Зземельные отношения и принципы их регулирования

- резидентов особой экономической  зоны.

Указанным лицам земельные участки предоставляются  без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких  объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством РФ об особых экономических зонах. Так, согласно статье 32 Федерального закона от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах ее территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ и с учетом положений Федерального закона. Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды.

Следует отметить, что Федеральным законом  от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации  и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закреплены особенности предоставления земельных участков для строительства олимпийских объектов на территории Краснодарского края. Так, согласно статье 16 Закона без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные:

1) для строительства олимпийских  объектов федерального значения  за счет средств Государственной  корпорации по строительству  олимпийских объектов и развитию  города Сочи как горноклиматического  курорта (далее - Корпорации) или за счет средств иных юридических лиц. Такие земельные участки предоставляются Корпорации в безвозмездное срочное пользование или аренду;

2) для строительства олимпийских  объектов федерального значения  за счет средств федерального  бюджета. Такие земельные участки предоставляются организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов федерального значения, в безвозмездное срочное пользование;

3) для строительства олимпийских  объектов краевого значения и  олимпийских объектов муниципального значения. Такие земельные участки предоставляются организациям, осуществляющим строительство олимпийских объектов, в безвозмездное срочное пользование.

Что касается решений о предварительном  согласовании места размещения объекта, принятых до дня вступления в силу рассматриваемого Закона, в отношении федерального государственного унитарного предприятия "Объединенная дирекция Федеральной целевой программы "Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006 - 2014 годы)", то данные решения являются основанием для предоставления соответствующих земельных участков Корпорации.

Со  дня утверждения документации по планировке территории для размещения олимпийских объектов и до 1 января 2015 года земельные участки, предназначенные  для строительства олимпийских объектов, не подлежат отчуждению из государственной и муниципальной собственности.

 

7.1.3. Особенности предоставления земельных  участков для

жилищного строительства из земель, находящихся  в

государственной или муниципальной собственности

 

Земельные участки для жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются в собственность  или в аренду, а лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный  контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Проведение конкурсов вообще не предусмотрено. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регулируется статьей 38.1 ЗК РФ.

Предоставление  земельного участка для индивидуального  жилищного строительства может  осуществляться на основании заявления  гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Для продажи заявленного земельного участка в собственность глава местной администрации (орган государственной власти) обязан провести аукцион.

Без проведения аукциона для жилищного  строительства предоставляется:

1) земельный участок в безвозмездное  срочное пользование лицам, с  которыми заключен государственный  или муниципальный контракт на  строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за  счет средств федерального бюджета,  средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

2) земельный участок, находящийся  в муниципальной собственности,  или земельный участок, государственная  собственность на который не  разграничена и который не  предоставлен в пользование и  (или) во владение гражданам или юридическим лицам, в собственность (бесплатно) или в аренду лицам, с которыми в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок;

3) земельный участок в собственность  или в аренду единственному  участнику аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ. В таком случае договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона заключается по начальной цене аукциона.

Следует отметить и исключения из общего правила, установленные пунктом 15 статьи 3 Вводного закона, согласно которому до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

- соглашение заключено с таким  лицом до 30 декабря 2004 года;

- соглашением предусмотрены осуществление  таким лицом передачи жилых  помещений, снос объектов капитального  строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в таком порядке для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух  с половиной процентов от кадастровой  стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти  процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Пункт 3 статьи 30.1 ЗК РФ допускает возможность  при предоставлении земельного участка или проведение аукциона, или опубликование сообщения о приеме заявлений на аренду этого участка. Если в течение месяца такие заявления поступят, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды. Если их не будет, то земельный участок передается заявителю по договору аренды без аукциона.

Для получения разрешения на любое строительство (включая индивидуальное жилищное) правообладатель земельного участка  должен представить не только его  кадастровый, но и градостроительный план.

В составе градостроительного плана  земельного участка указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных  сервитутов;

3) минимальные отступы от границ  земельного участка в целях  определения мест допустимого  размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном  регламенте (в случае если на  земельный участок распространяется  действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании  земельного участка, требованиях  к назначению, параметрам и размещению  объекта капитального строительства  на указанном земельном участке  (в случаях если на земельный  участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в  границах земельного участка  объектах капитального строительства,  объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

8) границы зоны планируемого размещения  объектов капитального строительства  для государственных или муниципальных  нужд.

Подготовка  градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:

- градостроительные планы запрашиваются  применительно к ранее сформированным  земельным участкам, расположенным  на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию  существующих объектов или построить  новые объекты на таких участках;

- применительно к территории расположения  указанных земельных участков  установлены посредством правил  землепользования и застройки  градостроительные регламенты.

Согласно  статье 44 ГСК РФ форма градостроительного плана утверждается Правительством РФ. В настоящее время действуют Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2005 года N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка" и Инструкция о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка (утверждена Приказом Министерства регионального развития РФ от 13 апреля 2006 года N 40).

Не  требуется предоставление градостроительного плана для ввода объекта в  эксплуатацию, если разрешение на строительство  было получено до 10 января 2005 года (пункт 2 статьи 4 Федерального закона о введении в действие ГСК РФ).

В соответствии с пунктом 17 статьи 46 ГСК  РФ если физическое или юридическое  лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, то указанный орган осуществляет подготовку, утверждение и выдачу градостроительного плана бесплатно в течение 30 дней, в том числе в случае, когда проекты планировки и межевания территорий не утверждены и публичные слушания еще не проводились.

 

7.1.4. Особенности предоставления земельных участков для их

комплексного  освоения в целях жилищного строительства  из

земель, находящихся в государственной

или муниципальной собственности

 

Статья 30.2 ЗК РФ закрепляет еще один вариант  предоставления земельного участка - для  комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя:

1) подготовку документации по планировке  территории;

2) выполнение работ по обустройству  территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;