Зземельные отношения и принципы их регулирования

Пункт 4 статьи 28 ЗК РФ содержит императивную норму, запрещающую отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключениями могут быть лишь случаи изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Право на бесплатное приобретение в собственность  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не распространяется на иностранных граждан и лиц без гражданства. Названным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Статья 29 ЗК РФ определяет круг органов, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним относятся исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков.

В соответствии со статьей 214 ГК РФ от имени  Российской Федерации и субъектов  РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в  рамках их компетенции, установленной  актами, определяющими статус этих органов. Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать прежде всего соответствующие органы исполнительной власти.

На  уровне субъектов РФ своими действиями приобретают и осуществляют имущественные  права в соответствии со своей  компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ, конституциями, уставами, законами субъектов РФ, другими актами регионального законодательства.

Согласно  статье 125 ГК РФ от имени муниципальных образований права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления - выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы. Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Кроме того, в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью.

7.1.2. Порядок предоставления земельных  участков для

строительства из земель, находящихся в государственной

или муниципальной собственности

Статья 30 ЗК РФ закрепляет возможность предоставления земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, под застройку. Причем в пункте 1 указано, что для этой цели земли могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием места размещения объекта.

Согласно  пункту 2 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства  в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется прежде всего исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Новшеством  стало введение исключения из этого  правила. В соответствии с пунктом 2.1 указанной статьи земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов  Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка  является основанием установления в  соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Пункт 3 статьи 30 ЗК РФ допускает предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Пункт 4 статьи 30 ЗК РФ определяет основные этапы процедуры предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Первый  этап процедуры - проведение работ по формированию земельного участка, которое  включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Подготовка  проекта границ земельного участка  и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ, Федеральным законом от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве", Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 года N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 года, а также другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

Проект  границ земельных участков в зависимости от цели его составления включает в себя:

1) пояснительную записку;

2) проектный план;

3) ведомость вычисления площадей  земельных участков, образованных  в результате установления или  изменения (упорядочения) границ;

4) экспликацию вновь образованных земельных участков (их частей);

5) акт согласования проектных границ;

6) сведения об обременениях и  ограничениях в использовании  земельных участков;

7) информацию о технических условиях  подключения планируемого объекта  строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

8) расчет убытков, потерь сельскохозяйственного  производства или потерь лесного  хозяйства и другие сведения.

При формировании земельного участка учитывается  следующее:

- определение индивидуализирующих  характеристик земельного участка (категории, разрешенного использования, площади, ограничений в использовании и обременений правами иных лиц, установление местоположения и прохождения границ участка на местности (при этом по общему правилу не допускается изломанность границ, за исключением обусловленных естественным образом или искусственными рубежами). Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельных участков и др.);

- установление размера земельного  участка в соответствии со  статьей 33 ЗК РФ;

- формируемый земельный участок  обязательно обеспечивается доступом  в виде прохода (шириной не  менее 1 м) или проездом (шириной  не менее 3,5 м). Доступ обеспечивается  как за счет земель общего пользования, так и за счет иных земель, например путем установления сервитута.

Утвержденный  соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для  проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года.

Таким образом, землеустроительные работы по формированию земельного участка включают:

- сбор и изучение правоустанавливающих, геодезических, картографических  и других исходных документов;

- уведомление собственников, владельцев  и землепользователей размежевываемых  и смежных с ними земельных  участков о производстве межевых  работ;

- согласование и закрепление на  местности межевыми знаками границ  земельного участка;

- изготовление карты (плана) объекта  землеустройства или карты (плана)  границ объекта землеустройства;

- формирование землеустроительного  дела.

Определение разрешенного использования земельного участка является важной составляющей первого этапа процедуры предоставления земельного участка для строительства  без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, порядок которого установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ "Градостроительное зонирование". В результате градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные и другие зоны, а также устанавливаются предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства. Статьей 37 ГСК РФ установлены три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые совместно с ними. При этом уточняется, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются конкретные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В ходе формирования земельного участка  обязательно также определение  технических условий подключения  объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним. Определение названных условий осуществляется с учетом получаемых согласований и заключений уполномоченных контрольно-надзорных служб и организаций. При этом учитываются требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, а также планируются мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей среды.

Решение о проведении торгов принимается  соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В соответствии с комментируемым пунктом собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка. Согласно статье 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.