Зземельные отношения и принципы их регулирования

На  втором этапе процедуры предоставления земельного участка проводится его  государственный кадастровый учет. В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном  кадастре" проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели  земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, следующие документы:

- заявки;

- правоустанавливающие документы  на земельные участки;

- документы о межевании земельных участков (таким образом, документы о межевании (описании) земельных участков, оформленные на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации на стадии формирования земельного участка, используются для последующего проведения государственного кадастрового учета размежеванного земельного участка, сопровождающегося составлением описания участка в Едином государственном реестре земель и присвоением ему кадастрового номера).

Порядок присвоения кадастровых номеров  земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета определяют Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 года N 660). Согласно названным Правилам кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованным лицам выдаются удостоверенные в  установленном порядке кадастровые  планы земельных участков. Кадастровый план земельного участка предоставляется уполномоченному органу по управлению и распоряжению земельными участками в виде выписок бесплатно не позднее месячного срока.

Третий  этап включает в себя проведение торгов. Как уже отмечалось выше, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Проведение  торгов регулируется Гражданским кодексом РФ и упомянутыми выше Правилами организации и проведения торгов, а в отношении земельных участков для размещения объектов жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства - соответственно статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

Заключительным  этапом процедуры предоставления является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Согласно  статье 131 ГК РФ переход права собственности  на объекты недвижимого имущества (в том числе земельные участки) подлежит государственной регистрации. Если же по результатам торгов подписан договор аренды земельного участка, то в соответствии со статьей 609 ГК РФ, статьей 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации только в случае, если срок его действия составляет более одного года.

Пункт 5 статьи 30 ЗК РФ определяет порядок  предоставления земельного участка  под строительство с предварительным  согласованием места размещения объекта. Здесь основанием для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий является заявление заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (данная процедура подробно закреплена в ст. 31 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в орган  власти, обладающий соответствующим  правом, с заявлением, в котором  указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на земельный участок, а также прилагается технико-экономическое обоснование проекта строительства. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.

Если  размещение объекта на испрашиваемой  территории представляется возможным, результаты выбора земельного участка  в соответствии с пунктом 5 статьи 31 ЗК РФ оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К нему прилагаются проекты границ земельного участка, утвержденные органом местного самоуправления. После этого акт поступает в орган исполнительной власти. В Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.

Затем орган исполнительной власти или  орган местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Копия этого решения выдается заявителю в течение семи дней со дня его утверждения. Оно служит основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Решение о предварительном согласовании, а также утвержденный проект границ земельного участка являются основанием для проведения межевых работ  по установлению на местности границы  испрашиваемого земельного участка в порядке, аналогичном применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования.

После проведения межевания земельного участка  и составления межевого плана  необходимо осуществить государственный  кадастровый учет этого участка в том же порядке, что и при предоставлении земли для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Следующая стадия предоставления земельного участка - принятие соответствующим органом  государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.

Исполнительный  орган государственной власти или  орган местного самоуправления на основании  заявления заинтересованного лица и приложенной кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о его предоставлении для строительства. На основании данного решения заключается договор аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы.

На  практике достаточно часто возникают  случаи, когда участок уже сформирован, но не закреплен за определенным предприятием. Такой участок предоставляется, минуя этап его формирования, то есть он предоставляется на торгах.

Решение исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка  для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

- государственной регистрации права  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком;

- заключения договоров купли-продажи  или аренды и последующей государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок или договора аренды.

Установление  четких сроков прохождения документов и согласований в разных инстанциях является одним из главных условий  обеспечения законности процедуры  предоставления земельного участка для строительства и недопущения бездействия органов местного самоуправления или исполнительных органов государственной власти в целях затягивания процесса. В связи с этим в пункте 8 статьи 30 ЗК РФ четко закреплено, что решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может  быть обжаловано заявителем в суд.

Все споры, вытекающие из предоставления земельного участка для строительства, связаны, как правило, с обжалованием ненормативных  актов, которыми были приняты решения  о предоставлении (отказе в предоставлении) земельных участков. С указанными требованиями обращаются либо лица, которые считают, что нарушены их законные права и интересы при предоставлении земельных участков третьим лицам, либо прокуроры, предъявившие требования в защиту публичных интересов. Проверяя законность и обоснованность отказа исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, суд выясняет:

а) имеются ли условия, при наличии  которых гражданин или юридическое  лицо могут претендовать на предоставление участка;

б) местоположение и размер земельного участка;

в) пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования  в целях, указанных заявителем;

г) реальную возможность предоставления гражданину или юридическому лицу именно этого участка.

Суды  могут отказать в удовлетворении требований об оспаривании отказа в  предоставлении земельного участка  для строительства, признав решение  в отказе правомерным. В частности:

- признавая правомерным решение  органа местного самоуправления  об отказе в предоставлении земельного участка, суд исходил из того, что спорный земельный участок входит в границы микрорайона, на которые имеется утвержденная градостроительная документация, и испрашиваемое заявителем целевое назначение земельного участка не соответствует заложенному в проекте;

- отказывая в удовлетворении требований  об оспаривании отказа в предварительном  согласовании места размещения  объекта и оформлении акта  выбора земельного участка, суд  указывал, что решения градостроительного  комитета муниципального образования по выбору и предоставлению земельных участков не являются исполнительно-распорядительными актами и не влекут правового последствия обязательного их исполнения, не являются ненормативными актами, а носят рекомендательный характер для принятия решения уполномоченным на основании закона лицом.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд  в своем решении обязывает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ установлен исчерпывающий  перечень случаев, когда предварительное  согласование предоставления земельного участка не производится. В перечень включено, во-первых, предоставление участка для нужд сельского и лесного хозяйства, во-вторых, гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в-третьих, размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки. Согласно статье 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  земельные участки предоставляются  на тех же условиях, как и российским гражданам и юридическим лицам. При этом следует учитывать ограничения предоставления земельных участков в собственность, которые предусмотрены в пункте 3 статьи 15 ЗК РФ, и условия, предусмотренные пунктом 5 статьи 28 ЗК РФ, о том, что указанным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

В пункте 13 статьи 30 ЗК РФ закрепляются особенности  предоставления земельных участков для двух категорий:

- акционерных обществ, сто процентов  акций которого принадлежит Российской  Федерации, управляющей компании  в случае привлечения их в  порядке, предусмотренном законодательством РФ об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами;