнослужащих  со сроком службы более 10 лет,  но менее 15 лет (пункт 2 статьи 17 Федерального закона "О статусе  военнослужащих").

С введением в действие ЗК РФ утратил  силу Закон РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения.

Землевладелец вправе распорядиться своим земельным  участком только путем передачи его  по наследству. Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Наследование  земельных участков, находящихся  на праве пожизненного наследуемого владения, схоже с порядком наследования земельных участков, принадлежащих  наследодателю на праве собственности. Единственное отличие связано с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

В соответствии со статьей 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности  земельный участок или право  пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. Согласно той же статье при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками сохраняется в России постольку, поскольку будет осуществляться их наследование. Наследниками при этом могут быть не только граждане, но и государство. Если по причинам, указанным в ГК РФ, наследование по закону и завещанию невозможно: отсутствуют наследники, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), то в этих случаях имущество умершего считается выморочным. А согласно статье 1151 ГК РФ выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Что касается оформления гражданами в собственность  земельных участков, находящихся  на праве пожизненного наследуемого владения, то оно осуществляется в  настоящее время в порядке, описанном  в комментарии к предыдущей статье.

 

6.1.4. Право ограниченного пользования  чужим

земельным участком (сервитут)

 

Под сервитутом понимается право пользования  чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав.

Основным  признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

ЗК  РФ закрепляет два вида сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, по общему правилу субъектами частного сервитута могут быть собственники земельных участков. Но, кроме того, как следует из содержания пункта 4 статьи 274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть и владелец, и пользователь земельного участка.

Публичные сервитуты устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству  заинтересованных физических лиц, юридических  лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).

Следует отметить, что во многих субъектах РФ и муниципальных образованиях уже приняты свои нормативные правовые акты, закрепляющие порядок установления земельных публичных сервитутов. В качестве примера можно привести Положение о публичных земельных сервитутах на территории Тюменской области, утвержденное Постановлением администрации Тюменской области от 03.11.2003 N 358, Закон Орловской области "О порядке установления земельных публичных сервитутов на территории Орловской области" и др.

Исчерпывающий перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен в пункте 3 статьи 23 ЗК РФ. К ним относятся:

- проход или проезд через земельный  участок;

- использование участка в целях  ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещение на земельном участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

- проведение дренажных работ;

- забор воды и водопоя;

- прогон сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошение, выпас сельскохозяйственных  животных в установленном порядке  на земельных участках в сроки,  продолжительность которых соответствует  местным условиям и обычаям;

- использование земельного участка  в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке;

- временное пользование земельным  участком в целях проведения  изыскательских, исследовательских  и других работ;

- свободный доступ к прибрежной полосе.

Сервитут  может быть срочным или постоянным. Часть из названных выше сервитутов являются срочными сервитутами в  силу закона. Например, сервитут для  сенокоса или пастьбы скота устанавливается  в сроки, продолжительность которых  соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда. Срочный характер носит сервитут для проведения изыскательских, исследовательских и других работ; использования земельного участка для охоты, рыболовства, сбора дикорастущих растений.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного  частным сервитутом, вправе в любом  случае требовать соразмерную плату  от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Иная  ситуация складывается, когда установлен публичный сервитут. Здесь возможны два варианта требований в зависимости  от степени обременения земельного участка и права на такой участок. Во-первых, собственник вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерную плату в случае существенного затруднения в использовании земельного участка в результате установления сервитута. Во-вторых, если невозможно использовать земельный участок вследствие установления сервитута, то землевладелец, землепользователь вправе требовать его изъятия, а собственник - выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков.

Если  в результате обременения публичным  сервитутом земельный участок вообще невозможно использовать, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия (выкупа) такого участка с возмещением убытков. Таким образом, пункт 7 комментируемой статьи устанавливает дополнительное основание для изъятия земельного участка, инициаторами которого являются землевладелец и землепользователь, или выкупа, инициатором которого может быть только собственник обремененного земельного участка.

Лица, права и законные интересы которых  затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 по этому поводу указано, что при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее. Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части 3 статьи 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов. Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в статье 52 Федерального закона от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и в пункте 2 статьи 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

Споры между органом, установившим публичный  сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом  в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно статье 27 Закона государственная регистрация сервитута проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу с момента его государственной регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

 

6.2. Обязательственные права на землю

 

6.2.1. Аренда земельных участков

 

Арендатором земельного участка по действующему земельному законодательству может  быть любое физическое и юридическое  лицо. Иные правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства. Согласно пункту 1 статьи 22 ЗК РФ указанные категории субъектов могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. В то же время необходимо заметить, что ЗК РФ не предусматривает каких-либо специальных случаев, запрещающих иностранцам приобретать земельные участки на праве аренды.

В Постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" целый ряд разъяснений посвящен случаям аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Так, в силу действия пункта 1 статьи 421 ГК РФ о свободе договора понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (часть 4 пункта 19 Постановления Пленума).

Все обязанности лиц, заключивших договор  аренды неделимого участка, являются согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ солидарными  при условии, что здание (помещения в нем) используется собственниками в предпринимательских целях.