Зземельные отношения и принципы их регулирования

Если  хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее  ему здание (помещение) в иных целях, обязательства всех соарендаторов  будут долевыми. Размеры обязательств каждого соарендатора будут пропорциональны площади здания (помещения), принадлежащего каждому соарендатору (пункт 20 Постановления Пленума).

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.

Объектом  договора аренды может быть только такой земельный участок (его  часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является план земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке пункта 4 статьи 27 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. По общему правилу (пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный кодекс РФ установил в порядке исключения, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Срок  договора аренды устанавливается по соглашению сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается  заключенным на неопределенный срок.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка. Обращает на себя внимание то, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключениями являются случаи:

- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (пункт 3 статьи 35);

- когда граждане и юридические  лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (пункт 1 статьи 36);

- когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных статьей 46 ЗК РФ. В частности, правило, закрепленное в данном пункте, не действует, если арендатор не соблюдает условия договора аренды и использует землю не по целевому назначению. Один из таких споров был описан, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2002 года N А21-3017/02-С1. В данном случае истцу (строительной фирме - застройщику) был предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства жилого дома. За это время строительство так и не было начато. Незадолго до окончания срока аренды застройщик обратился к мэрии города с просьбой, чтобы ему продлили срок действия договора аренды. Однако в этом застройщику отказали. Суд подтвердил законность такого решения властей, основываясь на том, что строительная фирма не использовала спорный участок по целевому назначению. А это в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ является основанием для прекращения действия договора аренды.

Во  всех случаях использование земельных  участков на праве аренды является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число  существенных условий договора (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

В соответствии с Федеральным законом  от 24 июля 2002 года N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть  вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" начиная с 2003 года земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.

Арендная  плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Размер  арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из пункта 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом  Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Так, арендатор обратился в арбитражный  суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия  договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 подробно рассмотрен вопрос, нужно ли арендатору земли получить согласие собственника участка, прежде чем передать права аренды в качестве вклада в уставный капитал или сам участок в субаренду. И четко указано: нет, не нужно. В том числе и по "государственным" земельным участкам, если фирма арендует их больше чем на пять лет. Арендатор должен лишь уведомить собственника о своих действиях. Исключение - если согласие нужно получить по условиям договора аренды. Или если арендные права передаются в залог.

В то же время в пункте 16 Постановления  ВАС РФ указано, что уведомление  нужно направить в разумный срок после сделки. И в такой форме, чтобы у арендатора были на руках  доказательства, что собственник уведомление получил (например, отправить заказным письмом с уведомлением о вручении).

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Арендатор земельного участка, за исключением  резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

К договору субаренды земельного участка  применяются правила, предусмотренные  для договора аренды (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ, статья 615 ГК РФ). При этом на субарендаторов распространяются все  права и обязанности арендаторов. В силу статьи 615 ГК РФ к субаренде могут применяться правила, установленные специальным законодательством.

Самостоятельной разновидностью договора аренды является краткосрочная аренда (не более чем  на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд. При краткосрочной аренде на арендатора возлагаются специальные обязанности по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использованием; по возмещению убытков, причиненных проведением работ; выполнению необходимых работ по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимо отметить, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости. Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую - преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка).

Широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем пять лет. Помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Как указано в части 2 пункта 23 Постановления, наличие иных оснований расторжения такого договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ и в статье 619 ГК РФ, само по себе не предоставляет арендодателю права расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В соответствии с частью 4 статьи 23 Постановления в случае, если существенное нарушение договора аренды земельного участка (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Гражданским же законодательством предусмотрено, что существенное нарушение договора является основанием для его расторжения независимо от того, устранено ли оно (его последствия) в разумный срок стороной, нарушившей договор. Таким образом, если нарушение договора носит существенный характер, то в любом случае договор может быть расторгнут.

Устранение  арендатором нарушения договора в разумный срок имеет значение только лишь при расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, поскольку в соответствии с частью 3 данной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по указанным основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ и подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (при существенном нарушении  договора), то для этого случая не предусмотрено, что сторона (в данном случае арендодатель) должна направить нарушителю предупреждение об исполнении договора. Арендодатель лишь должен перед обращением в суд с требованием о расторжении договора направить арендатору предложение расторгнуть договор.